每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

最大威脅來自于人口紅利衰退

目前一個(gè)重要的趨勢(shì)不可忽視，就是隨著中國(guó)人口紅利迅速衰減，全球化的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯，美國(guó)制造業(yè)復(fù)興，中國(guó)大量制造業(yè)向東南亞等人力成本較低的區(qū)域轉(zhuǎn)移，將嚴(yán)重影響中國(guó)上述城市的發(fā)展。這類城市如果不能在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大潮中迅速把握機(jī)遇，其城市發(fā)展的命運(yùn)將如同前述重工業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市，走向衰敗。

事實(shí)上，這種現(xiàn)象正在發(fā)生。東部地區(qū)大量新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市的人口流入正在減少。2006-2010年，廣東的常住人口每年凈增數(shù)都在200萬以上，但2011年以來，每年新增不足100萬，2013年更是低至50萬。

不惟廣東，自2011年起，原來流動(dòng)人口流入較快的東部省市，常住人口增速都出現(xiàn)了斷崖式下滑。除了天津以外，京滬粵浙蘇五個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省(市)常住人口近三年的增速都不及2009年各自數(shù)據(jù)一半，浙江近幾年的平均增速甚至只有2009年的1/4。

以浙江杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1.89萬。而上海2013年常住人口2415萬，僅外來常住人口就增加了29.77萬、達(dá)990萬人。與杭州規(guī)模、實(shí)力相近的南京，2013年新增常住人口2萬、總量達(dá)818萬，其中外來人口約175萬、減少2.5萬，人口變化特征與杭州非常相似。

新興工業(yè)驅(qū)動(dòng)城市人口流入的減少，表明原有產(chǎn)業(yè)規(guī)?；鲩L(zhǎng)的高峰期已經(jīng)時(shí)過境遷，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的后勁明顯不足，不足以容納或者吸引更多的就業(yè)崗位。無疑，這是衰敗的前兆。

因?yàn)椋a(chǎn)業(yè)決定人口、人口決定房?jī)r(jià)，其中最核心的主宰因素，是產(chǎn)業(yè)決定了收入的多少和可持續(xù)性。

我們舉三個(gè)例子，美國(guó)，日本，香港。

這三者其實(shí)是很不同的。美國(guó)，代表著大型的農(nóng)村。地價(jià)基本沒有價(jià)值。日本，代表著中型國(guó)家。土地有稀缺，一半城市一半農(nóng)村。香港，是城邦型地區(qū)。

對(duì)于美國(guó)來說，美國(guó)完全都沒有房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)在美國(guó)，并不是一項(xiàng)稀缺資源。美國(guó)的人均居住面積，大約在80平米左右?；静淮嬖?ldquo;房癡”,“房奴”。

以美國(guó)一套典型的小鎮(zhèn)上的郊區(qū)房子而言。售價(jià)25萬美元。大概分三部分組成。

其中，建筑成本8萬美元，地價(jià)8萬美元，“建筑許可”8萬美元。

建筑許可，這一塊的成本，也是美國(guó)國(guó)家主義的典型失敗。在美國(guó)造新房子，你必須得到左鄰右舍的同意。包括新建房的高度，顏色，建筑風(fēng)格，都有嚴(yán)格的限制。這樣做的結(jié)果，最終是推高了房屋售價(jià)。

但無論怎么說，我們可以看見的是。在美國(guó)，“房地產(chǎn)”是完全不稀缺的。地價(jià)和建筑成本的比例，大約是1:1

如果換算成人民幣的實(shí)際體驗(yàn)。你可以設(shè)想成，在中國(guó)內(nèi)地農(nóng)村，建一幢房子，只要25W元人民幣。其中8W建筑成本，8W地價(jià)，8W交給當(dāng)?shù)毓賳T。

其次說日本，日本的國(guó)土面積，37萬平方公里，大致相當(dāng)于中國(guó)二個(gè)省。

日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以割裂分成二個(gè)市場(chǎng)：東京，非東京。

很多人都知道日本“房地產(chǎn)”狂潮。但進(jìn)一步細(xì)心讀閱史料的人，才會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)狂潮，絕大部分都發(fā)生在東京。

在東京以外的地方，哪怕在大阪，福岡這樣的地方。房地產(chǎn)價(jià)格也不是太高?？赡苤挥袞|京1/3的價(jià)格。和青島也差不多。

而在日本更低一級(jí)的行政區(qū)，在一些鄉(xiāng)和鎮(zhèn)，已出現(xiàn)了無人居住的村落。房地產(chǎn)甚至完全不值錢。一百萬日元就可以維修拿走。

最后的例子是香港。香港是一個(gè)城邦型的地區(qū)。全香港都很貴。哪怕最偏遠(yuǎn)的元朗，屯門，現(xiàn)在新盤也要近100000元/㎡。

這三個(gè)例子告訴我們的是什么呢：

“房?jī)r(jià)和GDP，人均GDP，GDP增速無關(guān)”！！

這是一個(gè)非常非常重要的結(jié)論。我們?cè)吹?，許多人把上海，北京的房?jī)r(jià)，和美國(guó)比較。并且問“美國(guó)的房?jī)r(jià)才賣多少”。不如拋了房子移民。

你要和他說，“房?jī)r(jià)，和GDP、人均GDP、GDP增速無關(guān)”。

簡(jiǎn)點(diǎn)來說，北京和長(zhǎng)城關(guān)外的張家口，其人均GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，其實(shí)是差不多的。這二者房?jī)r(jià)差多少倍？

對(duì)于中國(guó)大多數(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的城市而言，在重復(fù)建設(shè)帶來的產(chǎn)業(yè)存量過剩、創(chuàng)新難上加難的背景下，數(shù)量型的招商引資也十分困難，更談不上升級(jí)產(chǎn)業(yè)的引入，吸引不了高素質(zhì)的產(chǎn)業(yè)人群、服務(wù)業(yè)人群，人口幾乎沒有凈流入，或者流入數(shù)量杯水車薪，而書記、市長(zhǎng)在任內(nèi)拼命賣地，在這樣的城市買房，如果是出于投資而非自住，后果一定是不言而喻的了。

分化，是未來10年中國(guó)城市的母題，也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、中國(guó)房?jī)r(jià)漲跌的主題。

“哪些事件，會(huì)登上2015年中國(guó)的頭條？”美國(guó)《外交政策》雜志對(duì)2015年的中國(guó)做出新預(yù)測(cè)，其中包括一條：農(nóng)村人口不再?gòu)?qiáng)烈渴望涌入大城市。

這明顯是扯蛋。如果聽它的，你就慘了。

和小日本的大東京一樣，即使中國(guó)人口政策沒有本質(zhì)的調(diào)整，人口增幅減緩的趨勢(shì)不發(fā)生變化，京滬粵三大城市群，以及自然條件優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的南方區(qū)域中心城市，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，還是一個(gè)短時(shí)期內(nèi)難以被撤下的“頭條”。