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每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在羅康瑞放言2015、2016年改善業(yè)績之后，瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）加快了資產(chǎn)變現(xiàn)的速度。今年2月，羅康瑞曾表示公司52%資產(chǎn)可出售，但對上海新天地仍然惜售。

近日，瑞安房地產(chǎn)傳出叫沽企業(yè)天地寫字樓的消息，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，瑞安還將在2015年內(nèi)開始銷售新天地一帶“話題豪宅”翠湖天地。此前由于飽受動遷困擾，翠湖天地已經(jīng)有長達(dá)4年的時間沒有賣房了。

入市節(jié)奏取決于動遷

近日據(jù)澎湃新聞報(bào)道，瑞安房地產(chǎn)正以12億美元（約合人民幣74.7億元）的價格，沽售上海新天地的超甲級辦公樓企業(yè)天地一期，其報(bào)價約為9萬元/平方米。

羅康瑞雖明確表示旗下52％資產(chǎn)可售，但上海新天地這一最優(yōu)資產(chǎn)一向被認(rèn)為將被長期持有。

瑞安正在全方位發(fā)力提升業(yè)績。記者昨日獲悉，新天地所在的太平橋版塊，瑞安的翠湖天地豪宅項(xiàng)目也將在2015年入市。公司計(jì)劃在4月中下旬展開銷售活動，并將于2015年底入市。

翠湖天地是瑞安豪宅代表項(xiàng)目，目前已經(jīng)推出過三期。此時推出第四期，是否與瑞安業(yè)績壓力有關(guān)？

對此，瑞安房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)及高端住宅銷售總經(jīng)理戴亞倫向記者表示，翠湖天地四期入市之所以與上一期間隔了4年時間，主要是因?yàn)樘綐虻貐^(qū)地塊動遷等一系列因素的影響，近期在動遷工作、工地事務(wù)完成后方才入市。

記者查詢獲悉，翠湖天地前幾期目前的市場價在10萬元／平方米這一水平，單套總價超過1000萬元乃至4000萬元。

翠湖天地是瑞安的王牌住宅項(xiàng)目，克而瑞上海研究總監(jiān)薛建雄評論認(rèn)為，瑞安在住宅開發(fā)上有優(yōu)勢，項(xiàng)目也比較好賣，以往問題出在動遷拖累，漫長的時間斷檔里，無房可賣，無法給公司業(yè)績帶來貢獻(xiàn)。

限購難阻富豪買樓

由于翠湖天地地處市中心且售價高昂，吸引了富豪與高管群體，以往也曾因花絮新聞見諸報(bào)端。戴亞倫告訴記者，翠湖天地前幾期入市并非處于市場大好的狀態(tài)下，比如，2006年二期入市遭遇樓市首輪調(diào)控，2008年三期入市遭遇全球金融危機(jī)。

戴亞倫告訴記者，翠湖天地二期還有一幢“上海翠湖天地御苑十八號樓”，曾一度被一家基金收購，后又被關(guān)聯(lián)公司瑞安建業(yè)買下。

瑞安建業(yè)近期財(cái)報(bào)還提及了這一被多次轉(zhuǎn)手的“十八號樓”，稱該樓以往曾被用作短租公寓。集團(tuán)從2013年12月起將其轉(zhuǎn)為銷售，2014年6月30日時，已完成百套公寓中一半的銷售。

新豪宅的入市，能否帶來充足的現(xiàn)金流，從而為羅康瑞的業(yè)績提振計(jì)劃作出貢獻(xiàn)？戴亞倫表示，將參考市場定價，根據(jù)以往數(shù)期經(jīng)驗(yàn)，售價仍將保持高位。翠湖天地甚至在近日引入英國皇室管家服務(wù)，以期提升項(xiàng)目定位，保證豪宅高價。

然而，對于豪宅項(xiàng)目而言，上海的限購政策或?qū)⒊蔀橐坏篱T檻。近期上海官方辟謠稱，4月1日取消限購傳言不實(shí)。

對于有實(shí)力購買千萬豪宅的富豪群體，其名下房產(chǎn)大多早已不止一套。戴亞倫向記者透露，翠湖天地以往幾期都曾出現(xiàn)客戶注冊公司，以公司名義購房的案例，從而不受限購政策影響。

“注冊公司來買房這一做法，從西方經(jīng)驗(yàn)看，是一種趨勢。以往翠湖天地的業(yè)主中有人通過咨詢自己的律師、會計(jì)師，確保沒有問題后，再以公司名義買房。”戴亞倫說，有些業(yè)主也會選擇賣掉自己手頭的其他住宅，以“騰出”購房資格來買房。

一位港資房企經(jīng)理告訴記者，豪宅的銷售對瑞安的業(yè)績非常關(guān)鍵。瑞安的新天地雖然客流火爆，但業(yè)態(tài)以餐飲為主，毛利率低。資料顯示，新天地占地3萬平方米，建筑面積為6萬平方米，體量不算很大。

“通過新天地營造氛圍，提升地段價值，靠住宅賺真金白銀，才是瑞安的模式。”上述經(jīng)理評論認(rèn)為，住宅的銷售對瑞安未來業(yè)績“達(dá)標(biāo)”意義關(guān)鍵。