每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日（1月7日）下午16時，伴隨著一聲落槌，北京新的總價地王誕生。豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯這宗曾創(chuàng)下最高掛牌起始價的地塊，以86.25億元的成交總價刷新了前地王——北京華嘉胡同地塊74.6億元的成交價。“攬得地王歸”的是由華潤、首開、平安組成的聯(lián)合體，而在兩天前的1月5日，招商華潤九龍倉平安聯(lián)合體剛剛以86.9億元拿下了北京豐臺區(qū)亞林西居住區(qū)一期的兩宗地塊。

在當(dāng)日出讓的另外兩宗地塊由新華聯(lián)以及北京城康華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司分別收入囊中。

昨日萬科副總裁毛大慶也出現(xiàn)在拍賣現(xiàn)場，但并未有任何收獲。他表示，從2015年開始，北京樓市的普通商品房價將進入6萬元時代。

毛大慶：房價進入6萬元時代

2014年12月3日，北京市土地整理儲備中心的網(wǎng)站上公示位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，起價高達(dá)70.7億元，為當(dāng)年北京推出地塊中起始價最高的地塊。

出讓文件顯示，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665等地塊 (豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造一期、二期)，規(guī)劃為二類居住及基礎(chǔ)教育用地，建設(shè)用地面積15.57萬平方米，規(guī)劃建筑面積不大于41.87萬平方米。競價時間為2014年12月23日至2015年1月7日。

根據(jù)出讓要求，該地塊將配建建筑面積16.33萬平方米的“限價商品住房”及12.26萬平方米的“自住型商品住房”，其中 “限價商品住房”銷售限價為1.7萬元/平方米，配建的“自住型商品住房”銷售限價為2.9萬元/平方米。

不光起始價最高，配建的自住房價格也最高，白盆窯村地塊自然引來了諸多關(guān)注。

經(jīng)過近一個月的醞釀，包括華潤首開平安聯(lián)合體、龍湖天恒聯(lián)合體、金融街首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合體、萬科、住總?cè)A僑城保利聯(lián)合體等多家房企巨頭參與了競拍。

經(jīng)過53輪角逐，雖然保利住總聯(lián)合體拼殺積極，但最終華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元的總價拔得頭籌，溢價率達(dá)到22%，剔除配建面積和建安成本后，純商品房樓面價超3.8萬元，創(chuàng)北京地塊歷史總價紀(jì)錄。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，目前該地塊附近的在售商品房均價在4.1萬元/平方米左右，二手房的價格則在3.5萬元~4萬元/平方米。

“從成交情況看，北京土地市場開年成交5宗土地，吸金量已經(jīng)達(dá)到了179.3億元，各地塊的溢價率都處于高位，相比2014年有不同程度的上漲，單價、總價地王再次出現(xiàn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者如是說。

在現(xiàn)場“參戰(zhàn)”的毛大慶對記者表示，這標(biāo)志著2015年開始，北京樓市的普通商品房價將進入6萬元時代，“從2012年7月至今，北京公開出讓的土地中，樓面價超過2.5萬元的地塊就有60余塊，3萬元以上的也有近30塊，這些高價地多數(shù)尚未入市，加上資金成本，這些地塊成本比拍的時候又有近20%以上的增加。”

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，該地塊住宅部分以限價房和自住房為主，且政府限定售價均在同類產(chǎn)品中位于偏高水平，將影響到項目的周轉(zhuǎn)率。“扣除保障房和自住房后，剩余體量過小，僅13.3萬平方米，可供銷售、快速變現(xiàn)的產(chǎn)品相對有限。”這也是房企采取多方合作的原因——降低資金壓力以及開放風(fēng)險。

華潤、平安新年連下三城

從開年的這幾宗土地拍賣情況來看，聯(lián)合體拿地的模式已經(jīng)成為常態(tài)。在北京5日和7日拍出的這三宗地塊中，都出現(xiàn)了華潤和平安不動產(chǎn)的身影。

本月5日，“招商華潤九龍倉平安”的組合一舉拿下了北京豐臺區(qū)亞林西居住區(qū)一期的兩宗地塊，總共花了86.9億元。這才剛過去兩天，華潤再次牽手首開和平安奪得地王地塊。

“我們參與主要是為了投資。”昨日，《每日經(jīng)濟新聞》記者電話聯(lián)系了平安不動產(chǎn)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，對于后期是否參與開發(fā)，該人士表示這只是投資行為。

有接近平安不動產(chǎn)的知情人士也對記者表示，平安不動產(chǎn)作為綜合金融服務(wù)商，其主要的策略考量是借助平安集團綜合金融平臺，以投資者身份對項目投入資金獲得后期盈利。

值得注意的是，近年來以平安不動產(chǎn)為代表的險資正在加快對土地市場的投入。

記者粗略梳理了平安不動產(chǎn)之前的拿地記錄：2014年10月，平安不動產(chǎn)以債權(quán)方式，就南京G14號土地、廣州番禺土地以及南京G09號土地與招商局置地進行合作；11月，其直接以24.1億競得廣州華美牛奶廠兩宗地；12月3日及23日，分別以26.8億元和7.8億元的價格，聯(lián)手金地競得上海寶山宅地以及杭州余杭區(qū)一商住地；12月25日，平安不動產(chǎn)又以27億元的價格獲得杭州一商住地。

“保險資金直接拿地，更多只是財務(wù)投資，搭順風(fēng)車，其占比都不高。而房企這幾年也在積極拓展融資和合作伙伴，所以雙方一拍即合。”張大偉告訴記者，保險資金進入房地產(chǎn)有兩種形式，一是作為戰(zhàn)略投資者投入資金，只占有項目小比例的股權(quán)；其次，是像安邦和生命人壽利用嫻熟的資本市場手腕控制上市房企。目前看，保險資金不會也不可能選擇大規(guī)模直接拿地操盤。當(dāng)前保監(jiān)會規(guī)定的保險資金持有非自用不動產(chǎn)的限額為15%，但目前多數(shù)險企僅使用了不到3%。

張大偉進一步指出，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險機構(gòu)的核心優(yōu)勢是擁有龐大的低成本浮存金，所以雙方將在金融層面實現(xiàn)更深度的合作。