每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

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每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自香港

越秀地產(chǎn)（00123.hk）于昨日（2月27日）發(fā)布2014年全年業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)顯示，2014年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約157.02億元（人民幣，下同），同比上升10.5%，若不考慮投資物業(yè)評(píng)估升值和相關(guān)稅項(xiàng)及匯兌損益的影響，核心凈利潤(rùn)約為15.75億元，同比上升17.0%。

盡管以目標(biāo)完成率計(jì)算，越秀地產(chǎn)去年表現(xiàn)令人滿意，但公司毛利率為26.4%，同比減少2.5個(gè)百分點(diǎn)，利潤(rùn)下滑已經(jīng)成為所有房企共同面臨的難題。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)張招興在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)將會(huì)像其它行業(yè)一樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，單純依賴土地增值獲利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，企業(yè)經(jīng)營(yíng)和提供服務(wù)的能力，因此人才的作用將愈發(fā)明顯。

正因如此，全面推進(jìn)事業(yè)合伙人制度，將成為越秀地產(chǎn)在今年的首要任務(wù)。

248億元銷售目標(biāo)

據(jù)悉，越秀地產(chǎn)于2014年實(shí)現(xiàn)銷售金額220.14億元，同比上升50.4%，完成年初制定的220億元銷售目標(biāo)。張招興在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，公司2015年銷售目標(biāo)定為248億元，同比增長(zhǎng)12.7%。

堅(jiān)持“聚焦一二線城市”戰(zhàn)略，是越秀地產(chǎn)去年目標(biāo)完成率位居行業(yè)前列的重要原因。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在去年的合約銷售金額中，按區(qū)域劃分，廣州占比高達(dá)57.3%，珠三角(除廣州)約占12.2%，長(zhǎng)三角約占8.6%，中部地區(qū)約占14.0%，環(huán)渤海約占7.9%。

在拿地策略上，越秀地產(chǎn)也在積極回歸一二線城市，去年以來(lái)公司分別在杭州、廣州拿下兩宗土地，總金額約為74.51億元，總建筑面積約83.43萬(wàn)平方米。其中，杭州余杭古墩路地塊是通過(guò)與國(guó)資基金合作形式購(gòu)得，因此越秀地產(chǎn)應(yīng)付的土地款僅為65.47億元。

記者了解到，上述提及的國(guó)資基金為廣州市國(guó)資系統(tǒng)內(nèi)發(fā)起的面向城市發(fā)展關(guān)鍵領(lǐng)域投資的廣州國(guó)資產(chǎn)業(yè)股權(quán)發(fā)展基金，其合作模式為越秀地產(chǎn)與國(guó)資基金各自出資合作拿地，由越秀地產(chǎn)全權(quán)負(fù)責(zé)開發(fā)，并給予基金每年約11%~12%的回報(bào)，雙方約定在1~2年內(nèi)由越秀地產(chǎn)回購(gòu)國(guó)資基金所擁有的地塊股權(quán)。

至今，越秀地產(chǎn)與國(guó)資基金共有五個(gè)合作項(xiàng)目，總土地成本達(dá)到167億元。去年12月29日，越秀地產(chǎn)宣布以5.45億元向國(guó)資基金購(gòu)入佛山禪城地塊的項(xiàng)目公司80%股權(quán)，這是越秀地產(chǎn)首次行使認(rèn)購(gòu)期權(quán)收購(gòu)合作項(xiàng)目。

張招興表示，與國(guó)資基金的合作模式提高了公司拿地的財(cái)務(wù)靈活性，降低了開發(fā)初期的投資風(fēng)險(xiǎn)，有助于加快實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，因此未來(lái)還將加強(qiáng)與國(guó)資基金合作。

全面推進(jìn)事業(yè)合伙人

值得關(guān)注的是，繼萬(wàn)科、碧桂園等房企推出“合伙人”計(jì)劃后，擁有國(guó)企背景的越秀地產(chǎn)也在密鑼緊鼓推進(jìn)“事業(yè)合伙人”制度。

根據(jù)越秀地產(chǎn)于2月5日發(fā)布公告，越秀集團(tuán)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的若干地方管理團(tuán)隊(duì)及核心員工，將通過(guò)一個(gè)基金對(duì)相關(guān)項(xiàng)目公司做出股權(quán)投資。越秀地產(chǎn)預(yù)備開發(fā)的佛山禪城佛平路地塊，是實(shí)施合伙人制度的首個(gè)項(xiàng)目。就這一項(xiàng)目而言，全體符合資格管理層成員所持股權(quán)合計(jì)將不超過(guò)2%。

越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事陳志鴻表示，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，單邊上漲時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，土地增值不再是房企獲利的主要途徑。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，團(tuán)隊(duì)將成為最重要的內(nèi)生動(dòng)力，這也是越秀地產(chǎn)全面推進(jìn)合伙人制度的主要原因。

據(jù)張招興介紹，越秀地產(chǎn)將逐步建立完善的合伙人制度，現(xiàn)階段只是項(xiàng)目層面的跟投制度嘗試，接下來(lái)還會(huì)在上市公司層面結(jié)合股權(quán)激勵(lì)探索事業(yè)合伙人制度，通過(guò)將利益關(guān)系捆綁在一起，激發(fā)管理層與所有員工的積極性。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)作為廣州市國(guó)資委的下屬企業(yè)，合伙人制度的推進(jìn)會(huì)否與國(guó)家政策產(chǎn)生沖突令人擔(dān)憂。但張招興向記者表示，越秀地產(chǎn)雖然是國(guó)企，但也是香港上市公司，推進(jìn)合伙人制度是從市場(chǎng)化角度來(lái)思考，加上國(guó)家也在鼓勵(lì)員工持股計(jì)劃，因此國(guó)資委對(duì)于越秀地產(chǎn)探索合伙人制度是明確支持。