每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

李克強總理政府工作報告中明確提出，要大力發(fā)展旅游、健康、養(yǎng)老等生活和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

復(fù)星集團CEO梁信軍預(yù)測，隨著我國中等收入人群迅速崛起，包括旅游在內(nèi)的體驗式消費將擁有巨大的發(fā)展空間，我國人口老齡化也會衍生出需求龐大的大健康市場。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，萬科、保利、雅居樂等大型房企已經(jīng)在旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域積極拓展，試圖在住宅市場之外探索新的增長點。

蛋糕看上去很美，但真正能從中分一杯羹的企業(yè)屈指可數(shù)。實際上，目前旅游地產(chǎn)正面臨供過于求的困境，養(yǎng)老地產(chǎn)則仍在苦苦尋找盈利模式。

旅游地產(chǎn)：要先建配套

談到旅游地產(chǎn)，不得不提到雅居樂清水灣。這個位于海南陵水縣的超級大盤項目，截至2014年底已經(jīng)為公司帶來逾450億元的收入。然而，即便是這個被譽為國內(nèi)最成功的旅游地產(chǎn)項目，也在去年一度選擇五折清貨，這從側(cè)面印證了國內(nèi)旅游地產(chǎn)面臨的困境。

即便擁有國內(nèi)最成功的旅游地產(chǎn)項目，雅居樂清水灣所在的海南省陵水縣旅游產(chǎn)業(yè)并未獲得預(yù)期中的發(fā)展，記者2014年11月在現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)大部分五星級酒店的年均入住率不到30%，閑置商鋪隨處可見，基礎(chǔ)配套也較為落后。當(dāng)時陵水縣官方人士透露，該縣人均旅游消費僅176元，遠低于全國730多元的平均水平。

受近年住宅調(diào)控的影響，大量房企扎堆進入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至2009年底，國內(nèi)旅游地產(chǎn)項目共計926個，但到了2013年底，該數(shù)據(jù)已經(jīng)刷新至5299個。

然而，與旅游地產(chǎn)出現(xiàn)井噴式增長相對應(yīng)的是，項目銷售明顯降溫。最典型的是旅游地產(chǎn)重鎮(zhèn)海南省，該省2014年商品房全年成交64577套，成交面積592.38萬平方米，同比均下降逾兩成，明顯供過于求。

廣州中旗地產(chǎn)董事長陳仁科向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，絕大部分地產(chǎn)商抱著住宅開發(fā)的經(jīng)驗做旅游地產(chǎn)，而忽略了旅游地產(chǎn)的核心價值——旅游度假功能的開發(fā)，這是造成旅游地產(chǎn)急速降溫的主要原因。

“真正意義上的旅游地產(chǎn)應(yīng)該擁有稀缺的自然資源，但這些資源早已經(jīng)被瓜分殆盡”，陳仁科表示，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目在自然資源上并無優(yōu)勢，開發(fā)商只是以“旅游”的名義賣住宅，更注重建房子而非旅游配套，加上地方政府缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，導(dǎo)致房子建起來后旅游產(chǎn)業(yè)跟不上。

養(yǎng)老地產(chǎn)：核心是服務(wù)

隨著老齡化社會的來臨，“銀發(fā)經(jīng)濟”將催生蓬勃的市場需求。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。

對于地產(chǎn)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)無疑蘊藏著巨大的商機，包括萬科、保利、越秀地產(chǎn)等房企早已展開積極布局。但在花樣年董事局主席潘軍看來，國內(nèi)多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目都是以養(yǎng)老為“噱頭”賣地產(chǎn)，并沒有真正滿足老齡人的養(yǎng)老需求。

位于杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹可謂是經(jīng)典案例。據(jù)媒體報道，作為萬科集團在高端養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的試點，該項目于2013年8月首度發(fā)售即售罄。但與萬科設(shè)想不同的是，40歲左右的“少壯派”成為項目的主要消費人群。

在潘軍看來，造成上述現(xiàn)象的根本原因，是國內(nèi)的老齡人更喜歡與年輕一輩住得更近，養(yǎng)老地產(chǎn)的未來必然是以居家養(yǎng)老為主，即為現(xiàn)有的住宅提供適老化改造以及養(yǎng)老服務(wù)的輕資產(chǎn)模式，而非新建更多的地產(chǎn)項目造成重復(fù)建設(shè)。“由于我國老齡化人口的人均消費較低，根本無力購買昂貴的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這意味著房企應(yīng)該通過服務(wù)而非地產(chǎn)實現(xiàn)盈利”，在新城控股高級副總裁歐陽捷認為。

在他看來，要推動養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，一方面，房企應(yīng)加速轉(zhuǎn)型的步伐，通過合作嫁接健康醫(yī)療服務(wù)資源，以社區(qū)為基點為客戶提供養(yǎng)老服務(wù)；另一方面，政府也應(yīng)該對我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定詳細發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期在用地、審批、稅費等領(lǐng)域給予企業(yè)支持，鼓勵更多大型房企進入，以便推動產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。