每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 杜靜 發(fā)自北京    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 杜靜 發(fā)自北京

“公司高管們認定未來20年最重要的客戶是創(chuàng)客，小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)會帶來非常大的不動產(chǎn)需求，對應(yīng)的品種是創(chuàng)業(yè)園。就像20年前，他們認定即將迅猛增長的白領(lǐng)群體擁有巨大的置業(yè)需求，然后抓住了這個重要的機遇。他們這次描繪了這樣一組場景，進入萬科創(chuàng)業(yè)園的小微創(chuàng)業(yè)公司只需要考慮主業(yè)，萬科可以提供食堂、車隊、會議室、培訓(xùn)、財務(wù)和融資服務(wù)，甚至用房子使用權(quán)換創(chuàng)業(yè)公司股權(quán)?！?月20日，《經(jīng)濟觀察報》的一篇報道無意中透露出一個秘密，原來毛大慶即將創(chuàng)辦的中國版WeWork，最早卻是由萬科花費了大量時間研究的。

毛大慶此前在接受采訪時也無意中證實了這一點。去年9月11日，萬科攜手鏈家共建“OC（Omni-Channel）閉環(huán)”。毛大慶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“當時做了一個很有意思的模型，研究如何將北京存量房整合在一個平臺上，重新打包出租，其實這些模式美國很早就在做了?！?/p>

而在今年北京“兩會”期間，毛大慶遞上一份為“創(chuàng)客空間”量身定制的提案——《關(guān)于放寬小微企業(yè)注冊地點限制、降低創(chuàng)業(yè)門檻的建議》，建言工商注冊改良。因為聯(lián)合辦公模式下，同一投資人所投的幾家公司可能需要在一間辦公室協(xié)同工作。

然而，毛大慶的表態(tài)，卻引發(fā)業(yè)界的疑惑，為什么萬科先期做了中國版WeWork模式的調(diào)研，最終卻讓毛大慶拿研究的成果去創(chuàng)業(yè)呢？

判斷：經(jīng)營性不動產(chǎn)將有蓬勃生機

離開萬科的毛大慶，轉(zhuǎn)身就去做中國版WeWork：“我認為房地產(chǎn)不是沒有搞頭了，只是原來的模式太初級，而持有型的經(jīng)營性不動產(chǎn)未來會有蓬勃生機?！薄捌鋵嵾€是一種商業(yè)地產(chǎn)。”所以，毛大慶向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋“創(chuàng)客”空間的概念。他的關(guān)注點仍然瞄準如何釋放空間資產(chǎn)價值，在他的評價標準里，“創(chuàng)客空間”的成長性將會帶來比甲級寫字樓更高的潛在收益。“按照商業(yè)地產(chǎn)的坪效思路，創(chuàng)客空間更看重的是流動性?！泵髴c說，硅谷周圍存活著近千個孵化器，正因為其自身的生命力?！叭绻韫葲]落了，孵化器也就完蛋了?！?/p>

在調(diào)研中毛大慶發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)客空間和傳統(tǒng)的寫字樓相比，更有利于企業(yè)調(diào)整規(guī)模，而這正是創(chuàng)客空間的市場機會?！坝袔讉€大客戶，他們都是我在萬科時代非常欣賞的行業(yè)前沿客戶，最近表示需要靈活調(diào)整公司規(guī)模，我聽了可興奮了?！彪m然剛創(chuàng)業(yè)，但毛大慶已經(jīng)具備了大量的客戶資源，他所說的行業(yè)前沿客戶，屬于住宅領(lǐng)域的“再改”型。

而占據(jù)主流地位的“剛需”和“經(jīng)濟適用型”客戶他同樣看重，并且要提供優(yōu)質(zhì)導(dǎo)師團隊和資本支持，扶持他們從經(jīng)濟適用轉(zhuǎn)向剛需，再從剛需進階為首改。

毛大慶戲稱自己在開“蔬菜大棚”，里邊種著草莓、土豆、黃瓜，澆水、施肥就能讓種子快速長起來，同時隨時補充新種子，以對抗較高的死亡率。

除了商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨的招租問題，成本控制也是毛大慶要考慮的。“我才不一個人到外邊租房子，而是跟一批有存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略伙伴合作?！彼贿\營，不持有。據(jù)透露首批項目有兩到三個，體量均在數(shù)千平米左右。

在毛大慶的計劃里，先在北京做出幾個成型的樣板，而第二步則是跟隨合作伙伴的項目走。在未來藍圖里，“創(chuàng)客空間”還將接駁房地產(chǎn)公司、政府、大學(xué)等豐富的端口。其中，跟政府的PPP合作，將通過微環(huán)境的改善，解決就業(yè)、創(chuàng)造企業(yè)，把房地產(chǎn)帶入新的領(lǐng)域。“我終于從甲方變成了乙方，你們千萬別欺負我?！眲?chuàng)業(yè)后的毛大慶跟團隊的七八個人，坐經(jīng)濟艙、住快捷酒店，對投資人的每一分錢精打細算，而且什么都得干。

卸下職業(yè)經(jīng)理人身份的毛大慶不再有千萬年薪，而是跟合作伙伴持股分成。他講求“優(yōu)先劣后”，跟房主利益共享、風(fēng)險共擔(dān)。

在“創(chuàng)客空間”的模式里，毛大慶把房地產(chǎn)的無數(shù)毛細血管延伸至資本市場?！皠?chuàng)客空間”延續(xù)出的生物鏈上，是企業(yè)、股權(quán)投資、風(fēng)險投資、資本增值各取所需。他把投資人團隊稱為“夢之隊”，除了財務(wù)投資者萬科、天使李開復(fù)、徐小平，還有一批國際一流的投資人。

在毛大慶的時間表里，公司名字已經(jīng)取得了“夢之隊”的同意，“第一批項目下水、面試，正式團隊組建起來對大學(xué)生創(chuàng)業(yè)企業(yè)進行服務(wù)，應(yīng)該會在未來的三個月之內(nèi)。”

猜想：WeWork是萬科體外試錯？

前兩天看到四環(huán)邊上一個喝紅酒的會所變成了孵化空間，體量很小很小。現(xiàn)在隨處可見孵化器，可見這個事情是時代的召喚?！?/p>

郁亮曾在毛大慶的離職發(fā)布會上打趣，“我教會了毛大慶跑步，可他卻跑了。”而這場馬拉松，毛大慶已經(jīng)在凱德、萬科前頭跑完了三十公里?！芭艿饺?，我知道這個事兒基本可以拿下來，可以非常明確地想后邊的戰(zhàn)術(shù)了，但是千萬不能出什么亂子?！痹诜趸鞯纳鷳B(tài)系統(tǒng)里，資本市場這片土壤也正決定著種子的存活率，這是毛大慶在三十公里處看到的。

當然，他們也會成為生態(tài)鏈里的大贏家?！罢l能夠成為資本的伯樂，投對了就是資本的成長。當這個企業(yè)被下一個產(chǎn)業(yè)鏈買走的時候，價值放大了幾十倍甚至是上百倍，資本回報率就能得以展現(xiàn)了?！薄皠?chuàng)客空間”要做的，就是對接種子和土壤?！膀v訊旗下那么多業(yè)務(wù)，又是游戲又是社交網(wǎng)絡(luò)，他都自己養(yǎng)著嗎？他就在孵化器里找。其實不光好多項目缺錢，資本市場里的錢也苦于找不到好項目?！薄皠?chuàng)客空間”希望成為給資本市場提供尋找優(yōu)質(zhì)投資對象的極佳平臺，讓BAT等行業(yè)巨頭看到優(yōu)質(zhì)的種子。

據(jù)媒體公開報道，郁亮曾掛帥與數(shù)名集團核心老臣組成了一個集團戰(zhàn)略創(chuàng)新試錯小組，功能是為地方公司把握轉(zhuǎn)型風(fēng)險，評估創(chuàng)新業(yè)務(wù)是否可行。他們要看看是否有清晰的商業(yè)模式和創(chuàng)新方向，以及能否講清楚財務(wù)模式。目前，這個戰(zhàn)略創(chuàng)新試錯小組已經(jīng)斃掉了許多分公司的新想法，如西安的物流地產(chǎn)、倉儲創(chuàng)新等，就因盈利模式不清而未獲通過。

毛大慶的“創(chuàng)客空間”又是否是萬科體系創(chuàng)新試錯呢？顯然，對于一個銷售額達到兩千億的房地產(chǎn)公司來說，任何一點錯誤都會隨著公司量級被同步擴大。而挑戰(zhàn)在前、追兵在后的情況下，行事低調(diào)、穩(wěn)重的郁亮，更不會允許萬科冒險。“毛大慶轉(zhuǎn)型創(chuàng)業(yè)，但并非就此與萬科無關(guān)了?！痹诿髴c離職發(fā)布會上，萬科總裁郁亮提出了“外部合伙人”制度，就是“雖然在萬科沒有了行政職位，但仍然在外面幫萬科做事的人。”而同時，肖莉也被賦予這一角色?！懊髴c什么時候想回來，萬科大門一定會敞開?！泵髴c宣布離職后不久，王石對此事做了公開回應(yīng)。《每日經(jīng)濟新聞》記者因此采訪毛大慶：“請問這是不是萬科體外試錯？”后者回復(fù)：“我又不是只做萬科的項目”“他們的個人發(fā)展不在萬科的發(fā)展戰(zhàn)略里，就要出去尋求發(fā)展，但仍是萬科的外部合伙人，未來也會和萬科一起發(fā)展?！边@是郁亮對那些離職高管的觀點。

但對萬科來說，如果這些離開的老將未來都回歸萬科，萬科將會擁有更為強大的編外軍團。在房地產(chǎn)電商的領(lǐng)軍企業(yè)房多多和中國版WeWork兩個新的利器協(xié)作下，萬科從兩千億元向四千億元跨越，真的需要十年時間嗎？