每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡飛軍 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 胡飛軍 發(fā)自廣州

繼江西贛州第一例房地產(chǎn)公司破產(chǎn)后，春節(jié)前江西再現(xiàn)房企危機(jī)。

近日，江西省傳奇置業(yè)有限公司（以下簡稱江西傳奇置業(yè)）出現(xiàn)類似佳兆業(yè)危機(jī)。該公司位于南昌市高新區(qū)的傳奇國際廣場4棟樓被金融機(jī)構(gòu)南昌銀行申請查封，南昌市中級人民法院已正式受理，查封期限從2015年1月27日至2017年1月26日。

業(yè)主周先生透露，2月10日，有近10名業(yè)主參加了南昌市高新區(qū)政府組織的溝通會，政府相關(guān)部門比較重視，公安部門已經(jīng)收走了部分賬本，控制了開發(fā)商人員，春節(jié)后3月初將給予業(yè)主初步的調(diào)查結(jié)果。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，江西傳奇置業(yè)出現(xiàn)危機(jī)可能與其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，以及資金實(shí)力不夠強(qiáng)大有關(guān)，且相關(guān)責(zé)任人所說資金鏈斷裂的情況，導(dǎo)致無法繼續(xù)支付給工程施工單位，使得項(xiàng)目停工無法按期交房。

法院只查封未銷售房源/

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，1月27日，南昌市中級人民法院下發(fā)查封公告，稱法院受理南昌銀行股份有限公司高新支行與江西省逸仙實(shí)業(yè)有限公司、江西傳奇置業(yè)等借款合同糾紛，對江西傳奇置業(yè)位于南昌市高新區(qū)昌東大道以東傳奇國際廣場1#、2#、3#、4#辦公樓及地面上的建筑物予以查封，查封期限從2015年1月27日至2017年1月26日。

業(yè)主周先生向記者反映，江西傳奇置業(yè)在2014年10月開始就出現(xiàn)陸續(xù)停工現(xiàn)象，多位業(yè)主曾向江西傳奇置業(yè)反映不能按期交房的擔(dān)心。

“原定于今年5月統(tǒng)一交房的傳奇國際廣場，目前工地仍然沒有工程進(jìn)展，地上一片狼藉，鋼筋釘子等已生銹，散落一地，公寓外立面僅部分裝上玻璃幕墻，另外一棟連腳手架都遲遲沒拆除。”一位長期關(guān)注該項(xiàng)目的知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

盡管南昌傳奇廣場項(xiàng)目的工程進(jìn)度緩慢，但其銷售基本已經(jīng)完成。南昌市房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目4#樓累計(jì)均價(jià)8998元/平方米，還有13套房源未實(shí)現(xiàn)銷售，其他樓目前基本售完。

“南昌銀行提出財(cái)產(chǎn)訴前保全，我們受理了之后，在1月27日對傳奇國際廣場的房源進(jìn)行了依法查封，傳奇國際廣場700多套房源，我們只是查封了沒有賣出去的房源，業(yè)主已經(jīng)網(wǎng)簽的沒有查封。”南昌市中級人民法院法官周治國對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

“從商業(yè)銀行等角度來說，擔(dān)心未來償債索取權(quán)受侵害，因此會主動要求封鎖樓盤，這使得包括各類信托在內(nèi)的資金提供方和投資者都會來索取債權(quán)，進(jìn)而加劇此類企業(yè)的破產(chǎn)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

法定代表人稱資金斷裂/

根據(jù)江西省工商局資料，江西傳奇置業(yè)成立于2010年11月2日，注冊資本3000萬元，法定代表人為肖傳發(fā)，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)和投資管理，股東為自然人肖傳發(fā)和鄭傳孫，分別出資1530萬元和1470萬元。

據(jù)業(yè)主前期與開發(fā)商溝通情況反映，開發(fā)商法定代表人肖傳發(fā)僅表示項(xiàng)目資金斷裂，并未給出更深層的原因。

據(jù)江西當(dāng)?shù)孛襟w大房網(wǎng)消息，根據(jù)容積率、行業(yè)特點(diǎn)、市場價(jià)格等信息，業(yè)主方曾邀請?jiān)O(shè)計(jì)院、工程承建方、艾溪湖區(qū)域開發(fā)商負(fù)責(zé)人以及會計(jì)事務(wù)所、財(cái)務(wù)公司等專業(yè)人士測算，傳奇國際廣場項(xiàng)目保守估值約6億元人民幣，開發(fā)商已取得銷售收入約4.97億元 （含工程抵押款收入、民間借貸抵押款收入），開發(fā)商最大總支出不足4.5億元（含土地款、工程款、材料款、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅收等），測算結(jié)果是總收入多于總支出。

“預(yù)售款具體去哪里了我們也不清楚，因?yàn)榘缸舆€在審理階段，具體情況還需要核實(shí)?！敝苤螄硎尽?/p>

對于上述停工和資金流向問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次撥打南昌傳奇國際廣場售樓部電話，電話聲音提示為“空號”。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，在某種程度上，此類中小房企之所以出現(xiàn)這樣一個問題，就在于沒有得到真正的風(fēng)險(xiǎn)把控。

“比如說在申請開發(fā)貸的時(shí)候，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在資信評估上走形式，而在具體項(xiàng)目開工的過程中，對于成本控制缺乏危機(jī)感，使得此類項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏放緩，增加了各類成本。到了預(yù)售環(huán)節(jié)，由于此類項(xiàng)目的資金缺乏監(jiān)管，所以資金難以支撐項(xiàng)目的竣工。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“資金層面出現(xiàn)黑洞，或有兩個方面的原因?！眹?yán)躍進(jìn)告訴記者，一方面，開發(fā)商為了滿足私人利益，挪用了相應(yīng)的資金，而監(jiān)管層對于此類預(yù)售資金的管理也不到位；另一方面，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)中，存在比較大的負(fù)債水平，這可能在財(cái)務(wù)評估報(bào)告上沒有顯示出來。

嚴(yán)躍進(jìn)還表示，對于5000萬以下注冊資金規(guī)模的企業(yè)，總體上是一種“靠天吃飯”的經(jīng)營模式，此類房企在土地獲取方面很多時(shí)候利用私人關(guān)系，能夠拿到便宜地塊，自然有底氣開發(fā)項(xiàng)目。但是，在項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)以及招商等環(huán)境，卻很難通過私人關(guān)系來駕馭。