每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

回顧即將過(guò)去的2014年，是成都樓市最拼的一年。

今年初，成都保利啟動(dòng)24個(gè)產(chǎn)品系列的升級(jí)，完成全產(chǎn)業(yè)鏈布局；精通剛需住宅之道的本地開(kāi)發(fā)商藍(lán)光，在今年頻繁發(fā)力街區(qū)商業(yè)地產(chǎn)；在住宅產(chǎn)品線覆蓋“剛需+中高端”時(shí)，綠地亮出商業(yè)綜合體王牌，繼續(xù)加大商業(yè)的持有面積和規(guī)模，最終將達(dá)到商業(yè)和住宅6：4的配比。

所有這一切，印證著走過(guò)“黃金時(shí)代”的成都樓市，正發(fā)生著結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。品牌房企主動(dòng)轉(zhuǎn)型求變，不再以單一主體產(chǎn)品獨(dú)打天下，也印證了“適者生存”是在“寒冬期”活下去并強(qiáng)大起來(lái)的唯一原則。

“變化的市場(chǎng)未必不是一件好事。”中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)總經(jīng)理俞玨對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，經(jīng)過(guò)2014年的考驗(yàn)，成都的開(kāi)發(fā)商、客戶(hù)、代理公司都更成熟、更理性。市場(chǎng)不好讓開(kāi)發(fā)商不斷檢視自己的內(nèi)在問(wèn)題，調(diào)整策略、找到更適合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品定位。

住宅市場(chǎng)長(zhǎng)短線結(jié)合

雖然整體環(huán)境不甚理想，仍有領(lǐng)跑者達(dá)標(biāo)在即，甚至提前完成了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理材料發(fā)現(xiàn)，截至12月16日，全國(guó)31家上市房企公布了本年度11月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，前11月公布銷(xiāo)售目標(biāo)的25家房企中，恒大和綠城中國(guó)已完成目標(biāo)，另有5家房企目標(biāo)完成率超過(guò)90%，近半數(shù)房企年度目標(biāo)完成率不足80%。

如果按照2000億元作為銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)計(jì)算，萬(wàn)科在前11月的目標(biāo)完成率已超過(guò)95%。綠地集團(tuán)前11月銷(xiāo)售額達(dá)到了1918億元，在上市房企中暫居第一。上市房企“一哥”之爭(zhēng)日顯激烈。

成都樓市銷(xiāo)冠同樣懸念叢生。12月初，保利成都宣布順利完成2014年120億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。一周后，藍(lán)光地產(chǎn)成都公司公布最新數(shù)據(jù)，截至11月底，藍(lán)光也實(shí)現(xiàn)了120億元銷(xiāo)售金額。

數(shù)字說(shuō)明了因勢(shì)而變的意義。今年初，成都保利相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2013年成都保利20盤(pán)聯(lián)動(dòng)，銷(xiāo)售額突破百億，其中有一半的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)自剛需三房。

成都保利董事長(zhǎng)吳章焰也曾解釋說(shuō)，上述產(chǎn)品策略主要是為了順應(yīng)調(diào)控，保證和提高市場(chǎng)占有率，但他同時(shí)表示，做企業(yè)要有長(zhǎng)線思維，要形成“長(zhǎng)中短”產(chǎn)品相結(jié)合的戰(zhàn)略思路。

今年以來(lái)，成都保利的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢(shì)明顯。今年3月，保利發(fā)布品牌戰(zhàn)略，升級(jí)24個(gè)產(chǎn)品序列。改變用體量、開(kāi)發(fā)時(shí)長(zhǎng)來(lái)劃分項(xiàng)目類(lèi)型的慣性定式思維。包括舊城改造、新型城鎮(zhèn)化、新城開(kāi)發(fā)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)等時(shí)下倡導(dǎo)的熱點(diǎn)都將納入保利的戰(zhàn)略路線圖中。

2014年保利完成全產(chǎn)業(yè)鏈布局，產(chǎn)品線從30平方米到1000平方米，價(jià)格從30萬(wàn)元到1000萬(wàn)元全面覆蓋，“長(zhǎng)久遠(yuǎn)”、“中主穩(wěn)”、“短平快”三類(lèi)項(xiàng)目是保利今年的產(chǎn)品類(lèi)型框架。此外“復(fù)合大盤(pán)”這一創(chuàng)新產(chǎn)品系列還將養(yǎng)老地產(chǎn)、近郊度假、遠(yuǎn)郊旅游等產(chǎn)品一并納入其中。

“房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有想象中那么差，尤其在成都這種吸附力較強(qiáng)的二線城市，市場(chǎng)依然充滿活力。”吳章焰認(rèn)為，沒(méi)有飽和的市場(chǎng)，只有飽和的產(chǎn)品。在成都，企業(yè)只要用心去做正確的產(chǎn)品，購(gòu)房者就會(huì)買(mǎi)單。信貸松綁政策頒布后，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度迅速提升，就是最好的說(shuō)明。如果說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已整體步入“白銀時(shí)代”，成都顯然是更具含金量的“白銀時(shí)代”。

“目前，成都仍然屬于一個(gè)凈流入城市，從區(qū)域政策來(lái)講，不論是將買(mǎi)房入戶(hù)條件提升至90平方米，還是二胎政策的面世，政策層面都在透露出對(duì)于人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化的政策選擇，未來(lái)改善型產(chǎn)品或?qū)⒏芮嗖A。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授劉璐在接受媒體采訪時(shí)表示。

房企加碼商業(yè)地產(chǎn)

除了調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以外，在經(jīng)歷了多輪樓市調(diào)控之后，商業(yè)地產(chǎn)成為不少房企業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的避風(fēng)港。

今年以來(lái)，藍(lán)光地產(chǎn)頻繁發(fā)力街區(qū)商業(yè)，似乎要重拾當(dāng)年奠定其創(chuàng)業(yè)基石的這項(xiàng)獨(dú)門(mén)手藝，以區(qū)別于當(dāng)前城市中“林林總總”的大型商業(yè)綜合體。

從今年10月開(kāi)始，藍(lán)光在成都樓市可謂動(dòng)作頻頻。在推出“零首付、零月供”的商業(yè)策略1個(gè)月時(shí)間內(nèi)，藍(lán)光商業(yè)就成功突破20億元的銷(xiāo)售額。

在力推商業(yè)銷(xiāo)售的同時(shí)，藍(lán)光的民生住宅產(chǎn)品COCO系嫁接互聯(lián)網(wǎng)思維，推出“COCO自住公寓”，試圖按照互聯(lián)網(wǎng)思維在小區(qū)內(nèi)部為青年業(yè)主提供居住、辦公、日常生活一系列完善配套，通過(guò)服務(wù)帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售和青年客戶(hù)群體的認(rèn)知度。

藍(lán)光地產(chǎn)成都公司董事長(zhǎng)程耀貴公開(kāi)表示，今年藍(lán)光商業(yè)地產(chǎn)年度銷(xiāo)售額的占比與往年相比有了較大的提升，實(shí)現(xiàn)了約40億~50億元的銷(xiāo)售額。他表示，目前住宅市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控，如果還想確保市場(chǎng)領(lǐng)軍地位，那藍(lán)光一定還要有別的辦法，而商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略在2014年為藍(lán)光立下了戰(zhàn)功。

同樣加碼商業(yè)的，還有綠地。

“去年，綠地西南商業(yè)總體量超過(guò)300萬(wàn)平方米，而今年，僅成都地區(qū)的商業(yè)開(kāi)發(fā)量就達(dá)230萬(wàn)平方米。”綠地集團(tuán)執(zhí)行副總裁、西南事業(yè)部董事長(zhǎng)總經(jīng)理孫志文在今年4月的綠地西南商業(yè)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上表示。值得注意的是，這也是綠地西南事業(yè)部成立10年來(lái)，首次單獨(dú)為商業(yè)召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)。

據(jù)孫志文介紹，2014年綠地在西南地區(qū)有10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，其中6個(gè)布局在成都。

“未來(lái)，綠地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的比例會(huì)逐步擴(kuò)大。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良在接受媒體采訪時(shí)表示。

業(yè)內(nèi)人士表示，合理的產(chǎn)品配置和類(lèi)型結(jié)構(gòu)，極大地減低了企業(yè)對(duì)單一產(chǎn)品在市場(chǎng)端的過(guò)分依賴(lài)，從而確保了即使面對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的起伏，開(kāi)發(fā)商仍然可以按照自己既有的節(jié)奏朝目標(biāo)推進(jìn)。