每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

面對(duì)“營(yíng)改增”，房企的利潤(rùn)水平很可能下滑，中小房企的生存空間將進(jìn)一步受擠壓。同時(shí)還給企業(yè)財(cái)務(wù)核算、票據(jù)管理等提出了更高要求。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)提升內(nèi)控水平，成為一個(gè)重大命題。

上海新閔律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉福元向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，待政策出臺(tái)后，房企還應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以應(yīng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)上下游行業(yè)稅率差進(jìn)行稅收籌劃，爭(zhēng)取減輕稅負(fù)。

方法一：多要增值稅發(fā)票

“營(yíng)改增”時(shí)代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收政策變化、具體業(yè)務(wù)處理和稅務(wù)核算轉(zhuǎn)化等難題。劉福元認(rèn)為，稅制改革前企業(yè)就應(yīng)該及時(shí)做好應(yīng)對(duì)措施，諸如對(duì)會(huì)計(jì)賬簿的科目進(jìn)行調(diào)整，提前做好對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，以便改革后可以進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)處理?！盃I(yíng)改增”之后，企業(yè)的稅負(fù)水平很大程度上由企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額決定，增值稅專(zhuān)用發(fā)票在增值稅抵扣環(huán)節(jié)扮演重要角色，房企應(yīng)加強(qiáng)票據(jù)管理水平。

杭州某稅務(wù)師事務(wù)所的高級(jí)合伙人向記者表示，為避免稅負(fù)加重，房企在購(gòu)進(jìn)貨物或者接受勞務(wù)時(shí)，一定要非常審慎。

首先，必須要求供貨方具備正規(guī)的銷(xiāo)售資質(zhì)，一旦無(wú)法提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，就無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵扣；其次，與施工企業(yè)進(jìn)行工程決算時(shí)還應(yīng)當(dāng)獲取增值稅專(zhuān)用發(fā)票，否則在申請(qǐng)稅項(xiàng)抵扣時(shí)就會(huì)遇到困難；第三，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)虛假發(fā)票的識(shí)別和防范，仔細(xì)比對(duì)；最后，不能出于節(jié)稅的目的，就虛開(kāi)增值稅發(fā)票給子公司或關(guān)聯(lián)方，這么做稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極大。

方法二：擴(kuò)大精裝房比例

房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”之后，房企為了降低稅負(fù)，會(huì)更多地考慮增加進(jìn)項(xiàng)稅額來(lái)進(jìn)行抵扣，各家企業(yè)都有可能在企業(yè)既定的戰(zhàn)略框架內(nèi)進(jìn)行稅收籌劃。

其中，房企大幅提高精裝修房比例將會(huì)是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額。

數(shù)據(jù)顯示，目前在一二線(xiàn)城市，精裝修住房比例已經(jīng)達(dá)到新房成交總量的30%，但由于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓目前仍然征收營(yíng)業(yè)稅，精裝房售價(jià)較高，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)相對(duì)較重。在“營(yíng)改增”之后，房企開(kāi)發(fā)精裝房的所有進(jìn)項(xiàng)全部可以抵扣，因此企業(yè)肯定會(huì)傾向于開(kāi)發(fā)進(jìn)項(xiàng)稅額較多的樓盤(pán)類(lèi)型。

這樣來(lái)看，那些現(xiàn)階段就以精裝房為主要開(kāi)發(fā)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)商將會(huì)占得先機(jī)。資料顯示，龍頭房企的精裝房比例遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，其中，萬(wàn)科的精裝房比例高達(dá)90%，保利、綠城、綠地、合生創(chuàng)展等企業(yè)的精裝房比例也都超過(guò)75%。

對(duì)中小房企來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)的多為毛坯房，如果因稅負(fù)加重而不得不調(diào)整開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，企業(yè)極有可能面臨一些轉(zhuǎn)型壓力，畢竟精裝房對(duì)企業(yè)實(shí)力有更高的要求，精裝房的高價(jià)也要求中小房企加快去化速度。

上述稅務(wù)師事務(wù)所高級(jí)合伙人表示，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)的去化能力是一個(gè)挑戰(zhàn)，由于增值稅＝銷(xiāo)項(xiàng)稅額－進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)只有完成銷(xiāo)售之后才可以計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額，因此，未來(lái)開(kāi)發(fā)商不太可能為了等待房?jī)r(jià)上漲而推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

方法三：剝離建筑業(yè)務(wù)

對(duì)房企而言，進(jìn)行稅收籌劃的一個(gè)主要方式是增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，而上游建筑安裝業(yè)務(wù)正是進(jìn)項(xiàng)稅額最主要的來(lái)源，因此，剝離建筑業(yè)務(wù)將是企業(yè)不得不進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整。

據(jù)了解，建筑業(yè)也將被納入“營(yíng)改增”行業(yè)，稅率為6%或11%。無(wú)論稅率高低，只要建筑安裝企業(yè)可以提供正規(guī)增值稅專(zhuān)用發(fā)票，就可以實(shí)現(xiàn)抵扣?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，當(dāng)前的房企業(yè)務(wù)模式主要分三類(lèi)：第一類(lèi)，開(kāi)發(fā)商自身只負(fù)責(zé)拿地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，建筑施工業(yè)務(wù)全部外包；第二類(lèi)是以中南建設(shè)等為代表的控股集團(tuán)，下設(shè)建筑公司和房地產(chǎn)公司兩個(gè)子公司；第三類(lèi)則是建筑和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)并舉，這類(lèi)企業(yè)多以建筑業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，同時(shí)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

劉福元認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”主要影響的是上述第三類(lèi)企業(yè)，這些房企今后將面臨更大規(guī)模的業(yè)務(wù)模式調(diào)整，建筑、監(jiān)理、安裝、設(shè)計(jì)等工程業(yè)務(wù)會(huì)全部外包。此舉將會(huì)細(xì)化分工，提升專(zhuān)業(yè)化管理水平，這也符合“營(yíng)改增”對(duì)社會(huì)分工的初衷。

某房企稅務(wù)總監(jiān)表示，“營(yíng)改增”之后，房企肯定會(huì)將這些業(yè)務(wù)外包出去，以盡可能多地增加進(jìn)項(xiàng)稅額，但如果總成本一定，這么做也無(wú)法明顯減輕房企稅負(fù)。