每經(jīng)編輯 ◎每經(jīng)記者 林東岳 盧曦 王杰發(fā)自上海、北京    

對(duì)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō) 核心目的是增加租金收入

盡管不少服務(wù)式辦公室的運(yùn)營(yíng)商都提出創(chuàng)業(yè)概念，并聲稱開放的辦公場(chǎng)所為風(fēng)投提供了絕佳的觀察機(jī)會(huì)，但是從目前中國(guó)版WeWork的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，“創(chuàng)業(yè)樂(lè)園”一時(shí)還很難落地。而傳統(tǒng)孵化園的孵化成功率高達(dá)85%，這一數(shù)字背后，是較高的準(zhǔn)入門檻。服務(wù)式辦公室正是瞅準(zhǔn)了這一利基市場(chǎng)，利用門檻較低這一特質(zhì)來(lái)吸引租戶，但是目前仍停留在概念炒作階段。

上述孵化園的負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“由于很多孵化園是公益性質(zhì)的，因此對(duì)入駐的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)有準(zhǔn)入要求，一般會(huì)要求他們提供創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書，審核評(píng)估通過(guò)后才可以進(jìn)駐，并且會(huì)定期要求他們匯報(bào)創(chuàng)業(yè)進(jìn)展。當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，為了加大園區(qū)企業(yè)流轉(zhuǎn)率，他們將會(huì)被要求離開孵化園，時(shí)間一般在6個(gè)月左右，孵化成功率高達(dá)85%。”

據(jù)了解，這些孵化園很多具有強(qiáng)大背景，他們可以提供與服務(wù)式辦公室類似的基本服務(wù)，也會(huì)提供諸如園區(qū)企業(yè)交流、人事、法律、市場(chǎng)等更多元化的服務(wù)，而且這些服務(wù)都是免費(fèi)的，應(yīng)該說(shuō)更適合創(chuàng)業(yè)者。而中國(guó)版WeWork真能成為入駐創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的孵化器嗎？

黃立沖認(rèn)為，創(chuàng)業(yè)不是假手于人就可以成功制造的，大部分創(chuàng)業(yè)都是失敗的，只能依靠創(chuàng)業(yè)者自己領(lǐng)悟。旁觀者只能從大部分“創(chuàng)新想法”中，選擇最有可能成功的項(xiàng)目進(jìn)行投資和引導(dǎo)，并通過(guò)分享他們的成功而獲利。

黃立沖表示，孵化IT領(lǐng)域企業(yè)的想法和概念都很好，但提供的增值服務(wù)如何收回成本是大問(wèn)題。而且，一般企業(yè)從成熟到騰飛，正常周期是10年，IT類企業(yè)會(huì)短些；能指導(dǎo)白手起家創(chuàng)業(yè)的人都是稀缺人才；因此，對(duì)新創(chuàng)業(yè)者盲目提供服務(wù)，很可能難以回收成本。

一名業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，實(shí)際上服務(wù)式辦公室的核心目的仍然是提高商業(yè)辦公樓的使用效率，增加租金收入。

在價(jià)格高昂的商業(yè)物業(yè)銷售困難的情況下，SOHO為了提高辦公樓使用效率，將辦公樓化整為零后出租并回收資金，這是比較簡(jiǎn)易便捷的操作方式。而在蜂巢辦公空間的網(wǎng)站上，記者看到了一則信息，稱若有閑置辦公樓的地產(chǎn)商可以聯(lián)系他們，他們將加以改造后再出租。

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)版WeWork的主要盈利來(lái)源為三類：一是工位費(fèi)，使用辦公桌需要支付部分費(fèi)用；二是會(huì)員費(fèi)，即享受平臺(tái)資源需要交費(fèi)；最后，如果真的有風(fēng)投“相中”了項(xiàng)目，服務(wù)式辦公室的運(yùn)營(yíng)商可以選擇跟投，但此舉風(fēng)險(xiǎn)較大。就現(xiàn)狀而言，如果辦公工位能夠充分出租，就已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)盈利。

在毛大慶辭職創(chuàng)辦中國(guó)版WeWork僅幾天之后，就有人以“創(chuàng)客孵化器”概念吸引投資者參與眾籌。“采用眾籌模式，在北京CBD核心區(qū)域的朝外SOHO購(gòu)置辦公場(chǎng)地，建立‘創(chuàng)客孵化器’物理空間，吸引以數(shù)字媒體為代表的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)（包括但不限于互聯(lián)網(wǎng)、數(shù)字傳媒、創(chuàng)意創(chuàng)作、文化傳播等）的企業(yè)或創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐。”

這個(gè)眾籌項(xiàng)目位于北京CBD核心區(qū)域的朝外SOHO，面積為1074平方米。有限合伙總認(rèn)繳出資額3600萬(wàn)元，須以現(xiàn)金投資，投資下限180萬(wàn)元，并以180萬(wàn)元遞增，上限1080萬(wàn)元，收入來(lái)源是租金收入?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，朝外SOHO的租金水平報(bào)價(jià)為7~7.5元/平方米/天，該眾籌項(xiàng)目將租金定在6.5~7元/平方米/天。按7元計(jì)算，在合伙人不要求使用眾籌項(xiàng)目租賃空間的情況下，項(xiàng)目的租金回報(bào)率僅7.62%。

由于朝外SOHO的二手房?jī)r(jià)格較高，上述投資要比直接買朝外SOHO的二手房更有吸引力。代理朝外SOHO二手房銷售的一位中介業(yè)務(wù)員告訴記者，朝外SOHO二手房單價(jià)在3.5萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米之間。

一位熟悉眾籌的業(yè)內(nèi)人士表示，這場(chǎng)眾籌其實(shí)是集資購(gòu)買朝外SOHO的辦公場(chǎng)地，然后出租給創(chuàng)業(yè)公司，與“創(chuàng)客孵化器”這個(gè)項(xiàng)目的關(guān)系不大。

中國(guó)的創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)方興未艾，如何維持源源不斷的客源，對(duì)運(yùn)營(yíng)商是重要命題。如果沒(méi)有持續(xù)穩(wěn)定的客流，資金回籠就變得異常困難，SOHO 3Q也許可以依靠潘石屹的“明星效應(yīng)”吸引客源，但對(duì)那些非自有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)商而言，租賃物業(yè)的選擇、客流的數(shù)量將會(huì)是重要的風(fēng)險(xiǎn)控制因素。