（圖片來自網(wǎng)絡(luò)）

春節(jié)期間樓市成交顯得異常平淡。中國證券報記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，節(jié)日期間多地樓市陷入冰點，不少二三線城市的房地產(chǎn)項目在春節(jié)期間暫停銷售。

在成交冷清的表象之下，區(qū)域市場分化不斷加劇。分析人士指出，二三線市場庫存壓力較大是未來一段時間的常態(tài)。從今年以來土地市場情況看，不同區(qū)域的差異越來越明顯。土地市場的差異化表現(xiàn)也預(yù)示著住房市場分化趨勢更加明顯。部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著春節(jié)假期結(jié)束，一線城市的市場成交將逐步復(fù)蘇，降息、降準(zhǔn)以及不動產(chǎn)登記等政策實施也會給市場預(yù)期帶來變化。按照以往慣例，一線城市的房地產(chǎn)市場有望在節(jié)后迎來反彈。

市場成交陷入“休眠”

盡管今年大部分地區(qū)迎來了一個較溫暖的春節(jié)，但樓市交易較之以往，并未出現(xiàn)同步復(fù)蘇的跡象。據(jù)悉，今年春節(jié)假日期間，大部分城市暫停了網(wǎng)簽，很多城市出現(xiàn)零成交的現(xiàn)象。

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計中，依然能夠看出少量的交易。據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，春節(jié)所在的一周(2月16日-2月22日)，蘇州住宅成交137套，成交面積22519.78平方米，成交量環(huán)比前周減少了907套，降幅達(dá)86.9%。其中，自除夕開始，樓市瞬間進(jìn)入冰凍期，各大樓盤齊齊“冬眠”。

本報記者多方調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)期間，部分城市大量房地產(chǎn)項目封盤，暫停銷售，直至春節(jié)假期結(jié)束才恢復(fù)銷售。此種情況在二三線城市表現(xiàn)的尤為明顯。而往年，二三線城市的房地產(chǎn)項目為吸引回鄉(xiāng)置業(yè)者，有不少樓盤在春節(jié)期間推出優(yōu)惠措施。

一線城市的春節(jié)市場同樣不容樂觀，原因在于供應(yīng)相對較少。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會統(tǒng)計顯示，春節(jié)前一周(2月9日-2月15日)，深圳僅有一個房地產(chǎn)項目拿到預(yù)售許可，為春節(jié)期間深圳市場的低迷埋下伏筆。其中，自今年2月至春節(jié)期間，深圳市無一新盤開盤。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)假期的前三天(2月18日-2月20日)，廣州樓市僅成交5套，且均分布在郊區(qū)縣，中心六區(qū)零成交。成交均價上，從去年春節(jié)期間的9423元/平方米上升至12010元/平方米，漲幅達(dá)到27%。

在北京，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，2月北京商品住宅市場預(yù)計將有10個項目入市，其中包括4個純新盤和6個老項目后期。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2月份將成為全年供應(yīng)的最低點。

分析人士指出，除節(jié)假日因素影響外，今年春節(jié)期間，商品消費較低迷，凸顯出經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀的現(xiàn)狀。在這種背景下，房地產(chǎn)交易必然難有起色。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年春節(jié)樓市的主要特點為：受春節(jié)因素影響，2月成交量將出現(xiàn)明顯下調(diào)，樓市難以走強(qiáng)；一二線城市受節(jié)日影響基本處于暫停狀態(tài)，大部分項目從假期結(jié)束后才逐步開售，而2月數(shù)據(jù)低迷，將影響到3月上半月。

區(qū)域分化愈演愈烈

在整體交易平淡的表象下，房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化態(tài)勢不斷加劇。記者發(fā)現(xiàn)，全國不少三四線城市庫存規(guī)模偏大、消化遲緩等現(xiàn)象未得到改善。

在山東南部某城市的新區(qū)，過去兩三年間新建的大量商品房，如今仍有大部分庫存尚未消化，凸顯出一幅“空城”景象。盡管當(dāng)?shù)卣块T出臺了減免稅費、發(fā)放購房補(bǔ)貼等政策，吸引農(nóng)民進(jìn)城購房、務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)，但效果不佳。

據(jù)悉，為控制庫存規(guī)模，當(dāng)?shù)卣延谌ツ杲型Ａ诵聟^(qū)的開發(fā)。但在今年春節(jié)期間，該地屢屢出現(xiàn)討薪事件，主因在于房地產(chǎn)商因資金回籠乏力而無力支付工人薪水。

這種情況成為三四線城市樓市風(fēng)險的一個縮影。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)33個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。

相比之下，一線城市的春節(jié)樓市雖然亦無甚亮點，但市場基本面有所不同。以北京為例，進(jìn)入2015年以來，北京土地市場密集成交，截至春節(jié)之前，北京土地市場的公開成交額已達(dá)到452.29億元。短短不到兩個月，土地成交水平相當(dāng)于2014年全年的25%。2014年北京1916.9億元的土地出讓金，已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。

在一線城市中，除深圳因地理條件限制無法大規(guī)模推出土地外，北上廣三地的土地市場均在2015年迅速升溫。表現(xiàn)最為突出的北京出現(xiàn)樓面價、溢價率、競價次數(shù)不斷攀高的態(tài)勢，上海和廣州的土地也受到市場熱捧。

分析人士指出，土地市場升溫，主要是因為一線城市的供需關(guān)系仍然緊張，其作為“避風(fēng)港”的作用不斷顯現(xiàn)，并加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的回歸勢頭。這種情況雖可增加一線城市的土地供應(yīng)，但土地成本提高將給2015年一線城市房價的抬升埋下伏筆。

張大偉指出，在度過了房地產(chǎn)市場發(fā)展的粗放式階段之后，樓市的區(qū)域分化特征將愈演愈烈。其中，在總體市場供大于求的背景下，一線城市和部分熱點城市供不應(yīng)求的局面難以在短時間內(nèi)改善，廣大三四線城市將不斷為“去庫存”而努力。

這種分化已在近期的房價數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，全國70個大中城市中，有64個城市的新建商品住宅(不含保障性房)價格環(huán)比下降，持平和上漲的城市分別有4個和2個。分城市來看，房價持平和上漲的城市主要集中在一二線城市，房價降幅大于0.5%的城市主要集中在三線城市。

一線城市有望回暖

隨著春節(jié)假期的結(jié)束，樓市有望恢復(fù)到節(jié)前的成交狀態(tài)。分析人士表示，一方面，去年前三季度房地產(chǎn)市場交易冷淡，不少需求可能在歲末年初集中釋放；另一方面，一系列政策利好將進(jìn)一步刺激這種釋放。因此，今年3月樓市成交量有望迅速恢復(fù)至1月水平。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年1月，全國54個主要城市合計簽約住宅24.66萬套，雖然環(huán)比去年12月有所下調(diào)，但同比2014年1月仍有22%的上漲，屬于歷史同期的高水平。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)期樓市向好，主要來自于對政策變化持樂觀態(tài)度。張大偉認(rèn)為，在此前連續(xù)降息、降準(zhǔn)的刺激下，預(yù)計3月份后再次降準(zhǔn)、降息的可能性依然較大。信貸政策的放寬有利于釋放購買力，3月份可能會出現(xiàn)首套房85折左右的優(yōu)惠折扣。他還指出，各地方政府也有望從其他政策角度給樓市松綁。

中金公司報告指出，從邏輯上看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行，房地產(chǎn)投資增速也低位徘徊，因此樓市政策放松的概率較高。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，如果政策放松，一線城市則存在松綁限購、交易環(huán)節(jié)稅收減免、變更首付比例等三種可能性。在時間點上，2月底到3月上旬出現(xiàn)政策放松的概率較高。

中金公司認(rèn)為，從歷史經(jīng)驗看，春節(jié)過后房地產(chǎn)股票、實體市場一般表現(xiàn)良好。自2009年至今，春節(jié)過后地產(chǎn)指數(shù)30個交易日平均較節(jié)前漲7%，而春節(jié)后2-6周的房屋周均成交量平均較春節(jié)前兩周要上漲18%。因此，政策層面的積極變化將促使房屋交易市場不斷回暖，也將給資本市場帶來刺激。

值得注意的是，《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺實施臨近也可能給市場帶來短期刺激。記者了解到，去年下半年，個別城市政府官員出現(xiàn)低價拋售房產(chǎn)現(xiàn)象，并引發(fā)大量接盤。上述條例將于3月1日實施，可能在一定程度上對短期的市場供應(yīng)帶來刺激。

從全國范圍看，由于供求基本面的變化，市場交易雖然可能出現(xiàn)一定程度恢復(fù)，但很難恢復(fù)至歷史高位。張大偉指出，由于可選投資渠道匱乏，過去十多年中，不動產(chǎn)一直是居民的最佳投資選擇。但近年來，隨著交易稅費的增加和政策打擊，短期投資需求已顯著減少，長期投資也因房價上漲乏力受到影響。

他表示，對普通投資者而言，近年來銀行理財產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融投資興起，投資門檻和風(fēng)險較低，收益有保障。沉寂已久的股票市場也于近期開始走強(qiáng)，加快了資金的轉(zhuǎn)向。相比之下，大多數(shù)城市住房供大于求，價格過高，未來增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇，因此房地產(chǎn)市場的冷卻將是必然趨勢。

 

河北：京津冀一體化吹暖風(fēng)

樓市仍需“小火慢燉”

2014年河北省不少地區(qū)的房地產(chǎn)市場憑借京津冀一體化的“東風(fēng)”掀起一股銷售小高潮，但風(fēng)潮之后房價回落，炒概念拉動作用逐漸弱化。分析人士指出，商品住宅庫存量高企，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑，對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變影響了整體樓市的節(jié)奏。對河北樓市而言，爆炒概念并不能解決市場整體供大于求的問題。京津冀樓市想要真正實現(xiàn)一體化依然任重道遠(yuǎn)。

承德觀望情緒較濃

去年初，不溫不火的保定樓市曾借著京津冀一體化概念爆炒。據(jù)2014年3月中國城市住房價格288指數(shù)顯示，在監(jiān)控的288個主要城市中，保定市以4.8%的漲幅居全國首位。從“政治副中心”傳言開始，保定房價從均價每平方米5000-6000元飆升至每平方米6000-7000元。除保定之外，北京動物園批發(fā)市場搬到河北的消息一出，廊坊、永清、白溝，幾個有可能備選的河北城市房地產(chǎn)市場也曾一度“聞雞起舞”。

分析人士認(rèn)為，以往河北樓市價值被低估，很多地方房價都可視作價格洼地。但目前各個地方開發(fā)量巨大，買房人群不像北京那樣流動人口巨大、資金密集，其買房人群基數(shù)太小，往往造成供需關(guān)系失衡。

以河北省承德市為例，中國證券報記者走訪多家新開樓盤發(fā)現(xiàn)，盡管春節(jié)期間接待大廳聚集不少看房者，但觀望情緒濃厚，看房者多是初步了解情況，進(jìn)入詳談階段的并不多見。銷售人員透露，近期成交樓盤多以首次購房、改善型住房等剛需為主。盡管河北省已取消購房限制，但受到房地產(chǎn)市場低迷影響，炒房者的身影幾乎絕跡。談及京津冀一體化對樓盤銷售的影響，該銷售人員表示，目前他們并不以此為主打概念，暫時很難推斷是否對樓市產(chǎn)生影響。

樓市發(fā)展步入新階段

河北省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，河北省房地產(chǎn)開發(fā)投資全年完成4059.7億元，比上年增長17.8%，增速同比提高6.2個百分點；其中商品住宅完成投資3010.4億元，比上年增長18.6%，增速同比提高9.0個百分點；從全年投資進(jìn)度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較平穩(wěn)，且保持在相對穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)，一季度增長19.4%，上半年增長16.2%，前三季度增長17.7%，全年增長17.8%。與此同時，商品房銷售低速增長。全省商品房銷售面積5706.2萬平方米，比上年增長0.5%，增速比去年降低9.8個百分點。其中，住宅銷售面積5015.1萬平方米，下降0.1%，增速同比回落8.7個百分點。從各季商品房銷售情況看，經(jīng)歷了先下降，后小幅回升的態(tài)勢，一季度下降4.8%，上半年增長1.1%，前三季度增長1%，全年增長0.5%。

國家行政學(xué)院公共行政教研室主任竹立家認(rèn)為，京津冀一體化加快進(jìn)程，必然帶動河北發(fā)展，但“并不是短時能見效的”。“城市圈一定是自發(fā)的，要靠市場的力量。政策可以引導(dǎo)，但政策引導(dǎo)20年了，河北的城市圈為什么還沒上去？說到底還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。要吸引人過去，你自己首先要具備空氣、水、交通、公共基礎(chǔ)設(shè)施等方面的優(yōu)勢。”竹立家表示，在北京和天津帶動下，保定、唐山等城市的發(fā)展速度高于河北其他城市。但這并不表明北京、天津的人口向河北轉(zhuǎn)移的速度在加快。

分析人士指出，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整與河北省樓市整頓的雙重壓力下，房企來自住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤將持續(xù)受到擠壓，企業(yè)需要根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點和資源積累狀況積極進(jìn)行調(diào)整。尤其是對于多數(shù)小型房企而言，未來的市場空間會被進(jìn)一步擠壓，企業(yè)間的項目資源、資金資源整合加快，中小型房企的并購整合或步入實質(zhì)性階段。總體看，真正好的產(chǎn)品和靠譜樓盤仍會在市場銷售中占有一定優(yōu)勢。

 

沈陽：市場成交清淡

沈陽樓市在2月迎來銷售淡季。雖然春節(jié)前的數(shù)據(jù)顯示供應(yīng)量和銷售量均環(huán)比增長，但房企調(diào)價的努力對于成交量的影響仍未馬上顯現(xiàn)。分析人士認(rèn)為，2015年沈陽樓市存在逐步回暖的可能，但需求仍將在一段時間內(nèi)保持相對平穩(wěn)。此外，2月初央行[微博]發(fā)布的降準(zhǔn)政策對樓市的影響更多體現(xiàn)在購房者對于未來兩三個月樓市的信心上，同時，該政策可以部分緩解中小房企資金緊張問題，后者可以借機(jī)尋求以價換量的空間。

銷售較為低迷

公開數(shù)據(jù)顯示，2015年以來，沈陽樓市成交量在連續(xù)三周下降后出現(xiàn)增長。春節(jié)前，商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比增幅一度超過35%；商品住宅銷售量環(huán)比增幅超過7%。分析人士認(rèn)為，高庫存壓力仍是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一大瓶頸。2月包含春節(jié)在內(nèi)，樓市表現(xiàn)平淡并不奇怪。

年初，多家房地產(chǎn)企業(yè)通過非官方渠道透露漲價意圖，引發(fā)市場關(guān)注。某房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，如果房價在節(jié)后確實上漲，一方面可能是出于市場策略安排的考慮，另一方面則有借政策等利好推動樓市回暖的打算。部分房企聲稱將項目價格上調(diào)5%，但從數(shù)據(jù)來看，類似的調(diào)價行為對成交量影響有限。

來自二手房的沖擊構(gòu)成另一方面影響因素。芒果不動產(chǎn)發(fā)布的2015年1月沈陽存量房銷售報告顯示，1月沈陽二手房銷量環(huán)比小幅下降1.71%，同比增長3.61%；房源掛牌量環(huán)比增長6.50%，已經(jīng)實現(xiàn)了連續(xù)四個月增長。而1月份沈陽商品房市場成交量環(huán)比下降40%；商品住宅成交量環(huán)比下降42.56%，商品房及商品住宅市場成交均有所回落，銷量環(huán)比下降近40%。

分析人士指出，對于沈陽市場而言，二手房在地段、周邊設(shè)施配套等方面可能存在一些優(yōu)勢，在市場上有一定的競爭力。在市場受不動產(chǎn)登記等政策預(yù)期影響下，二手房在短期內(nèi)擠占新房市場份額不是常見現(xiàn)象，對此應(yīng)理性看待。

有樓盤銷售部門負(fù)責(zé)人表示，2015年沈陽樓市存在逐步回暖的可能。部分樓盤已經(jīng)考慮在3月調(diào)高售價，試探市場風(fēng)向。多家開發(fā)商計劃在2015年上調(diào)價格，但各家時間選擇或有差異。短期內(nèi)，沈陽樓市很難迎來銷售旺季，成交量上升最早也只能體現(xiàn)在3、4月份。也有開發(fā)商認(rèn)為，目前以價換量的方式不可持續(xù)，年內(nèi)沈城樓市或呈現(xiàn)小幅調(diào)整的趨勢。

中國證券報記者了解到，年初至今，沈陽樓市持續(xù)出現(xiàn)“漲”聲和相應(yīng)預(yù)期，中海地產(chǎn)、萬科、華潤、恒大、越秀等相關(guān)項目均成為關(guān)注焦點。多位業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商的一系列舉動可能帶動成交量、利潤向不同的市場主體傾斜，但從整體來看，當(dāng)?shù)貥鞘行枨笕詫⒃谝欢螘r間內(nèi)保持相對平穩(wěn)。

降準(zhǔn)影響有限

在政策層面上，央行降準(zhǔn)引發(fā)了業(yè)內(nèi)對于沈陽樓市受影響程度的議論。前述銷售部門人士介紹，此前2008年、2011年等幾個時間點的降準(zhǔn)都使得樓市呈現(xiàn)回暖趨勢，此次降準(zhǔn)消息發(fā)布后，沈陽樓市的銷量確實出現(xiàn)了止跌上漲的情況。與此同時，考慮到此前市場連續(xù)數(shù)周低迷的情況，開發(fā)商也在努力尋找手段刺激銷售，以推動春節(jié)前樓市的成交。雖然降準(zhǔn)對于消費者心理的影響不及降息的影響直觀，但依然可以部分緩解沈陽中小房企資金緊張，這些房企可以借機(jī)尋求以價換量的空間。

分析人士指出，降準(zhǔn)提升了資金的流動性，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境有所改善，對樓市會有影響。但從數(shù)據(jù)來看，成交量暫無明顯提升，一部分是因為沈陽樓盤的消費群體開始向改善型住房需求人群傾斜，炒房等投資機(jī)會已較幾年前有所弱化；另一部分則是由于沈北新區(qū)等區(qū)域此前樓盤存量較大，局部出現(xiàn)了供大于求的情況，消化存量疊加樓市銷售淡季，很大程度上減弱了降準(zhǔn)對購房者造成的心理影響。

某樓盤銷售顧問認(rèn)為，此次央行降準(zhǔn)對樓市的影響更多體現(xiàn)在購房者對于未來兩三個月樓市的信心上，從實際計算貸款變動來看影響有限。相比之下，公積金、限購放開等政策則更能有效促進(jìn)沈陽樓市的銷售。2014年9月，沈陽加入到明確放開限購政策的城市行列，未來這一政策推動市場的效果還將繼續(xù)顯現(xiàn)。據(jù)公開資料顯示，3月13日沈陽將有兩宗蘇家屯區(qū)地塊與一宗皇姑區(qū)地塊進(jìn)行出讓，這也將引發(fā)市場關(guān)注。