每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，不少房企為緩解沉重的資金壓力，不得不采取“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售策略，部分中小房企還要在拿地、銷(xiāo)售等方面面臨來(lái)自大房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)，再加上融資成本居高不下，房企利潤(rùn)不斷遭到侵蝕。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前公布了2014年業(yè)績(jī)預(yù)告的47家上市房企中，12家業(yè)績(jī)虧損，10家業(yè)績(jī)預(yù)減。對(duì)不少房企而言，告別“黃金十年”之后，將不得不面對(duì)全行業(yè)利潤(rùn)下滑的窘境，而且未來(lái)盈利預(yù)期有可能繼續(xù)走低。

近1/4房企業(yè)績(jī)首虧

截至1月28日，來(lái)自Choice金融終端的數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)47家上市房企公布了2014年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，11家房企宣布首虧，占比近四分之一，1家宣布續(xù)虧，另有10家房企2014年業(yè)績(jī)預(yù)減。其中，凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度最大的是榮豐控股，作為業(yè)績(jī)首虧企業(yè)，榮豐控股預(yù)告2014年凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度為-2644.98%。

目前已經(jīng)進(jìn)行年度業(yè)績(jī)預(yù)告的多為中小房企，盡管上述47家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)，但是近四分之一企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)虧至少在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率下滑，中小房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳的現(xiàn)狀。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)梳理發(fā)現(xiàn)，造成經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑的主要原因分為三類(lèi)。第一類(lèi)是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入下降，比如新潮實(shí)業(yè)、中房股份等；第二類(lèi)是融資成本增加，比如實(shí)達(dá)集團(tuán)；第三類(lèi)是由于計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，比如中華企業(yè)、綠景控股等。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房企出現(xiàn)大面積業(yè)績(jī)下滑的情況其實(shí)早有預(yù)兆：一方面，市場(chǎng)表現(xiàn)并沒(méi)有預(yù)期的樂(lè)觀，高增長(zhǎng)時(shí)代一去不復(fù)返；另一方面，土地價(jià)格并未出現(xiàn)明顯下跌，一線(xiàn)城市的土地資源仍然緊俏，除了少數(shù)企業(yè)能拿到低成本的海外融資，更多的企業(yè)還要面臨高昂的融資成本，業(yè)績(jī)不佳也就在所難免。

多家房企計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，百?gòu)?qiáng)房企正在不斷擴(kuò)大規(guī)模，市場(chǎng)份額仍是這些企業(yè)追求的主要目標(biāo)之一，這會(huì)逼迫中小企業(yè)不得不降價(jià)出售，利潤(rùn)空間被進(jìn)一步削減，因此才會(huì)出現(xiàn)企業(yè)大面積預(yù)虧。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，中華企業(yè)、綠景控股等多家房企計(jì)提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備?？硕鹧芯恐行姆治鰩熤煲圾Q表示，選擇這種方式進(jìn)行預(yù)虧公告的企業(yè)多半為中小企業(yè)，由于滯銷(xiāo)或者地價(jià)上漲等因素，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)本身就不太樂(lè)觀，計(jì)提減值準(zhǔn)備只是為此提供了一個(gè)理由。

不過(guò)，也不排除部分房企通過(guò)“藏利潤(rùn)”來(lái)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行粉飾。記者了解到，不少房企為了實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售目標(biāo)，多將交房期限設(shè)定在12月底前，但是在2014年市場(chǎng)低迷的情況下，部分房企可能會(huì)推遲交房。

朱一鳴告訴記者，這種行為多半是由于當(dāng)年企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)已經(jīng)非常糟糕，通過(guò)推遲交房將業(yè)績(jī)算入下一年的銷(xiāo)售額，到時(shí)候可以憑借業(yè)績(jī)“扭虧”在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“翻身”，否則如果連續(xù)兩年虧損，股票會(huì)被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

行業(yè)盈利預(yù)期走低

盡管2014年大部分城市取消限購(gòu)政策，進(jìn)入四季度政府救市措施接二連三，但是想要挽回房企經(jīng)營(yíng)頹勢(shì)并非易事。在供應(yīng)總體平穩(wěn)而市場(chǎng)成交放緩的態(tài)勢(shì)下，多數(shù)城市供求比高企，庫(kù)存量普遍攀升，去化周期顯著變長(zhǎng)。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)的主要趨勢(shì)就是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，在政策調(diào)控和市場(chǎng)格局變化下，行業(yè)逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，盈利預(yù)期下調(diào)在所難免。

克而瑞研究報(bào)告分析稱(chēng)，考慮到依然處于高位的庫(kù)存壓力，2015年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)應(yīng)是先降后穩(wěn)，目前寧波、沈陽(yáng)等城市去化周期均超過(guò)18個(gè)月，去化壓力巨大，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。在這樣的背景下，去庫(kù)存仍將是市場(chǎng)的主旋律，房?jī)r(jià)有進(jìn)一步下探的可能。