每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

在今年的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理“抓緊實(shí)施戶籍制度改革，落實(shí)放寬戶口遷移政策”、“制定實(shí)施城市群規(guī)劃，有序推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施和基本公共服務(wù)同城化”、“控制超大城市人口規(guī)模”等言論，備受開發(fā)商關(guān)注。

如果按照城市群規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)同城化，未來可能會(huì)有更多一線城市的購房者前往中小城市置業(yè)。如同河北的燕郊、江蘇的昆山、浙江的嘉興對(duì)北京或上海外來人口的分流。“但要想在短期內(nèi)改變?nèi)丝诩杏咳胍欢€城市的情況非常困難，戶籍制度改革很難一蹴而就。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)研究中心總監(jiān)回建強(qiáng)直言，由于中小城市短期無法集聚大量資源，難以和大城市相提并論，因此三四線城市的購房需求的培育仍然需要一些時(shí)間。

配套也要跟進(jìn)

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提到“要完善設(shè)市標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行特大鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)增能試點(diǎn)，控制超大城市人口規(guī)模，提升地級(jí)市、縣城和中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)和人口承載能力，方便農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化。”

城鎮(zhèn)規(guī)劃水平的提高，將決定未來的人口流向，這也將在很大程度上影響未來樓市的發(fā)展方向。

由于我國目前現(xiàn)行的戶籍制度附著了較多的利益，跟社會(huì)保障、公共服務(wù)等緊密相連，不同區(qū)域和省份之間差別巨大。由于住房和戶籍之間存在密切的聯(lián)系，伴隨房地產(chǎn)發(fā)展而來的各項(xiàng)社會(huì)問題與日俱增。隨著戶籍制度改革的推進(jìn)，如果在中小城市享受和大城市同等的公共服務(wù)，那么三四線城市的房地產(chǎn)市場就會(huì)蘊(yùn)藏巨大的需求。

不過，目前的戶籍制度改革尚未在我國大規(guī)模推廣，僅在部分區(qū)域的部分城市進(jìn)行了試點(diǎn)，從目前的市場情況來看，中小城市從中受益的難度仍然較大。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，目前中小城市的購房需求主要來自兩個(gè)方面：一方面是無法承受大城市房價(jià)的人選擇回鄉(xiāng)置業(yè)；另一方面是小孩的教育需求和老人的養(yǎng)老需求。但是要想靠這兩個(gè)因素拉動(dòng)中小城市的購房需求，目前看來難度較大。“盡管戶籍制度改革可以加快人口導(dǎo)入，但是就業(yè)、醫(yī)療、教育等配套需求如果沒有及時(shí)跟進(jìn)的話，單純的中小城市開放落戶限制的影響非常有限。”

歐陽捷表示，僅靠戶籍制度的改革還無法真正推動(dòng)中小城市的發(fā)展，只有社會(huì)福利政策、產(chǎn)業(yè)支撐、學(xué)校和醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施全部到位后，才能幫助中小城市留住人，才能將潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)檎鎸?shí)需求。三四線城市未來有成長空間，但是目前存量規(guī)模仍然太大，利好消息只能起到促進(jìn)去化的作用，對(duì)于開發(fā)商而言，短期內(nèi)并沒有太多機(jī)會(huì)。

需與大城市為鄰

政府工作報(bào)告中還提到了要制定實(shí)施城市群規(guī)劃，有序推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施和基本公共服務(wù)同城化。“社保同城化”是城市群建設(shè)的重要內(nèi)容之一，目前已有多地實(shí)現(xiàn)了社保同城化或者正在努力推進(jìn)同城化。

實(shí)際上，“同城化”早已頻頻見諸報(bào)端，“京津冀一體化”早已是時(shí)下的熱門詞匯，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的南寧、北海、欽州、防城港四個(gè)城市去年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了社保同城化，而在推進(jìn)或者醞釀同城化的還有廈漳泉、寧鎮(zhèn)揚(yáng)、成德綿、長株潭、武漢城市圈等多個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)體。

從這些樣本來看，“同城化”一般由一個(gè)中心城市和多個(gè)節(jié)點(diǎn)城市構(gòu)成。這也就意味著，大城市周邊的中小城市會(huì)有比較多的機(jī)會(huì)。因?yàn)槁氏雀纳频慕煌ㄔO(shè)施和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，對(duì)于外來人口的吸引力將會(huì)增強(qiáng)，房價(jià)較區(qū)域中心城市相對(duì)低廉，這些中小城市可以直接獲得來自大城市的“溢出效應(yīng)”。

以毗鄰上海的浙江嘉興為例，由于2008年開始上海的醫(yī)?？梢栽诩闻d直接使用，對(duì)當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老地產(chǎn)等在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售有所帶動(dòng)。

綜合嘉興市統(tǒng)計(jì)調(diào)查大隊(duì)和嘉興房產(chǎn)超市網(wǎng)數(shù)據(jù)，2009年嘉興普通住宅成交套數(shù)超過了兩萬套，2010年有所回落，2011年嘉興樓市在號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲的政策”影響下跌入谷底，成交套數(shù)僅為9275套，但是隨后三年樓市再度升溫，分別達(dá)到了14521套、17305套和15065套。與此同時(shí)，嘉興的常住人口也從2009年的431.2萬人增加到了2013年的455.8萬人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積五年內(nèi)約增加了10%。

盡管嘉興樓市的銷售數(shù)據(jù)與中國樓市的總體走勢相近，但是平穩(wěn)的人口增長和較快的去化速度，已經(jīng)證明了一線城市周邊中小城市的吸引力。

恒大嘉興項(xiàng)目一名內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“恒大綠洲”去年1月份交房以來，去化已經(jīng)超過90%，其中的確有不少來自上海的購房者。而江蘇昆山，由于地鐵可以直達(dá)上海，也成為不少購房者的選擇。

據(jù)了解，中南建設(shè)此前在湖北潛江、遼寧營口等中小城市去化情況不佳，但是一名內(nèi)部人士告訴記者，經(jīng)過戰(zhàn)略調(diào)整，公司重心更側(cè)重蘇州、南京等節(jié)點(diǎn)城市，因此取得了比較好的業(yè)績。

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東認(rèn)為，一般的三四線城市現(xiàn)在機(jī)會(huì)很少，但是部分緊靠大城市的中小城市情況則相對(duì)好一些，因?yàn)楦嗟某薪恿艘痪€城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口導(dǎo)入。

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戶籍制度

抓緊實(shí)施戶籍制度改革，落實(shí)放寬戶口遷移政策。對(duì)已在城鎮(zhèn)就業(yè)和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應(yīng)基本公共服務(wù)，取消居住證收費(fèi)。