◎嚴(yán)躍進(jìn)

近日，中國政府網(wǎng)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，并將于2015年3月1日起正式實(shí)施。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面梳理，有利于各類調(diào)控政策的精準(zhǔn)實(shí)施。對(duì)于農(nóng)村土地市場(chǎng)的改革而言，也同樣具有積極意義。

農(nóng)村市場(chǎng)占有豐富的土地資源，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度必須重點(diǎn)關(guān)注這些領(lǐng)域。相比城市土地市場(chǎng)，包括縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的農(nóng)村土地市場(chǎng)更具復(fù)雜性。一方面，此前對(duì)于農(nóng)村土地資產(chǎn)的登記和確權(quán)工作不到位；另一方面，各類配套政策存在缺陷、相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益保護(hù)意識(shí)不夠。這樣就容易形成各類監(jiān)管盲區(qū)，在農(nóng)地入市、農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、城郊結(jié)合部的土地市場(chǎng)開發(fā)等領(lǐng)域都有所體現(xiàn)。

從農(nóng)地入市的角度看，雖然中央政府鼓勵(lì)農(nóng)村集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地同權(quán)，但此類集體建設(shè)用地背后的經(jīng)濟(jì)利益依然難以有效劃分。最典型的表現(xiàn)是，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地背后的權(quán)屬不清晰。部分城鎮(zhèn)為了鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)入，在土地使用權(quán)的出讓上違規(guī)操作，比如允許部分企業(yè)少繳或不繳土地使用費(fèi)。此類用地的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度缺失，造成大量土地經(jīng)濟(jì)利益流失。

從農(nóng)地流轉(zhuǎn)的角度看，主要涉及農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。在實(shí)際操作過程中，部分農(nóng)戶私下交易農(nóng)地經(jīng)營權(quán)，而繞過了村集體和更高一級(jí)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)管。這里一個(gè)重要原因就是農(nóng)地以及附屬建筑物沒有落實(shí)好確權(quán)工作。即使有確權(quán)的動(dòng)作，也因?yàn)闅v史原因而與實(shí)際狀況不相符。尤其是考慮到農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地免繳土地使用稅，部分農(nóng)戶會(huì)鉆漏洞，造成各類侵權(quán)現(xiàn)象出現(xiàn)，也使得背后的集體經(jīng)濟(jì)利益流失。

城郊結(jié)合部的土地市場(chǎng)正面臨大開發(fā)的趨勢(shì)。但恰是因?yàn)榇祟愅恋匚磥碓鲋悼臻g很大，所以相應(yīng)的利益訴求也比較多?，F(xiàn)實(shí)情況也是如此，很多處于城市郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地，會(huì)引來包括工業(yè)企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、自然人三方面的爭(zhēng)奪。同時(shí)也出現(xiàn)了部分用地被一方長期占用，而逃避繳納各類稅費(fèi)的現(xiàn)象。甚至在涉及征地補(bǔ)償?shù)沫h(huán)節(jié)，對(duì)于一些權(quán)屬不明晰的土地，會(huì)有各類扯皮的現(xiàn)象出現(xiàn)。

此類監(jiān)管盲區(qū)的出現(xiàn)，真正的根源在于農(nóng)地權(quán)屬不清晰，而實(shí)質(zhì)在于對(duì)農(nóng)地背后的經(jīng)濟(jì)利益的分割出現(xiàn)了比較混亂的局面?，F(xiàn)實(shí)中，農(nóng)地市場(chǎng)的發(fā)展面臨著一個(gè)不均衡的尷尬。一方面是部分農(nóng)地的權(quán)屬劃分存在很大爭(zhēng)議，輕則扯皮，重則訴諸法律。另一方面也存在各類被閑置、被撂荒的農(nóng)地，造成潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值的流失。

加快農(nóng)地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)，將改變過去架空土地用途管制的做法，從而遏制各類侵占農(nóng)地利益的行為。

農(nóng)地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)，在杜絕相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益流失的同時(shí)，也能夠平衡農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資金狀況。在新農(nóng)村建設(shè)過程中，包括農(nóng)田水利、村村通工程等，都需要大量資金的投入。此前通過舉債方式進(jìn)行落實(shí)，反而會(huì)阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。未來通過對(duì)相應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行登記，能夠?qū)不A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投入進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)谋壤齽澐郑瑥亩徑赓Y金投入壓力。

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進(jìn)，能夠帶來公平和效率兩個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于一個(gè)擁有明確權(quán)屬證書的經(jīng)營者或使用權(quán)人而言，將對(duì)土地資產(chǎn)的盤活和交易更有熱情。相比過去各類侵權(quán)的做法，在該制度下，包括經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的各類權(quán)利更容易分離，相應(yīng)的土地級(jí)差收入也能夠更好地體現(xiàn)，土地背后的經(jīng)濟(jì)利益也更容易得到有效配置。

在捍衛(wèi)農(nóng)地經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，該制度的推進(jìn)也會(huì)加快農(nóng)村政治文明的建設(shè)和發(fā)展。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)、房屋所有權(quán)、土地承包權(quán)的確權(quán)工作逐漸到位，隨著農(nóng)民積極參與到土地登記和頒證等環(huán)節(jié)中，農(nóng)民的權(quán)益將得到最大保護(hù)，也更能激發(fā)出自豪感。這樣一個(gè)制度的推進(jìn)，也較好地吻合了新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。隨著農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口制度的取消，城鄉(xiāng)之間的隔閡也在逐漸消失。通過對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的重新歸集和梳理，能夠讓農(nóng)戶重視土地市場(chǎng)背后的經(jīng)濟(jì)利益，也能夠讓他們積極拿起不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的法律武器，來捍衛(wèi)自身的各類權(quán)益。從這個(gè)角度看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在農(nóng)村市場(chǎng)的落地，將加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)改革的進(jìn)程。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）