每經編輯 每經記者 徐杰 發(fā)自浙江    

每經記者 徐杰 發(fā)自浙江

素有中國樓市重要風向標之稱的浙江溫州搶先出臺旨在“救市”的地方政策細則。

4月3日，溫州黨報《溫州日報》頭版刊出《市政府常務會議審議并原則通過“8條房地產新政”--溫州打出政策組合拳助樓市“促量穩(wěn)價”》，按其報道稱，4月2日，由溫州市長陳金彪主持召開的市政府第50次常務會議審議并原則通過了《關于促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。

自2011年下半年以來，受實體經濟低迷、民間借貸危機等影響，房價水平曾經比肩北上廣深等一線城市的溫州不斷“去泡沫化”，并領跌全國70大中城市達3年之久，此次搶先出臺8條地方版細則，也被指為“救市”迫切。

財政補助購房

《每日經濟新聞》記者注意到，上述溫州“8條房地產新政”內容涉及土地供應、開發(fā)建設、稅收優(yōu)惠、信貸支持等，其中“對首次購房進行補貼”的條款赫然在列。

該新政第四條即明確，落實稅收優(yōu)惠，減輕購房負擔。“從文件發(fā)布之日起到今年12月31日，對首次購買新建普通商品住房的購房戶，在取得房屋所有權證時，政府給予一定補助。”

盡管上述溫州細則并未明確指出具體的補助方式和金額，但很顯然，“財政補助”比“降低首付”和“五改二”更進一步，政府救市色彩更加鮮明，這也超出了今年3月底國家多部委新政所涉及的范疇。

對此，上海易居房地產研究院研究員 嚴躍進向《每日經濟新聞》記者稱，該政策最為勁爆的顯然是政府補貼這一做法，也是目前各城市中救市力度最大的一個內容，政府采取財政補貼方式鼓勵購房，這樣一個效果可能會超過此前金融層面的救市做法，并帶來整個市場預期的改變，同時也說明了溫州對于樓市的呵護力度比較大。

新希望與萬通地產聯(lián)手打造的溫州立體城項目總經理姜孟軍則對《每日經濟新聞》記者認為，上述溫州8條房地產新政是在國務院及相關部委有關文件基礎上進行了進一步細化和明確，尤其是購房補助將對當?shù)胤康禺a市場具有促進作用。

另外，溫州當?shù)匾毁Y深房地產業(yè)內人士則對記者透露，實際上，上述溫州8條房地產新政早在2個月前便已醞釀，嚴格來說，稱不上地方版細則，更是溫州自己研究出臺的地方救市新政。

市場仍較為脆弱

目前，自2014年下半年以來，溫州樓市成交量持續(xù)在高位，據溫州房地產市場信息數(shù)據顯示，今年 3月，溫州新房共成交2842套，同比上升82.3%，其中市區(qū)一手房成交886套，同比上升44.3%。

溫州立體城項目總經理姜孟軍表示，樓市政策的逐步放寬，使得改善型需求購買意愿加強，帶動市場成交的上升，“溫州樓市已連續(xù)領跌達三年之久，超過40%的降幅也為最大，但這半年來，盡管房價偶有下降，但已呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)”。

不過，姜孟軍稱，目前溫州樓市成交以改善型為主，成交量反轉，但房價目前還不會反轉，“雖然政策對市場利好，但當前溫州市場仍然較為脆弱，總體而言市場仍以去庫存為主”。

根據嚴躍進粗略測算，溫州在2015年3月份的新建商品住宅庫存量為523萬平方米，去庫存周期為20.5個月，這反映了整個商品住宅的供應規(guī)模較大。從時間趨勢看，溫州庫存最大的壓力期或已經過去，因為在2月份庫存量為542萬平方米，去庫存周期為23.0個月。

“這反映了受全國政策寬松的影響，溫州房地產市場也開始走出了持續(xù)低迷期。當然，這樣一個去庫存壓力，對比同類城市而言，還是偏大。所以進行政策調控，防止后續(xù)因為土地供應過于激進而出現(xiàn)去庫存的壓力，成為目前溫州政府亟需解決的。” 嚴躍進稱。

不過，姜孟軍亦認為，目前國內不少城市對“救市”蠢蠢欲動，隨著溫州樓市新政出臺的刺激，其他城市會效仿。

附

【政策解讀】：

一、科學編制規(guī)劃，把控土地供應。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，減少住宅用地供應量直至暫停供應；對住房供應不足的區(qū)域，適度增加住宅用地供應規(guī)模。在規(guī)范確定土地出讓起拍價的基礎上，取消土地招拍掛專家評估政府保留價。

加強房地產用地結構調整，對于房地產供應明顯偏多或在建項目用途規(guī)模過大的縣(市、區(qū))，研究制定未開發(fā)房地產用地的用途調整方案，調整土地用途、規(guī)劃條件，轉型用于國家支持的養(yǎng)老、文化、體育等新興產業(yè)項目的開發(fā)建設。

嚴躍進：此次土地供應的一個開源節(jié)流的做法，符合此前住建部和國土部提出的土地供應規(guī)模管控的思路。對于溫州而言，此前庫存量較大。根據易居研究員嚴躍進粗略測算，溫州在2015年3月份的新建商品住宅庫存量為523萬平方米，去庫存周期為20.5個月，這反映了整個商品住宅的供應規(guī)模較大。從時間趨勢看，溫州庫存最大的壓力期或已經過去，因為在2月份庫存量為542萬平方米，去庫存周期為23.0個月，這反映了受全國政策寬松的影響，溫州房地產市場也開始走出了持續(xù)低迷期。當然，這樣一個去庫存壓力，對比同類城市而言，還是偏大。所以進行政策調控，防止后續(xù)因為土地供應過于激進而出現(xiàn)去庫存的壓力，成為目前溫州政府亟需解決的。

二、創(chuàng)新政策措施，促進開發(fā)建設。對未交付使用的在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產開發(fā)企業(yè)適當調整套型結構。

投資房地產開發(fā)項目的市場主體(除本市國有企業(yè)外)，可自主選擇建筑施工企業(yè)，屬地政府不得擅自設置門檻或指定建筑施工企業(yè)進行開發(fā)建設。

對于人防結建地下車位，在確保戰(zhàn)時人防功能前提下，允許投資收益權轉讓。

嚴躍進：允許房企進行套型結構調整等規(guī)定，總體上符合了此前住建部和國土部的政策調控思路，反映了溫州對于中央政策學習的到位。這一點會對后續(xù)溫州庫存的結構狀況形成一個改善的動力。

而對于房企項目開發(fā)的指令性條款的取消，會帶來整個市場壓力的釋放。能夠讓房企按照實際進行開發(fā)，這對于提高房企的積極性，以及降低成本有利好。

三、打通“兩房”通道，加快庫存消化。鼓勵按照政府采購方式，從市場上收購合適的新建商品住房、司法拍賣住房或存量住房作為保障性住房房源，面向符合保障條件的家庭配租。在城中村改造安置中，鼓勵實施貨幣補償安置方式，對安置戶在規(guī)定時間內，用貨幣補償資金到市場上購買商品房的，給予適當補助。支持房地產開發(fā)企業(yè)將新建商品房房源用于出租。

嚴躍進：對“兩房”通道的打通，本質上符合目前整個市場的庫存結構改善的趨勢和要求。這背后勢必帶來新的動力。另外，相比別的城市，溫州的部分司法拍賣住房可能會比較多，此類住房通過政府收購，能夠化解對此類物業(yè)的去庫存。否則簡單地交由投資者來購置，可能市場認可度不高?？傮w上，這些政策會帶來整個市場壓力的減少，并實現(xiàn)普通商品住宅庫存壓力轉變?yōu)楸Ｕ戏抗膭恿Α?/p>

四、落實稅收優(yōu)惠，減輕購房負擔。落實財政部、國家稅務總局政策，個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。

從文件發(fā)布之日起到今年12月31日，對首次購買新建普通商品住房的購房戶，在取得房屋所有權證時，政府給予一定補助。

嚴躍進：對于此類政策，一方面是相應此前財政部的通知，使得住房拋售的成本降低。這對于此類住房背后的改善性需求釋放有積極作用。尤其能夠讓溫州部分被套的購房者積極釋放壓力，帶來市場信心的提振。

另一方面，此類政策的最大亮點或者最為勁爆的顯然是政府補貼這一做法。這一做法是目前各城市中救市力度最大的一個內容。說明政府會采取財政補貼方式來為部分購房困難群體進行資金補給。這樣一個效果可能會超過此前金融層面的救市做法，并帶來整個市場預期的改變。意味著政府鼓勵買房的思路已經形成，說明溫州政府對于樓市的呵護力度比較大。

五、優(yōu)化金融服務，支持合理消費。積極開展住房公積金擴面工作，推進機關事業(yè)單位編外聘用的合同制在崗職工，行業(yè)協(xié)會、社會團體、新社會組織職工和規(guī)模以上企業(yè)職工建立住房公積金。

加大住房公積金貸款力度，連續(xù)繳存滿6個月后，即可申請貸款。繳存職工使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。在住房公積金放貸額度不足的情況下，實行個人住房公積金貸款轉商業(yè)貸款貼息。

嚴躍進：對于住房公積金制度的改革，顯然是新常態(tài)樓市下的一個重要特征。從這個角度看，勢必帶來整個市場走向趨于健康化。溫州此次強調對一些機構和團體繳納住房公積金，本質上說明對于住房公積金的供應層面，即繳納層面也進行了規(guī)范，這對于目前整個樓市態(tài)勢的良好發(fā)展有利好。而對于公積金購房政策的落實，符合政策導向，也滿足整個市場剛需和改善型購房需求的釋放。

六、規(guī)范估價行為，穩(wěn)定資產價值。房地產抵押估價由商業(yè)銀行委托，估價費用由委托人承擔。房地產估價機構應堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執(zhí)行房地產估價規(guī)范和標準，不得以迎合高估或低估要求，惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業(yè)務。

嚴躍進：對于資產價值的穩(wěn)定，顯然是目前溫州住房市場穩(wěn)定發(fā)展的一個必要手段。尤其是在目前部分爛尾項目的背后，如果讓此類項目的價值得到公正評估，是促使住房資源加快流動的必要保障。這對于住房交易市場的規(guī)范也是有利好的。

七、加強聯(lián)動監(jiān)管，維護市場秩序。

八、推進信息公開，強化輿論引導。

嚴躍進：對于這兩個內容的規(guī)定，說明后續(xù)政府管理的強化還會繼續(xù)，但主要是從聯(lián)動監(jiān)管和輿論引導兩方面進行規(guī)范。這也是后續(xù)溫州樓市新常態(tài)發(fā)展的一個必要條件。