二問今年房?jī)r(jià)是否繼續(xù)下跌

整體告別“單邊上漲”，一季度一、二線城市或企穩(wěn)

縱觀2014年，樓市調(diào)整幅度之大遠(yuǎn)超年初市場(chǎng)預(yù)期。去年1月，樓市還處于高燒狀態(tài)；3月華東地區(qū)打響了降價(jià)第一槍；7月全國(guó)樓市進(jìn)入房?jī)r(jià)環(huán)比下降通道；9月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)均已低于去年同期；12月，杭州、寧波、海口、溫州、金華五城市房?jī)r(jià)已低于2010年價(jià)格，市場(chǎng)調(diào)整之深可見一斑。

“2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現(xiàn)了非政策因素導(dǎo)致的市場(chǎng)下行，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整也基本宣告了房地產(chǎn)過(guò)去黃金十年的結(jié)束。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。

去年，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資回落明顯，房地產(chǎn)投資增速下滑也成為去年宏觀經(jīng)濟(jì)增速換擋回落的重要原因。隨著住房投資投機(jī)全面退潮，商品住宅供應(yīng)首現(xiàn)過(guò)剩。城市間市場(chǎng)分化加劇，一線城市回落幅度最大，土地市場(chǎng)整體下行，區(qū)域差異愈加顯著。

張大偉認(rèn)為，由于2013年樓市暴漲透支了需求購(gòu)買力，而近些年來(lái)部分城市房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)又導(dǎo)致供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，這就導(dǎo)致樓市整體告別絕對(duì)短缺，不再可能重現(xiàn)過(guò)去十幾年“供不應(yīng)求、單邊上漲”的高增長(zhǎng)局面。“經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有望回歸理性。預(yù)計(jì)2015年，大部分房企的經(jīng)營(yíng)策略將依然以平穩(wěn)去庫(kù)存為主，價(jià)格調(diào)整到今年一季度才有望出現(xiàn)明顯企穩(wěn)。”

“進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)當(dāng)前寬松的政策環(huán)境，市場(chǎng)預(yù)期將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。”張旭認(rèn)為，隨著市場(chǎng)成交量的繼續(xù)攀升，新房?jī)r(jià)格優(yōu)惠的力度將明顯減弱，而二手房業(yè)主降價(jià)的動(dòng)力也將不足，預(yù)計(jì)2015年一季度價(jià)格下降城市數(shù)量有望繼續(xù)減少，部分率先好轉(zhuǎn)城市價(jià)格甚至出現(xiàn)回升。

市場(chǎng)樂觀情緒與年初火爆的一線土地市場(chǎng)有關(guān)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：1月上旬，一線城市成交土地合計(jì)14宗，樓面價(jià)及溢價(jià)率均創(chuàng)2014年來(lái)的新高，延續(xù)了去年11月以來(lái)一、二線城市土地市場(chǎng)急速升溫的趨勢(shì)。其中5宗住宅用地成交的樓面價(jià)達(dá)到了17353元/平方米，已接近市場(chǎng)在售樓盤價(jià)格，這也強(qiáng)化了一線樓市已筑底企穩(wěn)的市場(chǎng)預(yù)期。

不過(guò)，與市場(chǎng)積極派相比，也有不少研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為樓市調(diào)整持續(xù)的時(shí)間將超預(yù)期，或?qū)⒊掷m(xù)全年。社科院發(fā)布的《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2014—2015)》預(yù)測(cè)，由于庫(kù)存規(guī)模較大，市場(chǎng)預(yù)期難以較大改觀，今年我國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，三、四線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降，但房?jī)r(jià)以軟著陸為主，不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤，一線城市住房市場(chǎng)預(yù)計(jì)2015年下半年復(fù)蘇。