12月20日，新城控股集團(tuán)迎來(lái)首個(gè)進(jìn)駐一線城市的商業(yè)綜合體項(xiàng)目——上海新城吾悅廣場(chǎng)的盛大開(kāi)業(yè)。開(kāi)業(yè)當(dāng)天客流估算突破30萬(wàn)，刷新了青浦商業(yè)開(kāi)業(yè)新記錄。

上海市青浦區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)：“上海新城吾悅廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，為青浦區(qū)的商業(yè)建設(shè)樹(shù)立了標(biāo)桿，推動(dòng)了青浦區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)，吾悅廣場(chǎng)是青浦區(qū)未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展項(xiàng)目，政府將加強(qiáng)扶持力度。”

上海新城吾悅廣場(chǎng)的成功開(kāi)業(yè)，也反映了新城地產(chǎn)在商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、投資、運(yùn)營(yíng)方面遠(yuǎn)超同行的能力。此前，新城地產(chǎn)旗下部分物業(yè)的年租金回報(bào)率增長(zhǎng)幅度甚至超過(guò)了240%，創(chuàng)下了行業(yè)內(nèi)租金回報(bào)率的增長(zhǎng)紀(jì)錄。而由于上海新城吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)首日就迎來(lái)了巨量客流，市場(chǎng)人士相信，上海新城吾悅廣場(chǎng)未來(lái)也會(huì)有非常高的租金回報(bào)率。

青浦首個(gè)10萬(wàn)平方米以上的綜合體項(xiàng)目

在上海的市郊，青浦的購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)意愿都屬比較強(qiáng)。青浦區(qū)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，青浦2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34297元，比上年增長(zhǎng)9.7%，增幅高于全市平均水平，同樣農(nóng)村居民的收入增幅也高于全市平均水平。

但就是這樣一個(gè)人均收入增幅增長(zhǎng)較快的區(qū)域，卻一直是上海零售商業(yè)的洼地。沒(méi)有大型的城市綜合體項(xiàng)目，一直是上述區(qū)域的短板。作為青浦當(dāng)?shù)厥讉€(gè)體量10萬(wàn)方以上的高端商業(yè)項(xiàng)目，上海新城吾悅廣場(chǎng)促進(jìn)了青浦區(qū)域的商業(yè)格局升級(jí)。

上海新城吾悅廣場(chǎng)由新城控股集團(tuán)傾力打造，位于青浦區(qū)新城區(qū)域，淀山湖和漕盈路大道交匯處。目前入駐商戶已超200家，入駐品牌超1000個(gè)，70%的商家首次入駐青浦，包括H＆M、優(yōu)衣庫(kù)、C＆A、絲芙蘭、家樂(lè)福、豐收日、銅鑼灣、新華書(shū)店、孩子王、大光明影城、玩具反斗城、莫莉幻想等主力商戶。

作為青浦首個(gè)體驗(yàn)式的購(gòu)物中心，上海新城吾悅廣場(chǎng)在建筑形態(tài)和內(nèi)部裝飾上，更加強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者藝術(shù)審美體驗(yàn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，上海新城吾悅廣場(chǎng)是青浦現(xiàn)有商業(yè)體系的升級(jí)換代，規(guī)模更大，業(yè)態(tài)更合理，管理更科學(xué)，囊括國(guó)際電影城、量販?zhǔn)終TV、大型電玩游樂(lè)場(chǎng)、餐飲不夜城、時(shí)尚購(gòu)物中心、城市步行街等一站式業(yè)態(tài)，在商業(yè)體量、主力店規(guī)模、業(yè)態(tài)組合等全面創(chuàng)造青浦商業(yè)新紀(jì)錄，同時(shí)也是新城控股在上海打造的第一個(gè)旗艦級(jí)城市綜合體。

“上海新城吾悅廣場(chǎng)是新城控股集團(tuán)旗下的吾悅品牌進(jìn)入上海一線城市、啟動(dòng)全國(guó)布局戰(zhàn)略的第一個(gè)項(xiàng)目，吾悅廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)將改變青浦人民的消費(fèi)及生活方式?！毙鲁强毓陕?lián)席總裁梁志誠(chéng)在當(dāng)天開(kāi)業(yè)典禮上表示。上海新城吾悅廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)代表著青浦全新地標(biāo)的形成，也預(yù)示著新城控股集團(tuán)吾悅品牌落子上海、由長(zhǎng)三角邁向全國(guó)戰(zhàn)略布局的里程碑式開(kāi)端。

商業(yè)產(chǎn)品線的不斷升級(jí)

新城控股2008年開(kāi)始試水商業(yè)，被認(rèn)為是中國(guó)商業(yè)崛起的新代表，憑借謹(jǐn)慎而獨(dú)到的市場(chǎng)洞察力，確立了“聚焦、深耕二三線城市”的商業(yè)布局戰(zhàn)略。迄今為止，新城在全國(guó)的10大城市共計(jì)10余座“吾悅”廣場(chǎng)在建或已開(kāi)業(yè)，主要分布在上海、蘇州、常州、長(zhǎng)沙、南昌、長(zhǎng)春及安慶等城市。

新城的商業(yè)地產(chǎn)覆蓋吾悅國(guó)際廣場(chǎng)、吾悅廣場(chǎng)、吾悅生活廣場(chǎng)三大產(chǎn)品線，讓城市生活更加美好。目前，新城控股正在不斷加大商業(yè)比重，預(yù)計(jì)至2017年，開(kāi)業(yè)項(xiàng)目達(dá)15個(gè)，在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目將達(dá)到25個(gè)。

目前吾悅廣場(chǎng)研發(fā)出三代產(chǎn)品，以“常州吾悅廣場(chǎng)、常州吾悅國(guó)際廣場(chǎng)”為代表的第一代產(chǎn)品，開(kāi)業(yè)兩年以來(lái)已實(shí)現(xiàn)盈利并帶來(lái)穩(wěn)定的租金回報(bào)；以“上海青浦吾悅廣場(chǎng)”為代表的第二代產(chǎn)品將在今年底盛大開(kāi)業(yè)，這既是吾悅系落子一線城市的首個(gè)城市綜合體，也是青浦最大的商業(yè)體和一站式購(gòu)物中心；以南昌、長(zhǎng)春等地的“吾悅廣場(chǎng)”為代表的第三代產(chǎn)品正積極規(guī)劃籌建中。未來(lái)還會(huì)有四代、五代產(chǎn)品逐步面世。每一代吾悅系產(chǎn)品在其所處的地區(qū)和時(shí)期，均堪稱當(dāng)?shù)爻鞘芯C合體運(yùn)營(yíng)樣本。

在注重用戶體驗(yàn)的時(shí)代，吾悅廣場(chǎng)以“悅空間 悅生活”的理念從而將其“體驗(yàn)式”商業(yè)旗艦優(yōu)勢(shì)宣揚(yáng)到極致。品牌注重長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)，以“屬地理念”和“悅客理念”堅(jiān)持從主題打造、業(yè)態(tài)組合、空間設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣等細(xì)節(jié)上的優(yōu)化和微創(chuàng)新，進(jìn)行體驗(yàn)式文化氛圍的長(zhǎng)期培育，平衡消費(fèi)者對(duì)于物質(zhì)和精神的雙重追求。以傾注人文關(guān)懷為目標(biāo)，用人性化的細(xì)節(jié)和定制服務(wù)，提高購(gòu)物中心的軟性競(jìng)爭(zhēng)力。

作為中國(guó)體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)迅速崛起的“新勢(shì)力”，新城也憑借獨(dú)特的“吾悅”模式，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)耀@殊榮。今年10月，“吾悅系”一代Mall代表項(xiàng)目常州新城吾悅廣場(chǎng)，一舉斬獲 “中國(guó)最佳體驗(yàn)式商業(yè)模式獎(jiǎng)”；而在今年4月，新城控股更摘得“商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)金坐標(biāo)獎(jiǎng)”。

和其他商業(yè)地產(chǎn)商不同的是，新城地產(chǎn)采取了“住宅+商業(yè)”的雙核驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略。由新城開(kāi)發(fā)的各個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主，是目前新城旗下各吾悅廣場(chǎng)比較重要和穩(wěn)定的消費(fèi)者來(lái)源。

資料顯示，新城控股在社區(qū)服務(wù)方面，已經(jīng)開(kāi)始嘗試布局社區(qū)O2O，在做好基礎(chǔ)服務(wù)基礎(chǔ)上，給業(yè)主帶去更多便民、利民的增值服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)為新城向社區(qū)O2O的試水提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和可能，集團(tuán)在社區(qū)O2O領(lǐng)域的布局目前已經(jīng)在旗下社區(qū)開(kāi)始試點(diǎn)。

電商專家魯振旺表示，這種依托社區(qū)的O2O平臺(tái)，由于消費(fèi)人群固定，并且依賴程度較高，非常有利于精準(zhǔn)的大數(shù)據(jù)營(yíng)銷，可以作為開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的一大“利器”。

而對(duì)新城旗下吾悅廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)而言，業(yè)主的消費(fèi)數(shù)據(jù)，還僅僅只是大客戶數(shù)據(jù)中比例極小的一部分。

新城控股副總裁張振介紹，新城擁有一個(gè)強(qiáng)大的消費(fèi)者大數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)。

“消費(fèi)者只要進(jìn)入吾悅廣場(chǎng)，人臉識(shí)別系統(tǒng)就會(huì)根據(jù)他的年齡、性別，向他推送不同的信息?！睆堈窠榻B說(shuō)，新城已經(jīng)通過(guò)App和各種智能系統(tǒng)建立一個(gè)完整的大數(shù)據(jù)收集及分析網(wǎng)絡(luò)，并根據(jù)分析的結(jié)果精準(zhǔn)營(yíng)銷。

這一系統(tǒng)不僅僅只有人臉識(shí)別系統(tǒng)，還有車牌識(shí)別系統(tǒng)，WIFI再加上新城開(kāi)發(fā)的多款A(yù)pp組成了一個(gè)數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)收集系統(tǒng)，這些數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)大量收集了消費(fèi)者的消費(fèi)偏好、習(xí)慣、支出類別等一系列數(shù)據(jù)。

根據(jù)介紹，目前行業(yè)具有龍頭地位的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目前的大數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，還僅僅停留在尋找客戶方面。而新城控股的大數(shù)據(jù)，已經(jīng)能夠直接通過(guò)上述分析系統(tǒng)，尋找到重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的大客戶。

這些大客戶不僅光顧吾悅廣場(chǎng)的頻次較高，其購(gòu)買(mǎi)力也比較旺盛。僅僅就在青浦一地，青浦的大客戶會(huì)員就多達(dá)1.5萬(wàn)人。吾悅廣場(chǎng)利用上述客戶會(huì)員資源，不僅僅發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的零售業(yè)務(wù)，也利用O2O平臺(tái)進(jìn)行電商垂直銷售。

強(qiáng)大的大數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)，僅僅是新城地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)之一。為了提升旗下商業(yè)地產(chǎn)的銷售及盈利能力，新城還配備了大批擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)。

來(lái)自新城控股的資料顯示，集團(tuán)目前擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的近千人的管理團(tuán)隊(duì)，可為消費(fèi)者提供持久的高水準(zhǔn)商業(yè)體驗(yàn)。

來(lái)自機(jī)構(gòu)的研究認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的物業(yè)價(jià)值和租金回報(bào)率，越來(lái)越多將和商場(chǎng)的盈利能力掛鉤，而不是像以往那樣只是單純地以地段來(lái)衡量商用物業(yè)的價(jià)值，就這一點(diǎn)看，新城旗下的商用物業(yè)目前盡管并非布局在一線城市的核心區(qū)域，但因?yàn)閾碛幸恢?qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，在開(kāi)發(fā)選址上又有精確的數(shù)據(jù)分析和前期定位，有望在一線城市的非核心區(qū)域發(fā)展出營(yíng)業(yè)額奇高的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。 (文/楊涵茗)