每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

在電子商務(wù)滲透大眾消費(fèi)每一個(gè)領(lǐng)域時(shí)，房產(chǎn)電商產(chǎn)業(yè)也在迅速崛起，但現(xiàn)行的房產(chǎn)電商模式存在不少硬傷。

據(jù)《華商報(bào)》日前報(bào)道，西安某樓盤收取了客戶誠(chéng)意金，但當(dāng)買家打算退款時(shí)卻被告知，當(dāng)時(shí)收款的工作人員是與房產(chǎn)公司合作的某電商公司員工，已卷款離職不知去向。

早在9月，蘇州率先出臺(tái)規(guī)范房產(chǎn)電商政策，成為全國(guó)首個(gè)明確對(duì)電商參與樓盤提前蓄客說不的城市。

種種現(xiàn)象表明，目前的房產(chǎn)電商仍處于蠻荒時(shí)代，盈利模式粗放。而隨著越來越多的房企自建電商平臺(tái)上線，房產(chǎn)電商的生存是否已行至十字路口？

《華商報(bào)》近日?qǐng)?bào)道，西安某樓盤收取了客戶誠(chéng)意金，但當(dāng)買家因故要求退款時(shí)卻被告知，當(dāng)時(shí)收款的工作人員是與房產(chǎn)公司合作的電商企業(yè)的員工，目前人已卷款離職不知去向。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，誠(chéng)意金的監(jiān)管亂象只是目前房產(chǎn)電商亂象之一。房產(chǎn)電商還存在著很多侵占消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，而一些樓盤所謂的優(yōu)惠，在電商的侵蝕下并不存在。

開發(fā)商也開始質(zhì)疑房產(chǎn)電商存在的價(jià)值。部分電商并不能為樓盤帶來客源，卻僅僅通過駐場(chǎng)人員將非電商渠道吸引來的客戶，強(qiáng)行轉(zhuǎn)為電商客源，強(qiáng)迫消費(fèi)者向電商繳納費(fèi)用。盡管截至目前沒有相關(guān)的法律、法規(guī)加以監(jiān)管，但卻對(duì)樓盤和開發(fā)商的品牌口碑造成了傷害。

此外，房產(chǎn)電商為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中分一杯羹，采取的一些銷售手段也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商造成不良影響，因此，有部分開發(fā)商正打算放棄電商營(yíng)銷，轉(zhuǎn)而用其他方式拓展客戶資源。

享受價(jià)格優(yōu)惠須先付費(fèi)

查閱多家房產(chǎn)電商的網(wǎng)頁可以發(fā)現(xiàn)，不少網(wǎng)頁信息均顯示了類似“三萬抵十萬”等優(yōu)惠信息，購房者通過注冊(cè)網(wǎng)站會(huì)員或者參與房產(chǎn)電商網(wǎng)站組織的看房活動(dòng)，在實(shí)際購房時(shí)可以享受此優(yōu)惠。

對(duì)購房者而言，數(shù)萬元的折扣優(yōu)惠有不小的吸引力，因此不少消費(fèi)者都會(huì)選擇通過房產(chǎn)電商網(wǎng)站了解優(yōu)惠信息，甚至注冊(cè)會(huì)員來享受這種折扣優(yōu)惠。但是，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，如果沒有在房產(chǎn)電商網(wǎng)站注冊(cè)會(huì)員，也沒有參與過房產(chǎn)電商網(wǎng)站組織的活動(dòng)，在實(shí)際購房中，同樣可以享受這種優(yōu)惠。

王燦（化名）今年在上海寶山區(qū)購買了一套住房，他向記者表示，自己從未參與過房產(chǎn)電商網(wǎng)站的任何活動(dòng)，但是在購房簽約時(shí)，銷售人員告訴他，要享受類似“三萬抵十萬”的優(yōu)惠活動(dòng)，就必須向電商網(wǎng)站支付款項(xiàng)。

因?yàn)樯鲜鲈颍荒芟螂娚汤U納費(fèi)用，以獲得開發(fā)商給予的折扣。開發(fā)商和房產(chǎn)電商有合作的樓盤，不管是什么來源的消費(fèi)者，都會(huì)被告知只有向電商交費(fèi)，才能參加優(yōu)惠活動(dòng)。

克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，這筆款項(xiàng)一般以信息費(fèi)的名義出具票據(jù)，也就是一般意義上的“團(tuán)購費(fèi)”。

據(jù)了解，在樓盤推盤之初，房源較多、銷售形勢(shì)比較好的時(shí)候，房產(chǎn)電商一般都會(huì)有專人駐場(chǎng)負(fù)責(zé)收取這筆費(fèi)用，而當(dāng)樓盤銷售接近尾聲時(shí)，開發(fā)商的銷售人員也可以進(jìn)行代收，可見兩者之間的利益關(guān)系應(yīng)當(dāng)較為緊密。

一家和房產(chǎn)電商有合作的房企內(nèi)部人士向記者表示，一般這筆款項(xiàng)會(huì)進(jìn)入房企和房產(chǎn)電商的共管賬戶。

薛建雄表示，這筆款項(xiàng)的支配權(quán)應(yīng)該在房地產(chǎn)開發(fā)商手中，因?yàn)殚_發(fā)商一般會(huì)在多家房產(chǎn)電商進(jìn)行廣告投放，因此會(huì)將消費(fèi)者為享受優(yōu)惠支付的款項(xiàng)以適當(dāng)比例分配給電商。

目前樓市行情正處于調(diào)整期，開發(fā)商的營(yíng)銷費(fèi)用普遍比較有限，購房者為享受所謂優(yōu)惠而支付的費(fèi)用，由于是以“團(tuán)購費(fèi)”的名義支付給房產(chǎn)電商，并不算在營(yíng)銷費(fèi)用之內(nèi)。衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)智庫蔡為民認(rèn)為，開發(fā)商為了加速去化，需要房產(chǎn)電商引來客流，但是又因?yàn)闋I(yíng)銷費(fèi)用有限而不愿意直接支付廣告費(fèi)用，所以才會(huì)選擇這種方式。

部分房企終止和電商合作

上海一家房屋中介公司老總告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，很多樓盤的所謂“X萬抵X萬”優(yōu)惠并不存在，其實(shí)是樓盤先將房屋價(jià)格上調(diào)，然后再降低的 “假優(yōu)惠”。但為了獲得上述“假優(yōu)惠”，消費(fèi)者不得不向電商繳納所謂的“團(tuán)購費(fèi)”。

上海房地產(chǎn)資深人士楊子江告訴記者，消費(fèi)者其實(shí)也不傻，大部分人都知道電商的上述優(yōu)惠方式，其實(shí)是靠侵占原本開發(fā)商給的價(jià)格優(yōu)惠來實(shí)現(xiàn)。

他介紹說，電商目前代理的不少項(xiàng)目其實(shí)不通過電商也能賣得不錯(cuò)，而對(duì)于那些無法大幅讓利的樓盤，房產(chǎn)電商所能起到的作用其實(shí)并不明顯。

新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，由于大型開發(fā)商在產(chǎn)品質(zhì)量、客戶信譽(yù)以及營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)素質(zhì)等方面情況較好，在樓盤去化相對(duì)較好的情況下，不大會(huì)選擇和房產(chǎn)電商合作，只有部分去化不佳或者競(jìng)爭(zhēng)壓力大的樓盤，可能才需要電商的介入來增加客流。

因此，房產(chǎn)電商為了取得和大型房企的合作，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。薛建雄表示，房產(chǎn)電商一般會(huì)在營(yíng)銷費(fèi)用方面進(jìn)行較量，為了達(dá)成與部分企業(yè)的合作，甚至還會(huì)在廣告價(jià)格方面作出讓步。此外，為了獲取更多的廣告費(fèi)，房產(chǎn)電商不得不絞盡腦汁吸引客流，諸如組織各種線下活動(dòng)等。

房產(chǎn)電商在達(dá)成和大型房企的合作之后，在與中小房企的合作中將獲得更多的話語權(quán)。由于中小房企營(yíng)銷實(shí)力相對(duì)較弱，電商在與他們的合作中，可以爭(zhēng)取相對(duì)較高的回報(bào)。

但是，房產(chǎn)電商在與開發(fā)商的合作中也存在不少問題。歐陽捷表示，部分房產(chǎn)電商的工作人員為了增加銷量，可能會(huì)向客戶作出某些無法兌現(xiàn)的承諾，干擾了市場(chǎng)。此外，電商的駐場(chǎng)人員為了利益甚至?xí)亓骺蛻簟Ｕ怯捎谶@些原因，部分房企正在逐步終止和房產(chǎn)電商之間的合作。

不過，蔡為民認(rèn)為，雖然目前房產(chǎn)電商和開發(fā)商之間的合作關(guān)系比較微妙，電商之間的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈，但是這一模式還將持續(xù)，開發(fā)商需要客流，房產(chǎn)電商需要廣告收入，購房者需要房源信息，三方之間的利益糾葛將繼續(xù)。