每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 于垚峰 發(fā)自新余    

每經(jīng)記者 于垚峰 發(fā)自新余

當(dāng)全國大多數(shù)城市的樓市在寒冬中苦苦掙扎時，三、四線城市樓市所遇到的困難更加艱巨。

歲末之際，江西新余市的樓市又迎來了瘋狂的促銷，8.5折、8折的告示滿天飛，甚至還有樓盤推出了7.5折的促銷廣告。

《每日經(jīng)濟新聞》記者近日從新余市有關(guān)部門獲得的數(shù)據(jù)顯示,新余市目前可供銷售的商品房總套數(shù)為59880套，總面積達(dá)621.51萬平方米，其中住宅套數(shù)39474套，住宅面積438.59萬平方米。

城市后續(xù)發(fā)展力量被透支

新余作為江西新興的工業(yè)城市，一直有成為贛西中心城市的打算，做大經(jīng)濟總量和擴大城區(qū)面積，成為當(dāng)?shù)卣p管齊下的解決之道。

新余市政府在著力發(fā)展鋼鐵、光伏等千億產(chǎn)業(yè)的同時，建設(shè)了一大批市政工程。仙來大道、抱石大道、仙女湖大道、抱石公園等一批市政工程先后完成。2013年底，新余市城鎮(zhèn)化率已達(dá)到66.43%。

新余市一位不愿具名的處級干部向記者表示，2003~2009年，新余的發(fā)展的確很快，城市面貌有很大改善，但也一定程度上透支了城市的后續(xù)發(fā)展力量。

“受大量拍地影響，新余樓市的價格一直低于江西省的平均水平。從這個層面上看，對老百姓來說，還是適合居住的?！毙掠嗍姓晃还賳T表示。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在新余采訪時，曾以準(zhǔn)備購房者的身份前往一家樓盤的營銷中心看盤，在登記了電話等信息后，次日便接到了五個新余樓盤營銷人員打來的電話。

“現(xiàn)在樓盤冷清，幾乎所有樓盤都共享了顧客的資源，只要你去看盤，馬上就會有樓盤找到你?！币晃恢脴I(yè)顧問告訴記者，這是新余樓市業(yè)內(nèi)通用作法。

在一家名為華府之家的樓盤，置業(yè)顧問小李稱，為了年底沖量，現(xiàn)在購買其樓盤的房屋能夠享受8折優(yōu)惠，平均下來均價在3300元/平方米左右。

年底打折的樓盤遠(yuǎn)不止這一家，走在毓秀大道上，沿街兩旁到處是新開的樓盤，特別是在孔目江濕地公園周邊。11月中旬，新余恒大城新開樓盤8.5折優(yōu)惠，精裝三房的銷售價格只需要4466元/平方米，此前該樓盤的均價在5100元/平方米，優(yōu)惠力度可謂不小。

盡管年底將至，大部分樓盤都給予了不小的優(yōu)惠，但購房的熱度一直沒有推上來，銷售不溫不火。

“樓市的冷清和新余的市情不無關(guān)系，新余的城市人口少，全市人口才110多萬，市區(qū)人口70多萬，而是大大小小的樓盤有二百多個，真正剛性需求的人不多。”新余房地產(chǎn)協(xié)會一位業(yè)內(nèi)人士表示，新余樓市的價格一直不上不下，炒房也沒有市場，因此樓市一直顯得冷清。

上述人士還表示，新余樓盤的空置率比較高?！巴砩先绻刂剐愦蟮雷咭粋€來回，就會發(fā)現(xiàn)，兩旁不少已建成樓盤，有一半以上的房屋是沒有燈光的?！?/p>

根據(jù)新余房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)字顯示，2014年11月，新余市商品房住宅的銷售均價為4032元/平方米。截至11月底，新余市可供銷售的商品房總套數(shù)為59880套，總面積達(dá)621.51萬平方米，其中住宅套數(shù)39474套，住宅面積438.59萬平方米。

按照新余市2014年前11個月銷售11738套的速度，在不新增商品房住宅的情況下，新余市商品房庫存量需要三年的時間才能消化。

房價墊底投資空間很小

新余最近幾年出現(xiàn)的房地產(chǎn)開發(fā)過量現(xiàn)象，與當(dāng)?shù)卮饲暗闹笇?dǎo)思想不無關(guān)系。

2006年4月，時任新余市委主要負(fù)責(zé)人在新余市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研討會上強調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，顯示出了越來越重要的作用，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不僅有利于培植城市新型支柱產(chǎn)業(yè)，提升城市綜合競爭力，對于城市形象的塑造、品位的提升、功能的完善、管理的加強以及特色的凸現(xiàn)都具有積極意義。

此后，新余市土地出讓呈現(xiàn)快速上升的趨勢。2008年市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓面積為3396畝，在經(jīng)歷了金融危機之后，2009年大幅減少至1321畝，但是2010年又上升至2276畝，2011年為2598畝。

江西省社科院一位區(qū)域經(jīng)濟專家認(rèn)為，新余市在這個時間段，進(jìn)行了大量的城市基礎(chǔ)建設(shè)，政府的財政能力有限，拍地可以短時間內(nèi)補充地方財政的收入?！凹由闲掠喈?dāng)時要擴大城市建設(shè)，也需要土地的支撐?！?/p>

據(jù)新余當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商介紹，新余的地不僅拍得多，還拍得便宜。新余市體育館附近的暨陽地段剛開發(fā)時，最便宜的地價僅為20萬元一畝。“有一些地產(chǎn)商一次性拿地1000畝，這一塊地就可以開發(fā)10年?！?/p>

地價的高低直接影響房價的高低，偏低的地價導(dǎo)致新余的房價偏低。據(jù)最新統(tǒng)計，今年前11個月，新余市商品房住宅銷售均價3890元/平方米。這個價格在江西省11個同級城市中排名墊底。

江西省房地產(chǎn)協(xié)會一位副會長在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“投資空間很小，但對剛性需求的老百姓來說，非常有利?！?/p>

“2013年新余房價同比上漲了5.59%，這個漲幅只比銀行定期存款利息高了不到1個百分點。”一位資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，新余偏低的房價，讓當(dāng)?shù)貥鞘械耐顿Y空間變小，加之新余城市小、人口少，總需求并不大，大量的住宅空置。