每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

◎每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，制造業(yè)是我們的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。要實(shí)施“中國(guó)制造2025”，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、智能轉(zhuǎn)型、強(qiáng)化基礎(chǔ)、綠色發(fā)展，加快從制造大國(guó)轉(zhuǎn)向制造強(qiáng)國(guó)。“中國(guó)制造2025”給近年來逐步升溫的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)添了一把火。3月8日，萬科高級(jí)副總裁毛大慶宣布離職，他要去創(chuàng)立中國(guó)版“創(chuàng)業(yè)辦公社區(qū)”（We Work）。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市學(xué)院土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的動(dòng)力，宜居宜業(yè)是未來新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大盈利點(diǎn)

提到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，很多人會(huì)想到華夏幸福。按照規(guī)劃，華夏幸福將以遍布各地的產(chǎn)業(yè)新城為載體，以產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和服務(wù)為內(nèi)核，打造開放式的平臺(tái)生態(tài)系統(tǒng)，將發(fā)展模式由“園區(qū)+地產(chǎn)”向以企業(yè)服務(wù)為核心的平臺(tái)生態(tài)體系轉(zhuǎn)變?！拔艺J(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)高峰期已經(jīng)過去了。但是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還會(huì)有很大增長(zhǎng)空間。”綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示。

根據(jù)綠地公布的數(shù)據(jù)，在去年2408億元的預(yù)銷售額中，住宅只占46%；其余54%來自商辦類產(chǎn)品，增幅達(dá)到90%以上。綠地稱，這些商辦類產(chǎn)品并不是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)地產(chǎn)，而是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。張玉良透露，綠地將和平安、阿里一同推出一個(gè)新的金融產(chǎn)品，服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。

不只是綠地，萬科、云南城投等大批企業(yè)都開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。萬科集團(tuán)董事會(huì)秘書譚華杰介紹，萬科將圍繞物流地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、以運(yùn)動(dòng)為主題的度假項(xiàng)目三個(gè)方向發(fā)展非住業(yè)務(wù)。

趙秀池認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不乏盈利點(diǎn)，關(guān)鍵是要緊緊圍繞制造業(yè)及其所需的服務(wù)做好產(chǎn)業(yè)一體化平臺(tái)。開發(fā)商作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商，一方面要為制造業(yè)提供廠房等生產(chǎn)場(chǎng)所，更重要的是要做好產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)，整合各方資源，包括上下游產(chǎn)業(yè)鏈的打造、軟硬件環(huán)境的建設(shè)、融資平臺(tái)、資產(chǎn)證券化服務(wù)等。

在中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有三大盈利模式：一，土地開發(fā)增值，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的拿地成本較低，升值空間較大；二，辦公場(chǎng)地出租或出售；三，后期管理運(yùn)營(yíng)，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與一般住宅地產(chǎn)差別最明顯的地方，相比一般房地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益期較長(zhǎng)，如果運(yùn)營(yíng)良好，利潤(rùn)空間比住宅地產(chǎn)更大。

深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，要避免為緩解資金鏈而散售，同時(shí)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要將金融支持引進(jìn)來，使之與進(jìn)駐企業(yè)對(duì)接。

金融服務(wù)有重要功能

張玉良曾介紹，綠地未來將為中小地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，以幫助這些物業(yè)提升收益率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)相對(duì)較高的市場(chǎng)回報(bào)。他預(yù)計(jì)，未來綠地“地產(chǎn)寶”可以達(dá)到8%左右的收益，地產(chǎn)金融業(yè)將成為綠地新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要引進(jìn)資產(chǎn)證券化模式，首先需要具備產(chǎn)業(yè)研究人才和團(tuán)隊(duì)，這顯然高于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)的要求。他同時(shí)提醒，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身的盈利機(jī)制并不穩(wěn)定，受到產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素較大，若將此類資產(chǎn)進(jìn)行打包，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)逐漸放大。

有觀點(diǎn)指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，受整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)周期影響。隨著2015年宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)上行，包括制造業(yè)在內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)將面臨一個(gè)需求擴(kuò)大、開工量上升的態(tài)勢(shì)。實(shí)際上，制造業(yè)的升級(jí)過程，也會(huì)加大對(duì)一些優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪，尤其是對(duì)一些帶有物流基礎(chǔ)設(shè)施的產(chǎn)業(yè)用地而言。

新興產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新成果的轉(zhuǎn)化，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最后一公里，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資也要做好這個(gè)公共服務(wù)。毛大慶稱，打造中國(guó)版We Work，致力于產(chǎn)業(yè)投資孵化。除了可以獲得一定租金外，更重要的是把一些最聰明的創(chuàng)業(yè)者和創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目聚合在一起，隨后可以通過入股和天使投資的方式，獲得更多的收益。所以毛大慶說，未來自己是“天使投資人”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，具備金融功能、且產(chǎn)業(yè)用地少的模式，是未來創(chuàng)業(yè)型企業(yè)比較需要的。而這一模式在推進(jìn)前期，還是需要地方政府的補(bǔ)貼，而且應(yīng)該從全國(guó)化的范圍來推進(jìn)，設(shè)立各個(gè)節(jié)點(diǎn)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基地，以方便一些企業(yè)在異地辦公和研發(fā)的需求。

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產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)邁向中高端。制造業(yè)是我們的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。要實(shí)施“中國(guó)制造2025”，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、智能轉(zhuǎn)型、強(qiáng)化基礎(chǔ)、綠色發(fā)展，加快從制造大國(guó)轉(zhuǎn)向制造強(qiáng)國(guó)。采取財(cái)政貼息、加速折舊等措施，推動(dòng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)改造。堅(jiān)持有保有壓，化解過剩產(chǎn)能，支持企業(yè)兼并重組，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。促進(jìn)工業(yè)化和信息化深度融合，開發(fā)利用網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化、智能化等技術(shù)，著力在一些關(guān)鍵領(lǐng)域搶占先機(jī)、取得突破。