每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

近日，香港盈拓房地產(chǎn)投資公司（以下簡稱盈拓）在其官網(wǎng)發(fā)布的一份公告，披露了瑞安房地產(chǎn)（00272，HK）面臨的尷尬局面。公告透露，瑞安房地產(chǎn)旗下上海市中心的太平橋116項(xiàng)目動(dòng)遷已完成，但仍不得不將其中80%的權(quán)益“割肉”給一家私募基金TrophyPropertyDevelopmentL.P.（以下簡稱TPD）。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，受困于瑞安房地產(chǎn)動(dòng)遷緩慢，TPD基金投資人已經(jīng)蒙受了不小損失，瑞安房地產(chǎn)為了安撫投資人，犧牲了旗下極為難得的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。不過，瑞安房地產(chǎn)要從舊城改造之困走出，還需時(shí)日。

瑞安“割肉”安撫投資者/

近日，盈拓官網(wǎng)消息稱，其擔(dān)任投資顧問的私募房地產(chǎn)基金TPD，目前已持有中國上海太平橋116項(xiàng)目80%的權(quán)益。

據(jù)悉，太平橋116項(xiàng)目位于上海市中心盧灣區(qū)淮海路附近，緊鄰瑞安房地產(chǎn)“上海新天地”項(xiàng)目，是一宗極為珍稀的高端住宅地塊，原本是瑞安房地產(chǎn)旗下項(xiàng)目。2013年9月底，瑞安房地產(chǎn)與TPD達(dá)成一項(xiàng)協(xié)議，雙方進(jìn)行資產(chǎn)置換，TPD將原先投資持有的瑞安瑞虹新城、重慶天地、武漢天地等地多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)置換成太平橋116項(xiàng)目的全部股權(quán)。

瑞安房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)公告稱，置換完成后，公司將與TPD合營太平橋116項(xiàng)目，公司可通過銷售選擇權(quán)等方式，將在該項(xiàng)目的權(quán)益增至近40%。置換完成后，瑞安房地產(chǎn)仍將全權(quán)管理項(xiàng)目的發(fā)展。

然而，此后瑞安房地產(chǎn)一直沒有公布置換進(jìn)度，雙方在太平橋116項(xiàng)目中的權(quán)益比例外界更是無從知曉。

對于此次盈拓披露的消息，瑞安房地產(chǎn)回復(fù)稱：“公司2013年9月30日與投資者訂立置換協(xié)議，以重組公司的資產(chǎn)及資源。該協(xié)議已于2014年9月完成。如出售選擇權(quán)或購買選擇權(quán)獲行使，公司將在需要時(shí)根據(jù)上市公司規(guī)則另行刊發(fā)公布。”

癥結(jié)在舊城改造緩慢/

TPD在2008年成立，145個(gè)投資人一共出資了10億美元，投資人包括美國的一些養(yǎng)老基金、個(gè)人銀行家等。TPD的牽頭人為洪錦標(biāo)，是瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞的連襟 （姐妹的丈夫）?；鹱畛跬顿Y了瑞安房地產(chǎn)5個(gè)項(xiàng)目的少數(shù)股權(quán)。

2013年9月，瑞安房地產(chǎn)突然宣布與TPD展開項(xiàng)目置換，外界一時(shí)還看不清其中原委。誰知一年之后，瑞安房地產(chǎn)就經(jīng)歷了一次不小的震動(dòng)。2014年8月，TPD的31名投資人打折出售了他們持有的部分股份。據(jù)外媒估算，他們的損失高達(dá)60%。TPD與瑞安房地產(chǎn)的摩擦被公之于眾。

矛盾的癥結(jié)還在于瑞安房地產(chǎn)的舊城改造，由于動(dòng)遷久拖不決，甚至可能需要投入更多資金。投資過程被延期，甚至已經(jīng)超過了基金的續(xù)存期限，投資人認(rèn)賠離場。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)蔡為民評論稱，回顧2013年9月的置換，可以被視為瑞安房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)自行“割肉”以“安撫”投資人的做法?？瓷先ナ请p方手中項(xiàng)目的等價(jià)交換，但含金量千差萬別。

對于瑞安房地產(chǎn)來說，換出去的太平橋116項(xiàng)目未來開發(fā)的產(chǎn)品是住宅，其位置緊鄰人氣高的新天地，此前瑞安房地產(chǎn)在這一帶的翠湖天地大獲成功，未來住宅銷售應(yīng)該不成問題。據(jù)估算其售價(jià)約在15萬元/平方米。對于基金來講，回報(bào)率是值得期待的。

瑞安房地產(chǎn)表示，“2014年8月，規(guī)劃可銷售面積約9萬平方米的太平橋116號地塊已順利完成拆遷，有關(guān)工程已經(jīng)開展，預(yù)計(jì)于2015年底前開始銷售，為公司創(chuàng)造更高銷售額及收益。”

現(xiàn)在的太平橋116項(xiàng)目，已經(jīng)解決了動(dòng)遷問題。根據(jù)最新消息，如果沒有引入其他投資者，瑞安房地產(chǎn)最多也只持有其中20%權(quán)益。蔡為民認(rèn)為，瑞安房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)希望權(quán)益達(dá)到近40%，而目前在這一項(xiàng)目的權(quán)益比例之低，是公司不愿看到的。

TPD基金投資人恐難保本/

盈拓官網(wǎng)消息稱，2014年9月5日，資產(chǎn)置換已經(jīng)完成，基金的價(jià)值將被顯著提升。對于TPD來說，新置入的資產(chǎn)前景看好。

對此，盈拓董事總經(jīng)理AlexWalker表示：“今年第二季度，基金是5個(gè)混合項(xiàng)目的小股東，在9月5日置換完成后，基金現(xiàn)在是太平橋116項(xiàng)目的大股東了。”

他還表示，太平橋項(xiàng)目推進(jìn)得極好，未來將提供300套住房和330個(gè)停車位，項(xiàng)目一個(gè)會(huì)所已經(jīng)部分完工，今年春節(jié)前可能展開預(yù)售。

但同時(shí)有消息稱，TPD基金的投資人已經(jīng)不能指望拿回全部本金，如果一切進(jìn)展順利，投資人可能拿回70%~81.5%的本金，只能說比資產(chǎn)置換前要好得多。

浙江一位參與海外房地產(chǎn)私募基金的律師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對于房地產(chǎn)私募基金來說，5年已經(jīng)幾乎是極限周期，這就不難理解為什么一些投資人會(huì)在2014年，基金運(yùn)轉(zhuǎn)到第6年時(shí)選擇割肉退出。他參與的一些基金在第二年就開始著手退出，第三年退出是比較常見的。“很多時(shí)候，此類投資運(yùn)用‘假股真?zhèn)?rsquo;的模式，目的就是減少基金投資人風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)案例的風(fēng)險(xiǎn)似乎控制得不夠好。”

在資產(chǎn)置換之前，外媒報(bào)道稱，在2013年底，TPD的物業(yè)權(quán)益估值已經(jīng)比募集初期跌去一半以上，從10億美元跌到4.5億美元。當(dāng)時(shí)外界還在擔(dān)心瑞安房地產(chǎn)的動(dòng)遷還將消耗更多的資金。如今對于TPD來說，情況已經(jīng)扭轉(zhuǎn)，但對瑞安房地產(chǎn)來說，還有更多工作要做。