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轉(zhuǎn)載請(qǐng)標(biāo)明：邦地產(chǎn)

記者：查道坤

蘇州人民還在為那條秋褲發(fā)愁。

一條秋褲織10年，也是醉了，關(guān)鍵是：它還沒(méi)有織完……

它就是蘇州最著名的“東方之門(mén)”。去年12月2日，秋褲的開(kāi)發(fā)商乾寧置業(yè)將秋褲樓轉(zhuǎn)讓給了金鷹商務(wù)，代價(jià)是12.86億元人民幣。

秋褲易主，大家都覺(jué)得今年1月份能穿上過(guò)冬了，然而，秋褲的業(yè)主又傳出消息稱(chēng)，1月份將無(wú)法交付，項(xiàng)目將面臨第四度違約。

為什么違約？沒(méi)錢(qián)唄！

新主人織秋褲有方法

關(guān)于這條秋褲的歷史，邦地產(chǎn)在此前的稿件已經(jīng)做過(guò)具體的闡述，現(xiàn)在我們從秋褲樓的“新生”說(shuō)起。

2014年12月29日，金鷹商務(wù)(03308HK)發(fā)布公告稱(chēng)，與賣(mài)方訂立協(xié)議，將以代價(jià)12.86億元人民幣(相等于約16.262億港元)，購(gòu)入蘇州乾寧置業(yè)51%股權(quán)。因?yàn)榍瑢幹脴I(yè)擁有蘇州東方之門(mén)，這也就意味著備受關(guān)注的秋褲樓正式易主。

邦地產(chǎn)君發(fā)現(xiàn)，蘇州乾寧置業(yè)的股東結(jié)構(gòu)為北京融普唐投資中心持股50%，楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方投資集團(tuán)有限公司及江蘇天地實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司共持股50%。

公告顯示，此次出售51%股權(quán)給金鷹商貿(mào)的賣(mài)方，正是楊休、胡玉玲以及楊休控制的南京東方投資集團(tuán)有限公司及江蘇天地實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司。按照協(xié)議，金鷹商貿(mào)將協(xié)助蘇州乾寧置業(yè)獲得30億元的新銀行融資，以?xún)敻镀溆?014年11月30日約23.67億元的現(xiàn)有債務(wù)以及向賣(mài)方解除北京融普唐持有的已抵押的蘇州干寧置業(yè)50%股權(quán)。

楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地負(fù)責(zé)將蘇州乾寧置業(yè)注冊(cè)資本從12億元減少至6億元后，再將其51%轉(zhuǎn)讓給金鷹商貿(mào)。交易完成后，金鷹商貿(mào)擁有蘇州乾寧置業(yè)51%權(quán)益，將委任四名董事加入董事會(huì)，并會(huì)以權(quán)益法將其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)?nèi)胭~。

蘇州乾寧置業(yè)的秋褲樓織了10年沒(méi)織完，就是因?yàn)闆](méi)有錢(qián)。根據(jù)他們的財(cái)務(wù)報(bào)表，截至2012年底，乾寧置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86%，到2013年11月底升至89%。

在收購(gòu)秋褲樓時(shí)，為保證項(xiàng)目的現(xiàn)金流還設(shè)了道保障墻。根據(jù)協(xié)議擔(dān)保要求，楊休、胡玉玲、南京東方及江蘇天地作為賣(mài)方，要保證東方之門(mén)出售可銷(xiāo)售面積約20萬(wàn)平方米的收益不低于70億元，否則賣(mài)方將補(bǔ)償收益，要在2020年1月31日前完成差額補(bǔ)足。

此外，賣(mài)方還進(jìn)一步向金鷹商貿(mào)保證，在2015年1月1日至2018年6月30日期間東方之門(mén)的銷(xiāo)售面積將不少于10.9萬(wàn)平方米，并且銷(xiāo)售收益不低于40億元。若未達(dá)預(yù)期，賣(mài)方將于2018年7月31日前完成差額補(bǔ)足。

那么，按照70億銷(xiāo)售收益計(jì)算，東方之門(mén)銷(xiāo)售均價(jià)必須達(dá)到35000元每平方米。

也就是說(shuō)，金鷹商貿(mào)收購(gòu)東方之門(mén)51%股權(quán)后并不為其銷(xiāo)售收益買(mǎi)單，僅持有除銷(xiāo)售部分外的25.5萬(wàn)平方米物業(yè)，包括10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、約5萬(wàn)平方米的酒店及1880個(gè)停車(chē)位用作自有物業(yè)經(jīng)營(yíng)。

對(duì)于收購(gòu)東方之門(mén)項(xiàng)目，金鷹商貿(mào)表示，有了賣(mài)方的70億元銷(xiāo)售收益保障，既保障了東方之門(mén)項(xiàng)目公司的現(xiàn)金，也實(shí)現(xiàn)了其希望靠低成本拓展城市商業(yè)物業(yè)的目的。

在不少蘇州人看來(lái)，秋褲樓換了新主人，有了資金保障，這條大秋褲應(yīng)該能如期穿上身了。