每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

1月1日，綠地宣布2014年銷售額達(dá)到2408億元，較2013年的1607億元增長接近50%。其中，商辦類產(chǎn)品的銷售額增幅達(dá)到90%，是促成綠地“超車”萬科成為行業(yè)新老大的關(guān)鍵。

綠地的案例，讓一些對行業(yè)前景感到迷茫的房地產(chǎn)人士看到了新的機(jī)會點(diǎn)：商辦類物業(yè)銷售。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綠地靠商辦類物業(yè)實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模的快速增長路徑，并不適合大多數(shù)中小房企效仿。

商用物業(yè)嚴(yán)重過剩

事實(shí)上，在綠地大面積發(fā)展超高層產(chǎn)品的同時，中海、恒大、金地、萬科、龍湖、復(fù)地等一大批開發(fā)商也選擇進(jìn)軍商用物業(yè)市場，并一度將其作為新的增長點(diǎn)。

但是截至目前，除了龍湖的商用物業(yè)銷售額能達(dá)到業(yè)績總額的兩到三成，大部分的開發(fā)商的商用物業(yè)銷售額占比還不到兩成，有些房企的商用物業(yè)甚至對銷售額沒有任何貢獻(xiàn)。

克而瑞副總經(jīng)理林波道出了背后的原因：和住宅市場相比，商辦樓的供應(yīng)過剩更為嚴(yán)重。除了城市核心區(qū)域的地標(biāo)性寫字樓，非核心區(qū)域的寫字樓銷售去化速度都很慢。大部分開發(fā)商很難像綠地那樣在各個省會城市拿到核心區(qū)域的地塊，又能發(fā)展成超高層的城市綜合體產(chǎn)品進(jìn)行快速銷售。

世邦魏理仕2014年10月發(fā)布的 《2014年第三季度中國房地產(chǎn)市場回顧》顯示，上海、北京、武漢、重慶等城市商業(yè)地產(chǎn)未來6個月的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)都將超過40萬平方米，二線城市供過于求的市場現(xiàn)狀仍將延續(xù)，對優(yōu)質(zhì)租戶的爭奪將愈演愈烈。未來兩年，二線城市還將迎來大量自用型總部寫字樓入市。

不僅是二線城市，即使像上海這樣的核心商務(wù)城市，寫字樓也有供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。戴德梁行在總結(jié)2014年市場時分析，2015年上海甲級寫字樓供應(yīng)約172萬平方米，其中浦東、閔行、黃浦、虹口等區(qū)域供應(yīng)急速攀升。除此之外，各核心區(qū)不斷有項(xiàng)目入市，各大新興商務(wù)區(qū)也有大量項(xiàng)目供應(yīng)，如大虹橋CBD、新江灣板塊等。

戴德梁行董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔分析：“受經(jīng)濟(jì)增長下行壓力及寫字樓供應(yīng)量加大的影響，未來寫字樓成交、租金及空置率將迎來挑戰(zhàn)，競爭加劇?！?/p>

林波甚至告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于商辦市場的潛在風(fēng)險(xiǎn)大于住宅市場，他們已經(jīng)建議開發(fā)商短期內(nèi)不要向商辦市場新增投入。

新增長點(diǎn)尚未成熟/

除了商辦市場，開發(fā)商也在尋找其他新的增長點(diǎn)。但林波介紹，無論是碧桂園積極拓展的海外市場，還是華夏幸福的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場，抑或是養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，目前都處于培育期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有成熟。

億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東指出，目前確實(shí)有幾個不錯的領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)就是其中之一。城鎮(zhèn)化仍然是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢，而城鎮(zhèn)化的前提是產(chǎn)業(yè)化，所以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

來自券商的統(tǒng)計(jì)顯示，專攻產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的華夏幸福今年的銷售額已經(jīng)超過500億元，是A股市場上不多的完成全年銷售任務(wù)的房企之一。此前《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾報(bào)道，旺盛的需求導(dǎo)致物流市場租金回報(bào)率持續(xù)上升，整體投資回報(bào)率已經(jīng)超過住宅和商業(yè)。尤其是資產(chǎn)證券化，正在一步步由傳說變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等不能分割散售的房地產(chǎn)產(chǎn)品，有機(jī)會通過打包上市或者發(fā)行REITs等方式完成自有資金的迅速退出，從而獲取可觀的回報(bào)。

但是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的門檻更高，對企業(yè)資源有限，又缺乏投融資經(jīng)驗(yàn)的住宅類地產(chǎn)開發(fā)商而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投融資模式完全不同，運(yùn)作思路也大不一樣。在這一背景下，傳統(tǒng)住宅開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是要承擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。

同樣的情況也適用于教育地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)以及方興未艾的白領(lǐng)公寓等新興地產(chǎn)種類。一方面這些領(lǐng)域都存在巨大的市場需求和發(fā)展機(jī)會，另一方面，開發(fā)商在這些領(lǐng)域的資源、人才以及投融資經(jīng)驗(yàn)并不充分。

億翰智庫首席研究員陳嘯天表示，那些拓展新業(yè)務(wù)的企業(yè)，探索過程中也伴隨著一定的代價。比如，花樣年為了培育彩生活板塊，主體開發(fā)業(yè)務(wù)至今仍維持在百億元左右，并沒有太大的突破；另一家嘗試在商業(yè)領(lǐng)域發(fā)力的房企，近4年來始終維持在400多億元的規(guī)模，同期，世茂和碧桂園的規(guī)模已經(jīng)一飛沖天，即便是規(guī)模原來稍小的陽光城、藍(lán)光地產(chǎn)、海亮，如今也是倍速成長。

探索新業(yè)務(wù)需要付出較大代價，不去探索又會錯失新領(lǐng)域的快速增長機(jī)遇，房企需要做出一個艱難的選擇。

行業(yè)兼并日趨頻繁/

面對上述兩個選項(xiàng)，更多的開發(fā)商作出了第三種選擇，即通過蠶食中小地產(chǎn)商的市場份額壯大自己。

龍湖地產(chǎn)品牌總監(jiān)許桐琿認(rèn)為，未來大的開發(fā)商主要還是靠吞噬中小房企的市場份額來實(shí)現(xiàn)業(yè)績的快速增長。

來自融創(chuàng)的銷售數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)上海公司的合約銷售額達(dá)到270.73億元，是2014年融創(chuàng)取得715億元合約銷售額的主要收入來源。盤點(diǎn)融創(chuàng)的熱銷項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn)，除了一部分是由融創(chuàng)和綠城的合資公司從土地市場公開拍賣獲得之外，大部分項(xiàng)目是融創(chuàng)通過收購上海市場的中小房企項(xiàng)目所獲得。而這些企業(yè)不僅給融創(chuàng)提供了項(xiàng)目，也帶來了市場份額。

克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，2014年銷售排名前100的房企，銷售金額和面積集中度分別達(dá)到38.37%和22.43%。從金額集中度來看，TOP10企業(yè)從2013年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47個百分點(diǎn)；TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27和5.42個百分點(diǎn)。

陳嘯天認(rèn)為，如果不出意外，三年內(nèi)房企50強(qiáng)的銷售門檻將至少提升到200億元。未來房地產(chǎn)市場的并購機(jī)會越來越多，越是行業(yè)排名靠前的企業(yè)，通過并收擴(kuò)大規(guī)模的可能性越大。

然而，這種靠蠶食其他企業(yè)市場份額而取得的規(guī)模增長，能有多大的增長潛力卻需要打個問號。從2014年的數(shù)據(jù)來看，在行業(yè)排名前十中，恒大和融創(chuàng)的住宅銷售金額增幅最大，但也沒有超過35%。因此，房企若想延續(xù)地產(chǎn)黃金時代的高速增長，僅靠吞并幾個中小房企的市場份額恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。