每經(jīng)編輯 王杰    

“鬼城”如何復活？

據(jù)《投資時報》報道，“鬼城”的出現(xiàn)與中國城市過去5年來的擴城“大躍進”有關。國土資源部2013年的一項調(diào)查顯示：全國391個城市的新區(qū)規(guī)劃人均城市建設用地197平方米，已建成區(qū)人均城市建設用地達到161平方米，遠遠超過人均100平方米的國家標準。

規(guī)劃新城新區(qū)已成為難以遏止的沖動。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組2013年調(diào)查了12個省區(qū)的156個地級市和161個縣級市。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，90%以上的地級市正在規(guī)劃建設新城新區(qū)。此外，12個省會城市一共規(guī)劃建設55個新城新區(qū)，有一個省會城市甚至要新建13個新城區(qū)。

牛鳳瑞表示，沒人說一線城市某個區(qū)域成為“鬼城”，往往是指二三線城市的新區(qū)。

那么什么樣的“鬼城”會率先改變面貌？牛鳳瑞給出了一個公式，“鬼城”改變面貌的時間，等于其依附的主城區(qū)發(fā)展勢頭除以主城區(qū)與“鬼城”的距離。換句話說，主城區(qū)發(fā)展勢頭越強勁，依附于主城區(qū)越近的“鬼城”，越容易脫去“鬼城”的帽子。主城區(qū)對于新城擴散又隨著兩者之間距離的增大而衰減。也就是離的越遠，輻射能力越弱。這樣的“鬼城”改變面貌的時間也越長。

嚴躍進分析，“鬼城”能否復活，要看此類鬼城出現(xiàn)的原因和要素供給能否跟進。

第一類是土地資源供給規(guī)模大的城市，此類城市出現(xiàn)“鬼城”，在于資源供給過度，而忽視市場需求。此類城市“鬼城”陰影的消失可以做到，關鍵在于控制土地出讓規(guī)模。

第二類是資金供給規(guī)模大的城市，比如一些濱海城市“忽悠”購房者來買房，結(jié)果產(chǎn)生了很多空置房，此類“鬼城”未來人口導入還是會比較吃力。

第三類是城市重心轉(zhuǎn)移背景下的城市，比如鄭東新區(qū)就逐漸承擔老城區(qū)人口的轉(zhuǎn)移，此類新城未來出現(xiàn)繁榮是必然的。

具體哪些鬼城正在“復活”，或者已經(jīng)“復活”？開發(fā)商和個人購房者能否抓住機遇“揀漏”？邦地產(chǎn)君將在未來制作《“鬼城”復活白皮書》，供讀者參考。