每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

3月20日，一場主題為“走出成都，邁向英國”的綠色地產(chǎn)投資推介會在成都舉行。這場路演的背后，正是英國方面搶奪中國海外投資客的一個縮影。

英國貿(mào)易投資總署對華可持續(xù)城鎮(zhèn)化事務(wù)特使熊邁克表示，“萬達(dá)、綠地等中國企業(yè)已在英國投資了大型地產(chǎn)項目，我們也非常支持進(jìn)入英國的中國其他企業(yè)。在基建方面，我們也正在建設(shè)一條拉通倫敦東西方向的高鐵項目，地產(chǎn)投資有很大機(jī)會。”

在前不久召開的全國“兩會”上，李克強(qiáng)總理在回應(yīng)國人海外買房時表示，“我們也愿意看到，中國企業(yè)‘走出去’，中國公民到國外去創(chuàng)業(yè)。”

據(jù)第一太平戴維斯報告顯示，到2020年，預(yù)期中國公司的年均海外投資總額可達(dá)500億美元,與美國近兩年的海外投資額相當(dāng)。

高鐵引爆倫敦房產(chǎn)投資

在熊邁克看來，英國主要以服務(wù)業(yè)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，尤其是倫敦，這與成都的性質(zhì)非常相似，所以成都成為他們此次在中國推介的重要目的地之一。

在推介會上，熊邁克強(qiáng)調(diào)的是倫敦基建投資上的一個亮點工程，也就是穿越倫敦東西的Cross Rail高鐵項目，他表示未來還將建造一條穿越倫敦南北的高鐵項目。

第一太平戴維斯上海投資部負(fù)責(zé)Simon Ha表示，Cross Rail從東往西橫跨倫敦，連接雷丁、倫敦等重要商圈。“Cross Rail建成通車后，將大大縮減倫敦各地到市中心的交通時間，對相關(guān)區(qū)域的房產(chǎn)價值有極大的利好影響。”

據(jù)公開資料顯示，2015年倫敦GDP增長預(yù)期超4%，將成為英國最強(qiáng)的增長區(qū)域，尤其是信息、通訊、科技、金融等，預(yù)計在10年內(nèi)會新增72.7萬個工作崗位，預(yù)計人口增加超過100萬。

上述研究報告透露，在2014年全球跨境投資城市中，倫敦以310.35億美元名列第一，而排名第二的曼哈頓才134.37億美元。即便是放在過去10年，在全球跨境投資城市中，倫敦也以1982.03億美元穩(wěn)居榜首，甩下排名第二的巴黎870.16億美元好幾條街。

海外置業(yè)為何青睞倫敦房地產(chǎn)？“英國的地產(chǎn)投資租金回報率較高、擁有永久產(chǎn)權(quán)和更加開放透明的市場，是低風(fēng)險穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資，所以會贏得國際地產(chǎn)投資商的青睞。”第一太平戴維斯華西區(qū)董事長胡裕華表示。

以倫敦西區(qū)寫字樓市場為例，上述研究機(jī)構(gòu)透露，當(dāng)前該地區(qū)最高租金為每年每平方英尺130英鎊，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)平均租金為110英鎊，優(yōu)質(zhì)寫字樓收益率3.5%，優(yōu)質(zhì)寫字樓每平方英尺資本價值高于2000英鎊，但空置率僅有3.5%。

中企“出海”潮涌

“之前，國家只允許企業(yè)‘走出去’，不允許個人‘走出去’。去年9月份之后，企業(yè)與個人都允許‘走出去’了。”成都市商務(wù)委員會總經(jīng)濟(jì)師周立志表示，在中國對外投資上，已從“核準(zhǔn)制”改為“備案制”。

周立志介紹說，僅在成都市場，2014年新核準(zhǔn)加上備案的境外投資項目達(dá)107個，同比增長了154%。

國家發(fā)改委對外經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布的一份《中資企業(yè)在英國投資指南》顯示，對中國投資者來說，英國房地產(chǎn)平均出租收益率大致穩(wěn)定在4%~6%，相對于中國國內(nèi)城市（上海出租收益率為2%左右），英國市場具有很高的吸引力。尤其是2012年以來，中投、平安、萬達(dá)、中融、綠地等巨頭紛紛加碼倫敦房地產(chǎn)市場。

“隨著中國國有企業(yè)和發(fā)展中企業(yè)越來越多關(guān)注海外尤其是英國市場的投資，一股強(qiáng)大的投資浪潮持續(xù)涌向英國。”前述研究機(jī)構(gòu)預(yù)計，未來將有更多中國企業(yè)參與英國的資產(chǎn)投資項目及房地產(chǎn)開發(fā)項目。

今年2月，中民投與ABP（總部基地全球控股集團(tuán)有限公司）簽署戰(zhàn)略投資協(xié)議，擬聯(lián)合投資約10億英鎊，建造倫敦新國際金融城。代理服務(wù)該項目的第一太平戴維斯北京投資部高級董事紀(jì)剛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該項目定位就是打造“亞洲商務(wù)港”，主要面向投資英國的中小企業(yè)，業(yè)態(tài)主要為獨棟寫字樓，只租不售，主要針對金融、通訊、高科技與能源等核心客戶，中國客戶預(yù)計占到1/3。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從推介會現(xiàn)場了解到，現(xiàn)場有數(shù)十家大型房企試圖“掘金”英國房地產(chǎn)市場，向英國貿(mào)易投資總署、蘇格蘭國際發(fā)展局、博文律師事務(wù)所、怡和保險等國際機(jī)構(gòu)咨詢英國地產(chǎn)投資信息。

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第一太平戴維斯華西區(qū)董事長胡裕華：

海外留學(xué)置業(yè)會越來越普遍

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

對中國投資人來說，應(yīng)如何選擇物業(yè)類別？哪類物業(yè)的回報率相對可觀？如何找到回報率和風(fēng)險相匹配的物業(yè)？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了第一太平戴維斯華西區(qū)董事長胡裕華。

NBD：您如何看待當(dāng)前這一波海外置業(yè)潮？出現(xiàn)“井噴式”爆發(fā)的原因又是什么？

胡裕華：以前誰賺到了錢，就會買房產(chǎn)，三五年后肯定要漲的，但現(xiàn)在這個模式不是太行得通了。雖然如此，中國經(jīng)濟(jì)還在增長，居民工資還在上漲。既然有錢了，他們就需要投資，所以有部分人會考慮海外投資。

另一種情況是，有人會考慮把孩子送到海外讀書，主要是像英國、美國、加拿大、澳大利亞等英語國家。當(dāng)然，如果孩子在那里讀書，父母也會盡量多去幾次看他們，就可能考慮順便在那邊也買套房子，未來這種情況會越來越普遍。

2006年，國內(nèi)房產(chǎn)跟國外房產(chǎn)的價格還是有比較大的差距，但這幾年特別是一線城市的房價，其實跟倫敦、紐約的房價差得不是很遠(yuǎn)。你這么一比較，就會看到該到哪里去置業(yè)。

NBD：根據(jù)您的觀察，哪類物業(yè)更受海外置業(yè)者的青睞？

胡裕華：對個人來講，當(dāng)前還是以住宅類物業(yè)為主，因為這個操作起來比較簡單，價格也不是很高，入場價幾百萬元就可以了，況且這幾百萬元還能申請貸款呢，不用全部“真金白銀”拿出來。

對企業(yè)，特別是開發(fā)商類的企業(yè)，他們主要還是咨詢學(xué)生公寓、酒店類產(chǎn)業(yè)以及小的辦公樓等房產(chǎn)需求。

NBD：如何看待海外置業(yè)資產(chǎn)的回報率？哪類物業(yè)回報率比較樂觀？

胡裕華：回報率其實沒那么復(fù)雜，只要資產(chǎn)所在地段附近有大學(xué)、金融區(qū)辦公樓，不愁租、不愁賣。

辦公樓、商鋪等資產(chǎn)很看重地理位置，這里關(guān)鍵要看投資人的眼光，也不是隨便買一個就萬事大吉了，商場有一個經(jīng)營的問題，必須要選好的經(jīng)營者。

如果在倫敦市中心，回報率可能在3%左右，不會超過4%，但如果在新的開發(fā)區(qū)，租金率可達(dá)5%-6%，因為它的資產(chǎn)價格沒那么高，租金雖然低，但沒有低那么多，所以回報率會更高。

NBD：在海外置業(yè)過程中，您能否為投資者提出一些建議？

胡裕華：我覺得首先手續(xù)必須要很清晰、齊全，除非你對英國很熟悉，如果你不熟悉，一定要找一個熟悉的好中介公司，也要找一個好的律師來處理法律文件，這樣會比較穩(wěn)當(dāng)一些。