每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

每經(jīng)實習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

日前，住建部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，表示要建立多種渠道發(fā)展租賃市場，推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。一時間，資本市場和房地產(chǎn)市場熱潮涌動，各方都在期待中國版的REITs能夠盡早落地。

盡管2014年中信證券和蘇寧云商已經(jīng)開始試水REITs，但是在目前的金融監(jiān)管環(huán)境下，我國房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品離典型的REITs還有很大差距，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任、物業(yè)抵押、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、收益率等都受到嚴(yán)格的限制。

新加坡大華銀行上海分行一名業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前中國對REITs的發(fā)展存在諸多政策限制，金融市場也不成熟，REITs還不具備真正落地的條件。

類REITs開始試水

2014年5月，中信證券推出“中信啟航”專項資產(chǎn)管理計劃，被認(rèn)為是國內(nèi)和典型REITs最接近的產(chǎn)品，該產(chǎn)品最大的突破在于可通過深交所綜合協(xié)議交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，從而實現(xiàn)了REITs產(chǎn)品的流動性。2014年12月，中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項計劃（以下簡稱中信蘇寧）成立，該產(chǎn)品推出的售后返租類似REITs的做法。

以上兩款已經(jīng)面世的類REITs產(chǎn)品，持有物業(yè)分別為寫字樓和零售物業(yè)，均為商業(yè)地產(chǎn)。而住建部《意見》則是“鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于向市場租賃”。對此，曾有房地產(chǎn)開發(fā)商向記者表示，一來住宅的租金回報率較低，達不到REITs對收益的要求，二來對開發(fā)商而言，出于回籠資金的考慮，更傾向于賣房而非租房。

而即便是商業(yè)地產(chǎn)的證券化，與國外標(biāo)準(zhǔn)化的REITs產(chǎn)品也存在很大差異?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，中信啟航優(yōu)先級每次轉(zhuǎn)讓額度不低于5000萬元，劣后級不得低于3000萬元，高昂的投資成本使得流動性大打折扣，也未能享受任何稅收優(yōu)惠。此外，中信啟航和中信蘇寧受制于資產(chǎn)支持計劃的私募定位，投資者限制在200人以內(nèi)，流動性仍然較弱。

五牛基金投資副總裁呂偉賓向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，目前國內(nèi)這些類REITs產(chǎn)品主要存在三方面的問題，一是針對特定投資人，無法在公開市場發(fā)行并交易；二是有預(yù)期年化收益，和市場波動并不掛鉤；三是無法做到像上市公司那樣，進行公開的信息披露。

在這一背景下，上述類REITs很難大規(guī)模推廣，更難以幫助整個地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

有待政策放行

實際上，國內(nèi)的REITs產(chǎn)品也都在嘗試增強流動性，期望能通過公開市場交易來實現(xiàn)REITs產(chǎn)品的成熟化?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，在中信蘇寧發(fā)行推介材料中，其預(yù)計在3年內(nèi)通過公開發(fā)行REITs實現(xiàn)公募上市，但能否成行主要取決于政策上是否放行。

海通證券研報顯示，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品均是私募定位，投資對象單一且均為被動管理，偏債權(quán)而非股權(quán)，主要是為了滿足原始權(quán)益人的融資需求，有預(yù)期收益率且到期需償還本金，而國際上典型的REITs本質(zhì)上類似于房地產(chǎn)公司，投資REITs便是投資于該公司的股票。

國內(nèi)REITs目前無法改變私募的定位，只能停留在“假股真?zhèn)钡碾A段。呂偉賓認(rèn)為，目前市面上幾乎沒有已經(jīng)打造成型的REITs產(chǎn)品，主要原因還是政策限制，資產(chǎn)管理企業(yè)在產(chǎn)品設(shè)計上沒有參照依據(jù)，不知道邊界在哪里，摸索起來難度非常大。

2015年以來，房地產(chǎn)市場的行情并不樂觀，盡管住建部推進租售并舉，將公租房租賃作為試行REITs的窗口，但是金融監(jiān)管體系并不完善，不動產(chǎn)的證券化產(chǎn)品無權(quán)轉(zhuǎn)化成有價證券，和股票等有價證券的監(jiān)管程序存在很大差異，但是監(jiān)管部門并沒有相應(yīng)的措施出臺。

據(jù)了解，美國REITs的主體是權(quán)益型REITs，本質(zhì)上是房地產(chǎn)公司的股票，因而REITs整體收益率走勢與股指一致，長期來看REITs收益率表現(xiàn)甚至好于股指，這在國內(nèi)卻很難實現(xiàn)。

不僅REITs的發(fā)展存在難度，其他房地產(chǎn)金融模式，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)私募基金、將物業(yè)拆分獨立上市等也面臨很大的難題。

綠地集團董事長兼總裁張玉良曾拿國外案例介紹稱，海外很多商業(yè)地產(chǎn)是由保險資金投資的。和其他資金相比，保險資金的資金回報要求較低，周期也比較長，最適合投資需要中長期運營的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)。但在國內(nèi)，保監(jiān)會對保險公司投資房地產(chǎn)有嚴(yán)格的比例限制，保險資金很難大規(guī)模流入投資性房地產(chǎn)。

類似的政策性限制還有很多，這成為房地產(chǎn)金融化的一個攔路虎。

海通證券研報稱，REITs的推廣是一項系統(tǒng)性工程，作為房地產(chǎn)證券化領(lǐng)域“最先進生產(chǎn)力”的體現(xiàn)，其成功推廣對政策環(huán)境和行業(yè)發(fā)展水平的要求較高，需在物業(yè)資產(chǎn)權(quán)屬、稅收政策、產(chǎn)品上市與交易、投資者范圍等方面進行統(tǒng)一部署方可成行。

呂偉賓認(rèn)為，REITs的推廣需要多個領(lǐng)域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于稅收，只有稅務(wù)部門對租賃物業(yè)實行稅收優(yōu)惠，REITs的收益率才能有所改觀，更多的投資者才會進入這一領(lǐng)域。他指出，從目前金融業(yè)的發(fā)展趨勢來看，盡管不少基金都在布局REITs產(chǎn)品，但是目前發(fā)展REITs產(chǎn)品的時機還不夠成熟。

呂偉賓指出，我國央行、住建部都曾試圖推動REITs發(fā)展，但卻始終未有太大進展，究其原因，還是因為REITs發(fā)展所需的各項條件無法全部滿足。未來只有住建、財稅、證監(jiān)、保監(jiān)、銀監(jiān)等部門建立聯(lián)動機制，共同為REITs提供配套發(fā)展環(huán)境，REITs才有可能真正落地。