每經(jīng)編輯 盧曦    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

2015新年伊始，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞拋出“轉(zhuǎn)租為售”的戰(zhàn)略，表示愿意出售瑞安旗下過(guò)半資產(chǎn)。

近期，已經(jīng)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間的瑞安子公司中國(guó)新天地披露，將擴(kuò)大旗下上海新天地的規(guī)模。對(duì)二三線城市不理想的項(xiàng)目，瑞安果斷剝離，對(duì)旗艦項(xiàng)目上海新天地，還在繼續(xù)增加投入。

瑞安力求盡快改善業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，力保中國(guó)新天地2015年下半年IPO。

力挺“上海旗艦”

春節(jié)一過(guò)，距瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞所說(shuō)的“2015年下半年中國(guó)新天地上市”，又近了一步。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日了解到，中國(guó)新天地在去年陸續(xù)剝離低效資產(chǎn)后，近期在上海又有較大動(dòng)作。兩個(gè)新商業(yè)項(xiàng)目的入市，讓中國(guó)新天地的上海旗艦項(xiàng)目規(guī)模得到了擴(kuò)大，似在為上市沖刺。

這兩個(gè)新項(xiàng)目分別名為湖濱道和新里，湖濱道包括寫(xiě)字樓和商鋪，而新里是由新天地原有的一處酒店改造而成的六層購(gòu)物商場(chǎng)。兩個(gè)新項(xiàng)目與現(xiàn)有的上海新天地南里北里、企業(yè)天地一期、瑞安廣場(chǎng)等形成一體，都將在2015年進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段，貢獻(xiàn)收入。

2013年，瑞安單獨(dú)拆分成立了子公司“中國(guó)新天地”，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，旗下管理的項(xiàng)目包括位于上海的新天地、虹橋天地和瑞虹天地以及武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地等。公司方面透露，目前中國(guó)新天地的資產(chǎn)約人民幣250億，達(dá)55萬(wàn)平方米，一半已完工，一半在建。

中國(guó)新天地旗下項(xiàng)目眾多，只有上海新天地最受認(rèn)可。目前上海新天地的商鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)100元／平方米／天，在上海位于頂級(jí)商鋪行列。可供參考的是2014年5月，瑞安出售杭州西湖天地，公司透露，西湖天地連續(xù)幾年的年租金收入均保持在人民幣1800萬(wàn)元左右。

兩相比較，被剝離的西湖天地盈利水平實(shí)在很難讓人滿意。對(duì)于表現(xiàn)不佳的項(xiàng)目，瑞安果斷賣(mài)出，不再戀戰(zhàn)；而對(duì)于上海新天地這樣的“現(xiàn)金奶牛”，則加大開(kāi)發(fā)力度。

    不過(guò), 湖濱道和新里注入中國(guó)新天地后，能否大幅提升中國(guó)新天地的盈利能力，進(jìn)而提高公司未來(lái)的市場(chǎng)估值卻是一個(gè)未知數(shù)。此前，《東方早報(bào)》報(bào)道說(shuō)，羅康瑞稱，要中國(guó)新天地以“更為理想的狀態(tài)”登陸資本市場(chǎng)。

改善業(yè)績(jī)迫在眉睫

中國(guó)新天地的上市，無(wú)疑是最近幾年圍繞瑞安的一個(gè)最大話題。上市成敗，關(guān)系到能否提振瑞安近幾年不夠理想的業(yè)績(jī)。每次羅康瑞出面，幾乎都會(huì)被問(wèn)及此事，2015年下半年，是瑞安官方提出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。此前多次在回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢時(shí)，瑞安方面都強(qiáng)調(diào)，上市目標(biāo)的達(dá)成，還要視情況而定。

2014年，瑞安累計(jì)合約物業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)到97.5億元，按年減少41%。2015年初，羅康瑞在香港公開(kāi)表示，要加快售出不良資產(chǎn)，提升效率。瑞安52%資產(chǎn)均可供出售，或置換高回報(bào)項(xiàng)目。除了旗艦項(xiàng)目上海新天地，其他項(xiàng)目都可以考慮出售。上海新天地重要性可見(jiàn)一斑。

此前，瑞安方面更回復(fù)記者：“公司不再區(qū)分核心或非核心的商業(yè)資產(chǎn)，以合理的估值、合適價(jià)格，加快出售商業(yè)資產(chǎn)，以釋放利潤(rùn)。”

上海之外，公司開(kāi)發(fā)的武漢天地、重慶天地、嶺南天地等，原本都希望可以復(fù)制上海的成功，但難言理想。在目前情況下，公司正在改變策略，抓大放小。

肩負(fù)旗艦重任，唯一被羅康瑞承諾長(zhǎng)期持有的上海新天地正在嘗試多種方法以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。新開(kāi)的湖濱道面積超過(guò)16萬(wàn)平方米，包括超甲級(jí)寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心。而新里原本是一家精品酒店，從酒店到商鋪，利潤(rùn)率大不相同。上海新天地商業(yè)總經(jīng)理劉夢(mèng)潔則表示，新天地還會(huì)有類似二次開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以商業(yè)為主。

羅康瑞表示，如果在目前各方面表現(xiàn)不理想的情況下分拆，新天地上市表現(xiàn)將不夠理想。因此，瑞安寧愿先將回報(bào)低的重資產(chǎn)售出，讓新天地以更理想的狀態(tài)登陸資本市場(chǎng)。過(guò)去一年里，瑞安已先后售出西湖天地、上海虹橋天地酒店及新天地朗廷酒店權(quán)益等非核心資產(chǎn)。

羅康瑞透露，認(rèn)為瑞安業(yè)績(jī)改善，要到2016、2017年一些重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售才會(huì)實(shí)現(xiàn)。