每經(jīng)編輯 白亞靜 包雨朦    

每經(jīng)記者 白亞靜 實(shí)習(xí)生 包雨朦 發(fā)自深圳 上海

2014年，對(duì)于萬科而言很復(fù)雜。首次突破2000億元銷售大關(guān)，卻又首次在銷售規(guī)模上被反超。銷售回款大幅提升，現(xiàn)金流處于10年以來最好水平，可是，毛利率、凈資產(chǎn)收益率卻處于下滑態(tài)勢(shì)。3月30日央行等部委連續(xù)出臺(tái)的房貸、稅收新政，在七年來最大的政策紅包面前，標(biāo)桿房企萬科，又會(huì)怎么做？

萬科總裁郁亮稱，最近出臺(tái)的系列政策只能提振市場(chǎng)，但已無法改變行業(yè)白銀時(shí)代趨勢(shì)。在這一大背景下，30歲的萬科，不再是青春期，不會(huì)再去爭(zhēng)規(guī)模第一，這時(shí)創(chuàng)造力最旺盛，要做好轉(zhuǎn)型：一是傳統(tǒng)業(yè)務(wù)要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，如何生存發(fā)展，如何賺小錢？二是在拐點(diǎn)到來前，完成新業(yè)務(wù)的布局，在未來三年找到“1”，之后再探索如何從1到10、從10到100。

土地儲(chǔ)備：不排除從二級(jí)市場(chǎng)拿地

對(duì)于房企而言，不論怎樣轉(zhuǎn)型，現(xiàn)金和土地是關(guān)鍵。

年底一算賬，明明賺了錢，卻還要借錢分紅。這種荒誕情節(jié)并不罕見，所以日本經(jīng)營之圣稻盛和夫才說，“企業(yè)經(jīng)營必須以手頭的現(xiàn)金為基礎(chǔ)”。

過去一年，郁亮在多個(gè)公開場(chǎng)合不斷強(qiáng)調(diào)要抓銷售回款。

2014年，萬科銷售回款達(dá)到2090億元，銷售回款率從2013年的86%上升至90%。凈負(fù)債率從30.7%下降至5.4%，長(zhǎng)期負(fù)債占比為67%。

與此相比，業(yè)內(nèi)平均銷售回款率在60%~70%之間，凈負(fù)債率多高于40%?；浐ＷC券投資銀行董事黃立沖表示，銷售回款對(duì)于房企而言非常重要，很多房企不說，不是不重視，而是回款率太低，無法說。

邦地產(chǎn)記者發(fā)現(xiàn)，還有一組數(shù)據(jù)更能反應(yīng)萬科的資金壓力情況，萬科應(yīng)付供應(yīng)商的（應(yīng)付賬款及應(yīng)付賬款）合計(jì)882億元，而銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為1683億元，這意味著，在不依賴融資的情況下，萬科憑借自身的銷售足以支付供應(yīng)商的貨款。

在一系列數(shù)字支撐下，萬科董事會(huì)秘書譚華杰稱，這是萬科近10年最好的資金狀況。

去年底，萬科手握627億元巨款（貨幣資金），與屯糧過冬相比，這一選擇，更像是“廣積糧”策略。

郁亮稱，“錢多總比錢少好”，當(dāng)行業(yè)下行時(shí)，有很多企業(yè)會(huì)想要退出，“只要我們有錢，就有機(jī)會(huì)做更多的安排”，從二級(jí)市場(chǎng)拿地。

在萬科管理層看來，目前，一級(jí)土地市場(chǎng)的情況并不正常，量縮價(jià)不減。雖然，去年下半年14個(gè)主要城市成交面積同比下降45.1%，但是第4季度平均出讓底價(jià)卻同比上漲71.9%，一線城市第4季度地價(jià)\房?jī)r(jià)比高達(dá)66%，處于世界高位。

因此，郁亮表示，若一級(jí)土地市場(chǎng)未有所調(diào)整，萬科將繼續(xù)去年的謹(jǐn)慎拿地策略，但不排除通過合作等方式從二級(jí)土地市場(chǎng)獲取土地。

物業(yè)服務(wù)即將市場(chǎng)化

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科的物業(yè)有口皆碑，也是營銷的一大利器。然而，今年萬科有意將這一利器提供給全行業(yè)分享，未來新開的非萬科品牌樓盤也有望得到來自萬科的物業(yè)服務(wù)。

譚華杰稱，萬科在轉(zhuǎn)型期有兩個(gè)關(guān)鍵詞：“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”。前者針對(duì)萬科的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)--住宅，后者包括非住新興業(yè)務(wù)如消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。

“三好住宅”指“好房子、好服務(wù)、好社區(qū)”。其中，“好服務(wù)、好社區(qū)”將主要依賴社區(qū)物業(yè)。然而，萬科物業(yè)一直因高成本、低收益被詬病。去年以來，已有不少消息顯示，萬科內(nèi)部出于成本考量，在新建小區(qū)中未選擇自家物業(yè)。

財(cái)報(bào)顯示，萬科的毛利率和全面攤薄ROE均呈下滑趨勢(shì)。毛利率從25.8%，到22.3%，再到去年的20.8%；全面攤薄ROE在跨越去年的高位后，下落至17.86%。

對(duì)此，譚華杰表示，該數(shù)據(jù)雖然在行業(yè)處于高位，但萬科方面并不滿意這一結(jié)果，未來3年將有所提升。

在此背景下，萬科物業(yè)若想接管萬科自己建的小區(qū)，將更不容易?；蛞虼耍f科物業(yè)也被提上變革議程。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，萬科物業(yè)服務(wù)合同管理面積1億平方米。雖然，這一數(shù)字與目前全國250億平方米的存量相比，似乎不值一提，但值得注意的是，在去年社區(qū)O2O第一股彩生活上市之前，管理面積也是1億多平方米。

譚華杰表示，萬科物業(yè)將市場(chǎng)化，不再只承接萬科自己的項(xiàng)目，肯定會(huì)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，但是不是O2O可以再商量。他稱，目前萬科物業(yè)的市場(chǎng)占有量為0.6%，不過以其他大房企的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，未來會(huì)有數(shù)量級(jí)的增長(zhǎng)。

除此之外，在住宅業(yè)務(wù)一塊，萬科的建造成本將有望進(jìn)一步降低。目前，在萬科新開工的主流產(chǎn)品中，預(yù)制混凝土外墻、裝配式內(nèi)墻、內(nèi)外墻免抹灰等三項(xiàng)工業(yè)化應(yīng)用比例分別達(dá)到27%、100%、87%。2015年，這三個(gè)數(shù)據(jù)將分別提升至40%、100%、100%。

郁亮向邦地產(chǎn)記者表示，目前萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的建造成本只比傳統(tǒng)建造成本略高，他預(yù)計(jì)今年底提升應(yīng)用規(guī)模后，成本將下降，有望與傳統(tǒng)建造成本相當(dāng)。

用低融資打通物流地產(chǎn)

在萬科未來十年發(fā)展的基本思路里，消費(fèi)地產(chǎn)（度假、社區(qū)商業(yè)等）、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)（創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)）成為新業(yè)務(wù)方向。

不過，對(duì)于國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)商而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并非是新興業(yè)務(wù)。比如，華夏幸福的主營業(yè)務(wù)即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。要涉足這些領(lǐng)域，萬科有何優(yōu)勢(shì)？

郁亮表示，他并不認(rèn)可產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)到頭了這一觀點(diǎn)，目前做的不錯(cuò)的只是個(gè)案，并沒有成規(guī)模的，“還沒有看到從10到100，甚至10也沒看到”。

他以物流地產(chǎn)舉例稱，目前的物流地產(chǎn)多為舊廠房或農(nóng)民房，已無法滿足需求，但是物流利潤低，必須要有低融資才能做，而萬科擁有海外融資渠道，以及其他成本較低的融資工具，這就是優(yōu)勢(shì)之一。

另外，他認(rèn)為新業(yè)務(wù)對(duì)人的依賴性大，所以萬科將繼續(xù)進(jìn)行事業(yè)合伙人2.0乃至3.0的升級(jí)。

在今天的業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科方面多次強(qiáng)調(diào)了合伙人制度的提出是萬科2014年最大的創(chuàng)新和變革。郁亮在回應(yīng)毛大慶等高管的出走會(huì)否在外部對(duì)萬科形成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)表示：“既然我們和大慶簽的是外部合伙人的安排，也就是說大慶只不過是換了個(gè)地方，可繼續(xù)在萬科之外出謀劃策，而不是說和萬科已經(jīng)沒有什么關(guān)聯(lián)了。這一點(diǎn)大家可以放心。”

按照郁亮的說法，萬科的外部合伙人就是那些在萬科外部繼續(xù)出謀劃策、貢獻(xiàn)力量的合伙人。也就是說萬科將在體制外擁有一支巨大的“外部軍團(tuán)”。

據(jù)媒體公開報(bào)道，郁亮曾親自掛帥在公司內(nèi)部建立了一個(gè)集團(tuán)戰(zhàn)略創(chuàng)新試錯(cuò)小組，功能是為地方公司把握轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估創(chuàng)新業(yè)務(wù)是否可行。在有了大批外部合伙人的情況下，萬科便可以將內(nèi)部的“試錯(cuò)”轉(zhuǎn)交給外部的合伙人企業(yè)來完成，從而進(jìn)一步轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)和降低成本。

入股徽商銀行目的何在？

2013年11月，萬科以30億港元入股徽商銀行曾被視為是萬科踩點(diǎn)社區(qū)金融業(yè)務(wù)的信號(hào)。

此前，董秘譚華杰曾表示，參股商業(yè)銀行，是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求，以及幫助公司率先向客戶提供國內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》的報(bào)道，郁亮也曾在內(nèi)部郵件中說，投資徽商銀行是在打造萬科的社區(qū)生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)。

然而近兩年過去了，萬科在社區(qū)金融領(lǐng)域并無大的突破和進(jìn)展。

在今天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，譚華杰否認(rèn)了打造社區(qū)金融業(yè)務(wù)的想法，并指出入股徽商銀行最重要的想法是為了發(fā)展供應(yīng)鏈的融資。“我們的上游企業(yè)很多都是中小企業(yè)，當(dāng)時(shí)他們的融資非常困難。當(dāng)時(shí)入股徽商銀行的主要目的就是想攜手徽商銀行一起來為中小企業(yè)融資方面做一些事情。但是后來我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在很多銀行都非常重視這一塊，我們上游企業(yè)的融資問題就算沒有徽商銀行也可以得到很好地解決?，F(xiàn)在看來這個(gè)目的已經(jīng)達(dá)到了。”