每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

上周五（2月6日）下午，歷時(shí)14年之久的深圳鹿丹村改造地塊正式出讓。

與以往土地出讓招拍掛不同的是，此次采取“定總價(jià)，向下競(jìng)?cè)莘e率”的方式。據(jù)悉，此次競(jìng)拍吸引了中海、萬(wàn)科、金地等8家知名房企。經(jīng)過(guò)70余輪的競(jìng)價(jià)，最終中海以8.88億元、3.99萬(wàn)平方米的可售面積競(jìng)拍成功，較起始面積減少56%。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這種出讓方式在全國(guó)尚屬首例。

據(jù)測(cè)算，上述地塊的可售部分樓面價(jià)已高達(dá)22055元/平方米。若折合14.4萬(wàn)平方米回遷房建安成本，該地塊樓面價(jià)在3.5萬(wàn)~4萬(wàn)元/平方米。因此，在稅收、融資成本、配套建設(shè)成本、低容積率、回遷成本、低價(jià)等一系列成本的重壓下，中海要實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目盈利面臨不小挑戰(zhàn)。

8家房企參與競(jìng)拍/

深圳市土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站顯示，鹿丹村所在的H103-0010地塊，規(guī)劃總建筑面積約為24.4萬(wàn)平方米，其中住宅23.45萬(wàn)平方米（含回遷住房面積14.4萬(wàn)平方米、商品住房面積9萬(wàn)平方米），商業(yè)3300平方米，其余為幼兒園、社區(qū)管理用房等配套設(shè)施。

按照競(jìng)拍規(guī)則，此次土地出讓的總價(jià)為8.88億元，回遷住房建筑面積、商業(yè)建筑面積、配套建筑面積已定，各房企向下競(jìng)爭(zhēng)可售商品住房建筑面積。這意味著，競(jìng)拍房企每舉一次牌，地塊的可售商品住房建筑面積變少，總建筑面積、容積率隨之下降。

上述深圳市土地房產(chǎn)交易中心相關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這次之所以嘗試競(jìng)拍容積率，主要是希望能夠保證購(gòu)房者有更好的住房體驗(yàn)，此后還會(huì)嘗試不同的土地拍賣方式。

另?yè)?jù)上述人士透露，此次競(jìng)拍除了方式與以往不同外，其他全部一樣，對(duì)競(jìng)拍房企并沒有特別優(yōu)惠。

雖然規(guī)則嚴(yán)苛，但由于該項(xiàng)目所在區(qū)域土地供應(yīng)量少，此次競(jìng)拍吸引了中海地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地、招商等8家房企。經(jīng)過(guò)70余輪廝殺后，才被中海地產(chǎn)以3.99萬(wàn)平方米的可售商品住房面積競(jìng)得，相較初始的9萬(wàn)平方米可售面積，減少過(guò)半。

兼任深圳市城市規(guī)劃委員會(huì)委員的戴德梁行華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍分析稱，以限總地價(jià)的方式拍賣，或旨在限制房?jī)r(jià)，希望房企在衡量自身盈利能力的前提下，參與競(jìng)拍。

此外，他也認(rèn)同深圳市土地房產(chǎn)交易中心方面的說(shuō)法，認(rèn)為政府以競(jìng)拍容積率的方式出讓土地，可使物業(yè)布局合理，更多利好購(gòu)房者。

中海：土地成本后續(xù)公示/

雖然中海笑到了最后，但付出的代價(jià)并不小，未來(lái)還將無(wú)償向政府移交14.4萬(wàn)平方米的回遷房，這一面積遠(yuǎn)超可售商品住房面積。

有媒體測(cè)算，折合回遷房的成本，該宗地樓面價(jià)已接近4萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，昨日（2月8日），中海地產(chǎn)方面向記者表示，具體的土地成本還有待后續(xù)公示。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，中海地產(chǎn)會(huì)同中國(guó)建筑一同完成該項(xiàng)目，兩者均與中國(guó)海外發(fā)展有限公司相關(guān)。

在程家龍看來(lái)，中海地產(chǎn)此次競(jìng)拍實(shí)則是做了兩份生意，一是開發(fā)商，二是建筑。中海地產(chǎn)在海外的融資能力較強(qiáng)，其融資成本普遍低于國(guó)內(nèi)，所以中海具有一定優(yōu)勢(shì)。

此外，鹿丹村所在的羅湖附近，土地供應(yīng)量很少。據(jù)他預(yù)測(cè)，即使中海地產(chǎn)的實(shí)際地面價(jià)達(dá)到4萬(wàn)元/平方米，但仍然有市場(chǎng)。