每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“我和中國(guó)北車的總經(jīng)理開玩笑，現(xiàn)在是你賣地鐵車廂，以后我會(huì)是中國(guó)最大的地鐵投資公司?！本G地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良1月21日在媒體見面會(huì)上的一段話，讓在場(chǎng)的記者感到震驚，去年7月才開始涉足地鐵業(yè)務(wù)，且僅是簽約在南京、重慶、徐州等地建設(shè)三條軌道交通的綠地，未來竟有計(jì)劃發(fā)展50甚至上百條地鐵線，并成為全國(guó)最大的地鐵投資公司，令人難以置信。

地鐵線的投資，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。業(yè)界測(cè)算，一條地鐵的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)所需要投入的資金至少超過百億元。但根據(jù)張玉良當(dāng)日的介紹，綠地計(jì)劃今年還要再簽約7條地鐵線，總量將達(dá)到10條。如此大的開發(fā)投資金額，對(duì)于截至2014年末總資產(chǎn)近4800億元的綠地來說，絕不是個(gè)小數(shù)。此外，地鐵的投資回收周期遠(yuǎn)比普通的商品房項(xiàng)目開發(fā)周期要漫長(zhǎng)得多。為什么綠地會(huì)選擇這種長(zhǎng)周期，并且需要占用大量資金的投資項(xiàng)目呢？

地鐵算盤：對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是重大促進(jìn)/

“再過幾年，你可以看看我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)是不是地鐵？”張玉良表示，投資地鐵，是希望以地鐵作為綠地業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要突破口，對(duì)未來房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、綠地的建設(shè)施工，以及地鐵相關(guān)資源的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，將是一個(gè)重大的契機(jī)。

他算了一筆賬：中國(guó)500萬以上人口城市需要的地鐵總量是6000~7000條，每條地鐵的投資如果以150億元計(jì)算，那么投資總量將是一個(gè)非常龐大的數(shù)字。

但是，作為一項(xiàng)重要的設(shè)施，地方政府卻沒有足夠的資金投資、建設(shè)、開發(fā)地鐵，這就給社會(huì)資本一個(gè)非常不錯(cuò)的契機(jī)：參與城市地鐵的投資、運(yùn)營(yíng)、建設(shè)，并從中獲取回報(bào)。

去年國(guó)務(wù)院發(fā)布了相關(guān)文件，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的眾多領(lǐng)域中，地鐵投資需求最為迫切，資金量也最為巨大，地方政府也頗為重視這一領(lǐng)域。

由于中央允許地方政府在沒有資金回購地鐵的情況下，以地鐵沿線的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)、站點(diǎn)開發(fā)的用地沖抵地鐵建設(shè)開發(fā)投入，這顯然會(huì)帶給綠地以低廉資金獲取地鐵沿線優(yōu)質(zhì)地塊的良機(jī)。

特別是目前涉足地鐵建設(shè)的主體中，只有中鐵、中建等為數(shù)不多的央企，其余都是地方政府旗下的市政、城投公司，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。張玉良敏銳地感覺，這正是綠地投資地鐵的機(jī)會(huì)，綠地的地鐵業(yè)務(wù)將進(jìn)入“爆發(fā)式的增長(zhǎng)”。

他介紹，綠地的地鐵商機(jī)，并不僅限于獲得地鐵沿線的土地。綠地還通過投資、開發(fā)地鐵，涉足地鐵上蓋、地鐵商場(chǎng)的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，以及地鐵車廂廣告的運(yùn)營(yíng)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。

“看到我們上馬那么多地鐵，相信我們的股價(jià)還會(huì)上去?！睆堄窳夹ρ?。

對(duì)于綠地地鐵業(yè)務(wù)的前景，香港港鐵公司（00066，HK）可以作為一個(gè)參考樣本。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，截至2月11日，其總市值達(dá)到2000億港元，市盈率約14倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新鴻基地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等老牌香港物業(yè)開發(fā)商。

港鐵公司不僅參與設(shè)計(jì)、建造、營(yíng)運(yùn)、維修及投資，同時(shí)介入與鐵路及物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)相關(guān)的項(xiàng)目管理以及商鋪?zhàn)赓U、列車與車站內(nèi)的廣告位租賃，協(xié)助提供電訊服務(wù)；還涉足物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)，包括物業(yè)發(fā)展及投資，購物商場(chǎng)及寫字樓的物業(yè)管理及租賃管理。

商業(yè)地產(chǎn)界一直流傳著港鐵公司化腐朽為神奇的傳奇故事。由于新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，地鐵的通行，以及運(yùn)營(yíng)的成功，原本遠(yuǎn)離香港市中心的青衣城開業(yè)后就生意火爆，成為港鐵公司的一棵“搖錢樹”。

而在上海，成功的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)已不再是少數(shù)，幾個(gè)近年來新崛起的商場(chǎng)如龍之夢(mèng)、大寧國(guó)際、日月光等都是地鐵上蓋物業(yè)。參與地鐵投資開發(fā)建設(shè)的前景顯而易見，難怪張玉良會(huì)視投資地鐵為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的極佳契機(jī)。

入行門檻：需強(qiáng)大資源整合能力/

張玉良視投資地鐵為極重要的戰(zhàn)略，認(rèn)為錯(cuò)失這一機(jī)會(huì)，就可能錯(cuò)失重大機(jī)遇。

但對(duì)大部分房企來說，投資一條至少100億元的地鐵線，企業(yè)財(cái)務(wù)必然面臨巨大的壓力。據(jù)知乎精選網(wǎng)資料，目前軌道交通的PPP模式中，有一種是分A、B兩部分投資建設(shè)。A部分主要為土建工程，約占總投資70%；B部分主要包括車輛、信號(hào)、自動(dòng)售檢票系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備，約占30%。

A部分投資建設(shè)，采用投融資建設(shè)方式，即投資方與政府授權(quán)主體簽署《投資建設(shè)合同》，并獨(dú)資成立項(xiàng)目公司，投資建設(shè)完成后由政府在3~5年內(nèi)回購，政府提供回購擔(dān)保。B部分投資建設(shè)，政府與投資方按一定比例出資成立特許經(jīng)營(yíng)公司，負(fù)責(zé)B部分的投資建設(shè)。

按照上述模式，企業(yè)需要通過各種渠道籌措的資金最少也要80多億元，而且資金收回的周期更是長(zhǎng)達(dá)三到五年，對(duì)大部分企業(yè)來說，都是不小的資金壓力。

張玉良也坦言，地鐵投資，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都可以涉足。企業(yè)需要有良好的信譽(yù)，能從銀行獲得部分貸款，最好還能從海外借到部分低利率的資金。

根據(jù)綠地公布的數(shù)據(jù)，綠地創(chuàng)新融資方式，多次在境內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)行企業(yè)債、高級(jí)票據(jù)和非公開定向債務(wù)融資工具，融資成本保持在同行業(yè)較低水平。而在國(guó)內(nèi)流動(dòng)性緊縮的背景下，綠地發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)和海外資本平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，拓寬融資渠道，先后獲得農(nóng)行、中行、交行等機(jī)構(gòu)累積高達(dá)1080億元的高額授信，海外融資優(yōu)勢(shì)是上述銀行授信綠地的重要因素之一。

正是因?yàn)閺?qiáng)大的融資能力，才給了綠地參與投資、開發(fā)、建設(shè)地鐵的能力。

張玉良說，開發(fā)地鐵，不僅需要企業(yè)自身有投資、建設(shè)地鐵的能力，這需要整合方方面面的資源。為此，綠地整合了申通地鐵、上海建工等上下游優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)資源，以便參與各地的地鐵開發(fā)投資。申通地鐵在上海已經(jīng)積累了十幾年的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，顯然將成為綠地運(yùn)營(yíng)地鐵的一大優(yōu)勢(shì)。

成敗關(guān)鍵：金融推手助力地鐵/

然而，僅僅依靠強(qiáng)大的融資能力，以及經(jīng)驗(yàn)豐富的合作伙伴仍然不夠，投資地鐵依然障礙重重。

原因之一不僅在于地方政府可能沒有足夠資金回購地鐵，更重要的原因是，即使地方政府以地鐵沿線站點(diǎn)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的土地抵債，這些土地的投資開發(fā)也需要時(shí)間。

特別是地鐵沿線的上蓋物業(yè)往往受限于規(guī)劃用途，而被要求不得分割銷售。另一方面，地鐵上蓋的商場(chǎng)物業(yè)也需要三到五年的培養(yǎng)周期。地鐵物業(yè)的投資回收不確定性，一定程度上增加了地鐵投融資的風(fēng)險(xiǎn)和成本。

綠地正在大力發(fā)展的金融產(chǎn)業(yè)正是化解上述風(fēng)險(xiǎn)的重要 “武器”。2014年，綠地實(shí)施“大金融”戰(zhàn)略取得重要成果，推進(jìn)全國(guó)化、全產(chǎn)業(yè)布局，并確立類金融、金融股權(quán)投資、基金投資及管理、資本運(yùn)作等四大業(yè)務(wù)板塊。一年間金融板塊規(guī)模及利潤(rùn)飆升，全年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)（含投資收益）8.5億元，較上年增長(zhǎng)155%。

而張玉良對(duì)綠地的金融布局還有更大的發(fā)展雄心。他透露，綠地將在兩個(gè)月內(nèi)和阿里、平安等一同推出綠地的“地產(chǎn)寶”，盡可能地實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，以實(shí)現(xiàn)綠地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)容。

與此同時(shí)，張玉良還有意進(jìn)入成本低、投資周期長(zhǎng)的壽險(xiǎn)領(lǐng)域，將和幾家意向公司洽談。

綠地在金融領(lǐng)域的上述布局一旦成功，將為地鐵業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)提供強(qiáng)大的推動(dòng)力。特別是根據(jù)目前的規(guī)定，壽險(xiǎn)資金可以進(jìn)入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，使用這些投資周期長(zhǎng)、利率低的資金，顯然可以幫助綠地解決大規(guī)模進(jìn)軍地鐵業(yè)務(wù)的資金需求。至于地鐵沿線的上蓋物業(yè)，也可以借助“地產(chǎn)寶”等資產(chǎn)證券化的金融產(chǎn)品，向社會(huì)募資，從而實(shí)現(xiàn)投資資金快速退出。

不過，各地地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性，城市規(guī)劃的變化，以及地方公共財(cái)政的收支，包括地鐵運(yùn)營(yíng)的技術(shù)性因素，都會(huì)影響綠地業(yè)務(wù)的投資收益和發(fā)展空間。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的觀察，決定綠地地鐵業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的成敗關(guān)鍵在于綠地的金融業(yè)務(wù)。只有金融業(yè)務(wù)迅速成熟，上百條地鐵的發(fā)展規(guī)劃才能最終落實(shí)。