每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇    

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇

有著“秋褲樓”之稱的蘇州東方之門項目，因開發(fā)商乾寧置業(yè)的資金鏈問題，建了10年仍未建成。有業(yè)內(nèi)人士戲稱，蘇州人民想了10年的“秋褲”都沒有穿上身。

不過，“秋褲樓”昨日（12月29日）迎來轉機，金鷹商貿(mào)集團（03308，HK）公布，公司全資附屬公司金鷹（中國）將以12.86億元購入蘇州乾寧置業(yè)51%股權。這也意味著，備受關注的“秋褲樓”正式易主。

對于收購東方之門項目，金鷹商貿(mào)集團表示，賣方的70億元銷售收益擔保，保障了東方之門項目公司的現(xiàn)金，也實現(xiàn)了其希望靠低成本拓展城市商業(yè)物業(yè)的目的。

項目屢次推遲交付

據(jù)了解，東方之門項目位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)中央商務區(qū)，總建筑面積約45.5萬平方米，為大型商業(yè)綜合體物業(yè)開發(fā)項目。

公開資料顯示，作為東方之門的開發(fā)商，乾寧置業(yè)在2004年2月以約4億元競得東方之門所在地塊，折合1104萬元/畝，創(chuàng)下當時蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營性用地出讓單價紀錄。

2004年東方之門舉行完奠基儀式后，直到2008年才真正開工，截至目前仍沒有建成。項目交付時間幾經(jīng)推遲，最新規(guī)劃是2015年初交付，項目也一度成為關注焦點。

對于屢次推遲交付時間，乾寧置業(yè)稱，一是由于東方之門的建筑設計及施工難度大，國內(nèi)外均無同類建筑可以借鑒，為保證安全可靠，還需要進行多輪次、多專業(yè)的專家研討與評審；二是由于東方之門地處蘇州工業(yè)園區(qū)CBD核心區(qū)域，周邊配套項目及市政工程多，相互之間關系密切，必須協(xié)調(diào)同步，在道路交通、施工場地、材料設備運輸、市政管線接入等多方面對東方之門的工程建設產(chǎn)生了重大影響。

但據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，項目建設10年都沒完成，一個重要原因是開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題。2003年至2008年期間，乾寧置業(yè)股權幾經(jīng)轉讓，新的投資方不斷入股又撤出，顯示公司資金層面遇到考驗。

乾寧置業(yè)成立之初的注冊資本為1億元，公司發(fā)起人為南京天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京東方投資集團有限公司（以下簡稱南京東方）、蘇州太湖之星開發(fā)建設有限公司以及蘇州東方之星置業(yè)有限公司，分別持有公司35%、30%、30%以及5%股份。4家股東公司的法定代表人均為楊休。

項目拿地就花費了4億元，建設資金需要45億元，這對于注冊資本僅1億元的乾寧置業(yè)來說，難度可想而知。

乾寧置業(yè)財務報表顯示，截至2012年底，乾寧置業(yè)資產(chǎn)負債率高達86%，2013年11月底升至89%。“出現(xiàn)資金鏈問題是不可避免的，開發(fā)商拿地之初就應該想到會有資金的問題。”張建初說。

賣方擔保項目收益70億

昨日金鷹商貿(mào)集團發(fā)布的公告稱，此次出售乾寧置業(yè)51%股權的賣方，正是楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方及江蘇天地實業(yè)投資集團有限公司（以下簡稱江蘇天地）。

按照協(xié)議，金鷹（中國）將協(xié)助乾寧置業(yè)獲得30億元的新銀行融資，以償付其于2014年11月30日約23.67億元的現(xiàn)有債務以及向賣方解除北京融普唐投資中心持有的已抵押的乾寧置業(yè)50%股權。

據(jù)了解，乾寧置業(yè)目前的股東結構為北京融普唐投資中心持股50%，楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方及江蘇天地共持股50%。楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地負責將乾寧置業(yè)注冊資本從12億元減少至6億元后，再將其51%股權轉讓給金鷹（中國）。交易完成后，金鷹（中國）將擁有乾寧置業(yè)51%權益，并委任4名董事加入董事會，并會以權益法將其財務業(yè)績?nèi)胭~，不會與集團的財務業(yè)績綜合入賬。

金鷹商貿(mào)集團接手東方之門，還為保證項目的現(xiàn)金流設了道保障墻。根據(jù)協(xié)議擔保要求，楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地作為賣方，保證東方之門出售可銷售面積約20萬平方米的收益不低于70億元，反之賣方將補償收益，于2020年1月31日前完成差額補足。

據(jù)記者了解，東方之門的總建筑面積約45.5萬平方米，包括住宅公寓、寫字樓、商業(yè)及設施、酒店以及1880個停車位。其中可銷售面積20萬平方米的組成包括住宅及公寓約14.1萬平方米、寫字樓約2.6萬平方米以及商業(yè)及設施約3.3萬平方米。按照70億元銷售收益計算，東方之門整體銷售均價必須達到35000元/平方米。

此外，賣方還進一步保證，在2015年1月1日至2018年6月30日期間，東方之門的銷售面積將不少于10.9萬平方米且銷售收益不低于40億元。如未達預期，賣方將補償收益于2018年7月31日前完成差額補足。

這也意味著，金鷹商貿(mào)集團收購東方之門51%股權后，并不為其銷售收益買單，僅持有除銷售部分外的25.5萬平方米物業(yè)，包括10萬平方米的購物中心、約5萬平方米的酒店及1880個停車位用作自有物業(yè)經(jīng)營。

對此，張建初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“此次轉讓51%的股權后，金鷹商貿(mào)集團解除了乾寧置業(yè)的債務問題，同時也解決了后續(xù)的開發(fā)資金問題，這也意味著‘秋褲樓’將很快重新動工。”