每經(jīng)編輯 白亞靜    

轉載請標明：邦地產(chǎn)  

作者：白亞靜

前言

2014年11月，邦地產(chǎn)獨家報道了小米式公寓--You+國際青年社區(qū)，來自各界粉絲的反響之熱烈，令本邦始料未及。（回復關鍵詞小米，回顧邦地產(chǎn)報道小米式公寓系列文章）

這個以打造有溫度的年輕人線下社區(qū)為定位、獲得小米科技創(chuàng)始人雷軍1億元投資的青年社區(qū)項目，自邦地產(chǎn)報道后知名度直線上升，各路開發(fā)商、投資基金都希望與它建立聯(lián)系以求參觀或合作，房地產(chǎn)界掀起了一波“You+風暴”。

我們知道仍有非常多的行業(yè)人士希望對You+的線下社區(qū)經(jīng)營模式有更深入的了解，或者提出疑問甚至質疑。

所以今天，邦地產(chǎn)在廣州恒大御景半島酒店舉辦了邦地產(chǎn)上線以來的第一場線下粉絲活動--“與You+創(chuàng)始人劉洋面對面”的活動，讓來自綠城、恒大、遠洋等開發(fā)商、多家房產(chǎn)機構和媒體的業(yè)內人士，一起拷問小米公寓模式。

劉洋

有著一撮可愛與霸氣并存的小胡子的劉洋，洋洋灑灑說了一個多小時，而且爆點十足。沒等來賓提問，劉洋就自問：“這么些年輕的男男女女獨自租房，大家覺得YOU+有一夜情嗎？”有觀眾說：“肯定有！”劉洋稱，到目前為止確實沒有發(fā)生一起。

想知道現(xiàn)場有多熱烈嗎？只看圖是不夠的，以下是現(xiàn)場互動實錄。

1傳統(tǒng)地產(chǎn)商，誰先去利潤化，誰才先起跑

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：You+利潤從哪來？做這種租金只有2000元的和傳統(tǒng)地產(chǎn)的高利潤怎么比？

劉洋：在地產(chǎn)的黃金年代，傳統(tǒng)地產(chǎn)商養(yǎng)成了拿高額利潤的思維，覺得這筆利潤就應該是你的。

但是，在和萬科、萬達、富力、綠地等老總聊過后，我發(fā)現(xiàn)他們釋放了同一個信號：從今年開始，房地產(chǎn)已經(jīng)進入白銀時代，利潤不會再高。

因此，我認為哪一個地產(chǎn)商先轉變思想，去利潤化，哪個才能先起跑。只要做好成本核算，在一定程度上讓出利潤，慢慢將戰(zhàn)略調整順了，利潤自然就有了。

You+和傳統(tǒng)地產(chǎn)商不同，我們在核算成本后，再去衡量附加值能做多少，可以定位給哪些人，所以只要能保證一個穩(wěn)定的投資回報率即可。

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：公寓定位為何從“青年公寓”改為“創(chuàng)業(yè)社區(qū)”？

劉洋：我們做創(chuàng)業(yè)社區(qū)，是因為有20%~30%的家友是創(chuàng)業(yè)者，需要幫助，他們需要朋友的支持以及專業(yè)意見。我們做了這個社區(qū)，可以提供免費的咨詢，還可以使他們和各類專業(yè)人士聊天。

未來，我們可能會在一個城市做一個（公寓），或者幾個創(chuàng)意社區(qū)里面有工作席位，來孵化創(chuàng)業(yè)團隊。我可以幫他們找投資人。

目前已經(jīng)確定的項目，有北京蘇州橋一個1.2萬平方米的大院、天河創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：You+在衛(wèi)生、運營等，是否會交給家友自治？

劉洋：不可能全部自治。會請保潔來保持公共區(qū)域衛(wèi)生，另外也有統(tǒng)一的大掃除時間，家友一起收拾房間。

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：DIY對后續(xù)的裝修品質是否會產(chǎn)生負面影響？

劉洋：租給你，就是你的空間，我們會尊重你。只要不把墻砸穿，砸到別人家就可以。如果需要還原，我決定由我花錢。

2模式要高速復制，核心是人

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：裂變時，不同人的做事風格會變，如何保證快速復制？

劉洋：想找那么多愛打麻將的不容易。我的粉絲就是我的工作人員。我找員工，第一是德，同心同德；第二是才，我讓喜歡做什么的人就去做什么，至于長出什么樣，我也不知道。

現(xiàn)在，每個店的店長都是我以前的家友，他們放棄了之前的工作（來投奔我）。所以，現(xiàn)在說可以復制的原因是，我手里已經(jīng)至少儲備了好幾十個店的人才。雖然大家知識結構不一樣，但這不重要，管理經(jīng)驗等可以培訓。大家愛好多元，但目標一致。

總而言之，高速復制的核心是人。

至于說，現(xiàn)在能復制多少，沒法計數(shù)，我只希望堅持走下去，每天都在進步。

另外，因為邊際效應，我的核心會被稀釋，所以復制時不以我為核心，要做分子裂變。就算會走形，走不出這個圈就可以。抓住原則去做，未來什么樣，我也不確定，走著看。

3管理：把團支部建在小米公寓里

廣東省共青團某常委：如果變成模式，沒有原創(chuàng)性，反而就沒有文化了，熱情是比資本或者市場更殘酷的事情。你有人格魅力，你培養(yǎng)的徒弟如何保證？如果能建立更好，希望能聯(lián)合，陣地共用。

劉洋：我第一個店就有團支部，這不是講政治。因為由我自己建立一套管理機制沒有意義，所以想到借用外力，我們和團組織的思想是一致的。

至于熱情，滿分10分。如果像您所說我是10分，那我找的人就是10分以上，他們年輕，比我還了解消費者，因為他們本身就是消費者。

把愛給別人，誰都會，但怎么做呢？我認為越松的表面，越有一個縝密的內核。所以我做的是架構，做培訓，事先想好一系列措施，讓他們沒有后顧之憂。我只是一顆火柴，點燃后，再碰撞不同的火柴，火自然便會越燒越旺。

傳統(tǒng)地產(chǎn)人士：You+選擇合作物業(yè)、開發(fā)商的選擇標準是什么？

劉洋：我唯一的標準就是--相互退讓。合作的所有原則在人，大家拿出底線，保證不貪心，就可以合作。至于我想要的，會自己創(chuàng)造，我會拿合作者當神。

4市場拓展及風險：手續(xù)不全的不碰

媒體記者：目前You+是否有向三線城市擴張的計劃？

劉洋：目前沒有，暫時是一線城市的四個城市。杭州只是試點，還沒有最后確定。

You+用了三年才浮出水面，說明我是相對求穩(wěn)的人。沒有速度，只求每天往前走就可以，不管后面的追兵，只做最優(yōu)秀自己，建設更縝密的內核。

媒體記者：以后是否會自己拿地做項目？

劉洋：我們不會拿地，我希望可以專注做運營，而不是產(chǎn)業(yè)鏈，以后會找更多合作者，比如政府、基金、開發(fā)商等，我只來做物業(yè)的增值保值，我有客戶，可以讓房產(chǎn)回報更穩(wěn)定。

媒體：你們用舊倉房改造成公寓，是否會遇到政府方面的麻煩？

劉洋：目前的三個店全部都在創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園，之所以選擇產(chǎn)業(yè)園，就是因為能搞定住房手續(xù)。手續(xù)不全的不碰。另外，消防設施會做到每個房間。

媒體：格力董明珠說取消和雷軍的賭注，因為雷軍進入了房地產(chǎn)，不再是手機企業(yè)。你怎么看？

劉洋：我不想進入地產(chǎn)，和房子本身沒有太多關系，我認為第一要做人，第二要做資金鏈，第三要讓自己的團隊成長，所以和我沒有關系的，不是很關心，也沒和雷總談過這些。

我只知道，他不是沖動的人，不會輕易進入。

 

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