每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

自房地產(chǎn)一系列新政出臺后，樓市政策動向又開始被高度關(guān)注。

近日，一則關(guān)于住建部官員圍繞住房銀行的表述受到熱議。住建部住房公積金監(jiān)管司司長張其光、處長崔勇撰文稱，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵是增加住房消費需求。以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立政策性住宅金融機構(gòu)（或可定名為國家住房銀行），是增加住房消費需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實施。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此類住房銀行的改革，本質(zhì)上是用商業(yè)化的模式來促使公積金資源的運作。由于目前各地都有住房公積金管理部門，所以未來此類部門成為商業(yè)機構(gòu)網(wǎng)點的難度并不大。

設(shè)住房銀行條件成熟

上述撰文指出，今年，我國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整時期。與2008年和2011年那兩輪調(diào)整不同，這輪調(diào)整是在沒有行政干預(yù)情況下的市場自行校正。由此判斷，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，從供給約束轉(zhuǎn)化為需求約束。

基于對樓市的這個大判斷，文章指出，如不能有效增加住房需求，房地產(chǎn)下行趨勢將難以遏制。加快改革住房公積金制度，將各地住房公積金管理中心整合為國家住房銀行，向繳存住房公積金職工提供低息住房貸款，增加中低收入家庭住房消費需求。

文章還列舉數(shù)據(jù)稱，目前，設(shè)立國家住房銀行條件已基本成熟。一是改革依據(jù)充分；二是資金規(guī)模巨大。截至去年底，全國住房公積金3.7萬億元，住房維修資金約5000億元；三是已有人員和機構(gòu)。目前，全國共有管理中心342個，業(yè)務(wù)網(wǎng)點2651個，從業(yè)人員3.8萬人。

全國住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，可轉(zhuǎn)化為住房銀行資本金。

符合公積金改革思路

嚴(yán)躍進分析說，如果國家版住房銀行真能推出，本質(zhì)上符合目前住房公積金的改革思路。過去住房公積金制度之所以出現(xiàn)效率低下的原因，和整個組織架構(gòu)是有關(guān)系的。“比如說，住房公積金的資金管理權(quán)在其手中，但是資金又如同銀行儲蓄一樣放置在商業(yè)銀行中，最后會導(dǎo)致對于此類資金的運作缺乏專業(yè)度。”嚴(yán)躍進說。

住建部部長陳政高近期也強調(diào)，要提高資金使用效率，發(fā)揮住房公積金的潛力。希望各地更好地發(fā)揮主動性，采取多種措施，用好用足住房公積金。要進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時限。

陳還表示，各地要進一步采取公積金跨省、跨市異地支取使用的措施，使住房公積金在支持居民基本住房需求、改善民生方面發(fā)揮更大作用。

涉房融資成發(fā)展關(guān)鍵

住房銀行對購房者的直接利好就是使用公積金購房更加便捷，從新一輪政策來看，放寬公積金貸款限制也是關(guān)鍵點之一。

目前供需兩端對于涉房資金成本都很敏感，且都有欲求不滿的現(xiàn)象。根據(jù)融360數(shù)據(jù)，北京目前有25家銀行提供二套房貸款業(yè)務(wù)，大多宣布執(zhí)行二套房貸款新政，即首付最低四成。不過在利率方面，仍未有銀行松動。

而房企資金鏈問題則更應(yīng)引起關(guān)注。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年75家上市房企總資產(chǎn)增加了3821億元，負債合計增加了2877.89億元。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一部分資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些房企在2015年或?qū)⒚媾R被銀行等金融機構(gòu)“鎖房”的風(fēng)險，如果這些房企無法及時化解這樣的危機，屆時，仍然會面臨資金斷鏈的市場風(fēng)險。

中國指數(shù)研究院發(fā)布的“2015中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告”則稱，房地產(chǎn)基金是未來房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的重要推動力。比如光大安石投資成功開辟了地產(chǎn)基金與開發(fā)企業(yè)合作創(chuàng)新之道，并形成了資產(chǎn)證券化、境內(nèi)外資本市場合作、輕資產(chǎn)服務(wù)、產(chǎn)融結(jié)合拿地等多條創(chuàng)新產(chǎn)品線。