每經(jīng)編輯 王婷婷    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

這邊，是消化了一季度全市80%的購(gòu)物中心凈吸納量的核心商圈，以春熙路的IFS、東大街的太古里為代表，吸引了百余家國(guó)際大牌設(shè)立首店，租金成本不高，但人流和營(yíng)收均大放異彩；

那邊，是營(yíng)收增長(zhǎng)率降至3.2%，HUGO BOSS、Dolce&Gabbana、Patek Philippe、Boucheron等奢侈品牌和買手店先后撤離的上海傳統(tǒng)的奢侈品集中地——外灘。

在租金成本和營(yíng)收效果的考量下，“奢侈品第四城”成都的新興高端商業(yè)街，真敢叫板全球第一商業(yè)體量上海的“金牌老字號(hào)”了？

成都吸引的國(guó)際大牌，多數(shù)在這兩條街

隨著八大奢侈品門(mén)店的先后落戶，西南省會(huì)成都的標(biāo)簽里，又多了一個(gè)“奢侈品第四城”。來(lái)自睿意德的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月，成都奢侈品門(mén)店的數(shù)量?jī)H次于上海、北京、沈陽(yáng)，排名全國(guó)第四。

奢侈品門(mén)店在成都主要集中在核心區(qū)域春熙路——鹽市口商圈，其中，國(guó)際金融中心（IFS）和遠(yuǎn)洋成都太古里為代表的春熙路和東大街兩條街區(qū)，對(duì)新進(jìn)高端品牌最具吸引力。

從高力國(guó)際發(fā)布的最新報(bào)告，邦地產(chǎn)記者看到，2015年第一季度，成都購(gòu)物中心市場(chǎng)凈吸納面積（39024平方米）中，85.2%集中于核心零售區(qū)域，且區(qū)域項(xiàng)目定位中高端，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)方面，服飾精品店或集合店占比逾60%。

記者探訪得知，今年一季度開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)的43000平方米的鐵獅門(mén)晶融匯購(gòu)物中心，除去年已確定將中國(guó)首形象店入駐晶融匯的意大利高級(jí)成衣品牌Cavalli Class外，法國(guó)高端品牌FACONNABLE、意大利知名品牌Vittorio Di Giacomo 、SUNVINA、DIESEL等，還有一些精致的小眾品牌如J.W.Boutique、Valextra、THE STAIRS、K.STORY、德國(guó)的CASHMERE YUNG等也即將開(kāi)業(yè)。

而春熙路上的IFS和東大街的成都遠(yuǎn)洋太古里，則分別吸引了約300家零售店鋪進(jìn)入，分別吸引了近90個(gè)和70個(gè)首次進(jìn)入成都，甚至是中國(guó)西南部的品牌。

高力國(guó)際研究人員告訴邦地產(chǎn)記者，今年一季度，在成都遠(yuǎn)洋太古里，MiuMiu租用540平方米開(kāi)設(shè)成都二店；A Bathing Ape、Kate Spade分別租用250平方米開(kāi)設(shè)西南地區(qū)首店；Victoria’s Secret租用了近100平方米，開(kāi)設(shè)中西部首店；寶鉑、歐米茄、卡地亞等腕表及珠寶品牌也分別租下約700平方米，設(shè)立獨(dú)棟精品店。真力時(shí)、宇舶表分別在IFS開(kāi)設(shè)其中西部地區(qū)首家直營(yíng)店。季內(nèi)壹小館和綠茶餐廳等餐飲品牌在IFS開(kāi)設(shè)了成都首店。

另外，核心區(qū)域內(nèi)，第二季度將有華置廣場(chǎng)The One購(gòu)物中心入市，或引進(jìn)SPARKO潮流生活館中國(guó)首店，以及St.Regis、Novo等差別品牌。

仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)馬偉業(yè)告訴邦地產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)的地理位置、良好的硬件環(huán)境和開(kāi)發(fā)商的招商運(yùn)營(yíng)能力是IFS、太古里這樣的項(xiàng)目能夠吸引眾多知名品牌的關(guān)鍵。

第一太平戴維斯商鋪部高級(jí)助理董事鄧耀華表示，對(duì)于很多新進(jìn)零售商業(yè)品牌而言，成都是一個(gè)甚至比廣州、深圳還能提供準(zhǔn)確反應(yīng)的樣本城市。這些新進(jìn)成都的品牌除了極為重視其第一個(gè)店的選址之外，還會(huì)綜合考慮商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的租戶組合，是否符合自己品牌的定位，以及對(duì)自身的影響等。

一進(jìn)一退，成都兩條街叫板一個(gè)上海外灘？

與此同時(shí)，據(jù)媒體報(bào)道，奢侈品第一城上海的第一品牌集聚地——外灘，眼下卻由于缺乏人氣、低營(yíng)業(yè)額和新競(jìng)品壓力，HUGO BOSS、Dolce&Gabbana、Patek Philippe、Boucheron等奢侈品牌和買手店，已經(jīng)先后撤離。

一進(jìn)一退，令人不禁想知道：成都核心區(qū)域的這兩條核心商業(yè)街區(qū)，能否叫板上海外灘？這還得從營(yíng)業(yè)效果和租金成本上加以審視。

九龍倉(cāng)集團(tuán)執(zhí)行董事李玉芳曾向邦地產(chǎn)記者透露，在沒(méi)有嘗試O2O，且保持餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比僅在15%~18%的情況下，IFS開(kāi)業(yè)一年的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了3.5倍，今年預(yù)計(jì)將增長(zhǎng)50%。九龍倉(cāng)更大的目標(biāo)是，5年內(nèi)內(nèi)地資產(chǎn)要占集團(tuán)的50%以上。

成都太古里方所方面透露的數(shù)據(jù)稱，作為一間實(shí)體書(shū)店，其在試運(yùn)營(yíng)期間，平日人流量近8000人次，節(jié)假日客流量達(dá)2萬(wàn)人次。據(jù)報(bào)道，太古里的Hollister專賣店的月?tīng)I(yíng)業(yè)額也超過(guò)300萬(wàn)元，Victoria’s Secret的VSBA概念店在1月開(kāi)業(yè)便實(shí)現(xiàn)了近100萬(wàn)的業(yè)績(jī)。

但租金方面，記者了解到，2014年下半年成都購(gòu)物中心租金出現(xiàn)了較大幅度的調(diào)整，今年第一季度雖有1.2%的小幅回調(diào)，底商平均租金為673.1元/月/平方米，但核心零售區(qū)域因?yàn)槭苄氯胧许?xiàng)目租金較低的影響，平均租金環(huán)比下降至1141.8元/月/平方米。

“核心零售區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金上浮空間有限，且首層平均租金預(yù)計(jì)將小幅走低。”高力國(guó)際給出的分析認(rèn)為，成都購(gòu)物中心市場(chǎng)上，得益于當(dāng)?shù)貓?jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，各類品牌需求將于2015年內(nèi)保持穩(wěn)定。機(jī)構(gòu)投資者、商超經(jīng)營(yíng)者和專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者等潛在投資主體將更加多元化。

更合理的租金成本、尚未飽和的市場(chǎng)容量，在第一太平戴維斯看來(lái)，這正是中國(guó)內(nèi)地相較于臺(tái)灣地區(qū)、香港地區(qū)以及日本、新加坡等地，在這兩方面表現(xiàn)出的優(yōu)勢(shì)，讓中國(guó)正成為國(guó)際品牌進(jìn)駐亞洲爭(zhēng)相占領(lǐng)的要塞。

而在中國(guó)內(nèi)部各城市對(duì)國(guó)際品牌的吸引上，上海依然以全球第一的購(gòu)物中心新增供應(yīng)量（2014~2016年預(yù)計(jì)330萬(wàn)平方米）傲視群城。但隨著上海未來(lái)80%的新增供應(yīng)位于虹橋商務(wù)區(qū)、七寶、五角場(chǎng)、新江灣、蘇河灣等次級(jí)商圈（世邦魏理仕數(shù)據(jù)），2013年中心城區(qū)購(gòu)物中心營(yíng)收增長(zhǎng)率僅在3.2%的水平，以外灘為代表的上海“老字號(hào)商圈”對(duì)國(guó)際大牌的吸引力，或許將不僅受到本地新興商圈的威脅，還會(huì)被“春熙路－大慈寺”這樣的成都新興奢侈品聚集地挑戰(zhàn)。