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出處：邦地產

作者：王杰

 

 

潘石屹常常請他的好“基友”任志強來為他站臺，但也防不住任大炮大嘴一張，揭了他的老底。

 

今天，SOHO中國的第一個互聯(lián)網(wǎng)產品--望京SOHO 3Q舉行開放日活動，發(fā)布會伊始，任志強就對一干媒體稱，“我下午（在辦公區(qū)）轉了一圈，問了一圈，都是小潘公司的，弄了一圈都是他自己的人，好像他把房子租出去了，我一看，連他的干部都坐到里面了，弄了半天，40%到50%的人都是他自己的人。”

 

一旁的小潘很有風度地一臉堆笑。他對邦地產表示，2月1日望京SOHO 3Q開業(yè)，僅一天時間，就租出了近一半辦公室。

 

獨立辦公室

 

到底老任的話是真，還是小潘說了實話，我們無法證實。但是3Q的租金，引起了我們的疑慮。

 

潘石屹告訴邦地產，目前3Q工位的定價，開放式工位1000元/人/周，里面獨立的工位是1300元/人/周。根據(jù)SOHO 3Q官網(wǎng)介紹，望京SOHO建筑面積達5091平米，包括655多個座位，如果滿員的話，那么望京SOHO 3Q一個工位的單價是18元/平米/天。

 

“定價符合互聯(lián)網(wǎng)思維，微利。”老潘說。

 

但是，網(wǎng)上查詢可以發(fā)現(xiàn)，北京望京一帶傳統(tǒng)寫字樓的單價，普遍為6~9元/天/平米。建外SOHO租金也僅為5.0元/天/平米?？硕鸬臄?shù)據(jù)是，2014年底朝外SOHO的租金為8元/天/平米。

 

SOHO 3Q高出1倍的價格，怎么敢說自己是“微利”？況且，老潘說，力推SOHO 3Q的初衷，是碎片化的移動辦公需求。碎片化，本應意味著更低的價格，更少的利潤。

 

當然，老潘會告訴你，這里面我們會提供充足的公共空間，供租客交流，我們還會提供享受免費的咖啡和茶點以及一定范圍內辦公設施的使用，比如Wifi和打印傳真blah blah blah~

 

小心哦，任大炮又來了：“（你們這里）有一個優(yōu)點，咖啡隨便喝，我說點心也隨便吃嗎？（回答是）今天有，明天就沒有了！”（哄堂大笑……呃，人艱不拆好嗎？--小潘腹語，默默地翻白眼）

 

 

協(xié)縱國際首席執(zhí)行官黃立沖接受邦地產的采訪時說，按照滿員算的話，這個價格不低，僅低于全球最大的辦公空間解決方案供應商雷格斯的價格。但是招租的成本不小，因為辦公位不像網(wǎng)絡產品，不用去現(xiàn)場。租辦公室，最終還得跑現(xiàn)場。因此SOHO 3Q還需承擔網(wǎng)站導流量的費用和現(xiàn)場營銷費用。黃立沖創(chuàng)立了中國首家月租式的柔性辦公基地連鎖企業(yè)。

 

 

潘石屹的3Q，到底是借助O2O銷售短租房，還是真的有了互聯(lián)網(wǎng)思維？互聯(lián)網(wǎng)產品是可以做到真正微利的，但3Q的租金定價，連任志強都連呼“太貴”。如果老潘真以創(chuàng)業(yè)型小公司為目標客戶，當追求廉價甚至免費的屌絲創(chuàng)業(yè)者遇上了3Q昂貴的租金，SOHO 3Q能賺多久？

 

數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國2013年上半年租金收入為0.86億元，占總營收24.78億元的3.47%；2014年上半年的租金收入雖然同比增長了84%，達到了1.64億元，但由于總營收增至47.5億元，占比反而微降，為3.45%。

 

頗有壓力的SOHO中國在去年12月1日，將望京SOHO項目的價格上調了一次。當時，望京SOHO的出租率已經(jīng)超過75%，據(jù)說觸控科技、百合網(wǎng)、新希望等一批公司簽約即將入駐。

 

通過披上一件互聯(lián)網(wǎng)“外衣”，大幅提高租金水平，對正在“轉售為租”的SOHO中國的財務數(shù)據(jù)來說，當然多有助益，但互聯(lián)網(wǎng)會不會喊冤：老潘，你這樣做真的好嗎？

 

目前，3Q的合同均是以“周”為單位簽訂，至多可一次性支付12周（約3個月）的租賃費用，且須預付費。

 

知名團購網(wǎng)站美團網(wǎng)成為望京SOHO 3Q的第一批體驗客戶。美團網(wǎng)創(chuàng)始人兼CEO王興今天也被拉來來替潘石屹站臺，帶來了多一點的互聯(lián)網(wǎng)氛圍。

 

從1999年就開始“觸網(wǎng)”的潘石屹，談起互聯(lián)網(wǎng)和房地產是如何結合起來的，頭頭是道。他說，做傳統(tǒng)房地產的人，無法理解目前比較時髦的O2O，互聯(lián)網(wǎng)帶給時代大的變化，把所有的事情都結合起來，作為傳統(tǒng)行業(yè)要和互聯(lián)網(wǎng)結合起來，這就是線上和線下的結合，我理解就叫O2O。

 

連續(xù)創(chuàng)業(yè)者王興說自己并不懂O2O怎么和房地產結合。不過，他認為，和美團通過線上做吃喝玩樂這類O2O相比，房地產應該有更大的機會。SOHO的3Q是個創(chuàng)新，第一次不是會完美的，需要去磨合和調整?；ヂ?lián)網(wǎng)是把服務器做成了云平臺，不用租服務器就可以計算；3Q是把辦公空間作為運營平臺，3Q的云平臺SOHO辦公運營平臺方便很多，就等于把辦公資源云平臺化了。

 

潘石屹說，線下的工作SOHO中國做了20年，很有經(jīng)驗，無論是裝修、設計，還是施工采購，都有一定經(jīng)驗?？墒窃诨ヂ?lián)網(wǎng)上經(jīng)驗遠遠不夠，就需要向王興學習。

 

老潘對他的互聯(lián)網(wǎng)團隊提出了兩個要求，一是把事情放到線上，速度就很快，按秒算；放在線下，就變成天計劃、周計劃、月計劃?；ヂ?lián)網(wǎng)算的最快，叫毫秒，所以要求能在線上定房子，在線上支付。

 

好學的老潘給自己定了個目標，一個月拜訪10家互聯(lián)網(wǎng)公司。過去三個月，每月他都完成了任務。

 

走了那么多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，他驀然發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)的員工年齡很小。“我轉了10家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，從中關村轉到望京SOHO，大家談了七八個小時，我突然一想，我今天見的人，全是90后，我這個60后的人和90后的人混在一起，整個想法都不一樣了。”

 

邦地產得到機會與老潘進行了以下的對話。

 

邦地產：3Q是否借鑒了國外的模式？

 

潘石屹：首先要看的，在中國這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，不一定是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，我們在學習的過程中，各個國家的技術都在學習。

 

中關村看到的東西，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)就像金字塔一樣。有代表性的就是3W咖啡，進入的門檻非常低，給我的理解，就是農貿市場，他牽了一只雞，他牽了一頭牛，沒有多少入門門檻，就可以過來交易。再往上走上一層，可能就是創(chuàng)新工場和36氪這種。這種不像3W咖啡，3個人買杯咖啡，就可以聊上一個創(chuàng)意。

 

像SOHO 3Q跟傳統(tǒng)的商務中心也不一樣，在北京也有這種短租，但是整個都封得死死的，沒有一個大家聚在一起的地方，可供說笑話，互相之間啟發(fā)的氛圍。我們營造的氛圍是公開的透明的思想創(chuàng)意。

 

邦地產：未來在O2O方面有何布局？

 

潘石屹：走訪過的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，給我最大的感受就是年輕，有創(chuàng)業(yè)精神，和傳統(tǒng)企業(yè)不一樣。

 

其次是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的利潤都很低，有幾萬人的企業(yè)，都不好意思說，然后就悄悄告訴我，微虧吧。這對于一個傳統(tǒng)的企業(yè)來說，是不可想象的，可是資本市場為什么把錢給他們？資本市場不是傻瓜。過去三五年時間，這個世界發(fā)生了變化，超過了過去30年、50年的變化，就是這樣一群年輕的人，在微利和微虧的情況下，堅持做下去。

 

外面的桌子，一個星期是1000塊錢人民幣，里面辦公的位置是1300塊人民幣，盡管我們的員工都在里面坐著，我們租出去了也不到一半，但是只是用了一天時間，我們租出去了快一半，我覺得我們的產品已經(jīng)成功了。

 

邦地產：租金是如何定的？如果請你用一個詞來定義互聯(lián)網(wǎng)思維，是什么？

 

潘石屹：定價設定是遵循互聯(lián)網(wǎng)的規(guī)律，微利的規(guī)律。房地產邁入互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，定價還真得要調整一下，1人1000塊錢還免費喝咖啡，1000塊錢一周就是微利的水平。

 

如果用一個詞描述互聯(lián)網(wǎng)思維，就是“分享”，分享思想。我們的客戶還是要多元化，有廣告行業(yè)的，第一個客戶是拍電影的，多元化，不要單一，單一的話營造不出這樣的氛圍。