每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

通過旅游地產(chǎn)銷售物業(yè)來解決部分項目投資資金，是萬達城現(xiàn)有的一種資金解決方式。但由于大量房地產(chǎn)企業(yè)扎根旅游地產(chǎn)，萬達要通過市場銷售，就會面臨非常激烈的競爭?？硕鸾y(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至2009年底，國內(nèi)旅游地產(chǎn)項目共計926個，但到了2014年底，該數(shù)據(jù)已經(jīng)刷新至7965個。

受產(chǎn)品同質(zhì)化、實際需求下滑影響，傳統(tǒng)的休閑度假類旅游地產(chǎn)銷售正進入困境。與此同時，動輒上百億元的投資額，加上主題樂園較長的投資回報期，如何能讓旅游營運與地產(chǎn)銷售之間協(xié)同發(fā)展，是艱難的平衡術(shù)。

在這樣的背景之下，利用一些新的房地產(chǎn)金融融資工具提升開發(fā)項目的回報率，已經(jīng)成為行業(yè)的新趨勢。萬達也有可能采用上述新模式，解決都江堰萬達城550億元的融資需要。

主題樂園難賺快錢

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計顯示，自2013年起，包括萬達、世茂、恒大等地產(chǎn)巨頭爭相進入主題公園市場。據(jù)統(tǒng)計，2015年到2016年，國內(nèi)至少有8家主題公園全新面世，其中不乏迪士尼、Helo Kitty、樂天世界、六旗及環(huán)球影城等國際品牌。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，傳統(tǒng)意義上的旅游地產(chǎn)依賴稀缺的自然資源，但這些資源早已被瓜分殆盡，開發(fā)商只是以“旅游”的名義賣住宅，是傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)項目銷售陷入困境的主要原因。以萬達文化旅游城為代表的新一代旅游綜合體，則是通過自建具有特色的旅游資源，擺脫對自然資源的依賴，代表著新的行業(yè)趨勢。“像每一座萬達城里均擁有定位明確的主題樂園與旅游設(shè)施，萬達希望達到的目的是通過旅游資源吸引人流，從而帶動土地增值，再通過地產(chǎn)銷售獲取溢價回報。”楚睿商業(yè)策劃營運機構(gòu)董事長黃文杰告訴記者，由于主題樂園是吸引眼球與獲取人流的核心，能否營運好，決定了后續(xù)地產(chǎn)銷售能否獲得高溢價。

但從全球范圍來看，主題樂園的投資回報期較長，虧錢的不在少數(shù)。以總投資超過200億港元的香港迪士尼樂園為例，項目在開業(yè)前7年一路虧損，直至2012年才實現(xiàn)首次盈利。有香港特區(qū)立法會議員曾估計，樂園可能要等到2045年才能收回成本。

克而瑞研究報告也顯示，目前國內(nèi)主題公園投資在5000萬元以上的已有300家左右，但其中有一定品牌知名度、經(jīng)營業(yè)績良好的只占10%，七成虧損，兩成持平，現(xiàn)狀令人擔(dān)憂。

新型金融工具將大規(guī)模使用

由于主題公園具備前期投入大、投資回報期長的特征，如何通過房地產(chǎn)銷售實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡、縮減回報周期是關(guān)鍵。

萬達集團董事長王健林曾透露，萬達文化旅游城資金來源于三個渠道：自有資金、銀行貸款和一部分物業(yè)預(yù)售。在每一座萬達文化旅游城內(nèi)，均擁有相當(dāng)比例的商鋪與住宅物業(yè)，這部分物業(yè)預(yù)售回籠的資金將補給到后續(xù)的文化和旅游項目建設(shè)中。

但歐陽捷認為，大型旅游地產(chǎn)項目往往位于城市邊緣地帶，開發(fā)商如果在主題公園與旅游設(shè)施尚未成熟時便急于銷售地產(chǎn)，受制于區(qū)域人氣荒涼，項目也缺乏旅游效應(yīng)，產(chǎn)品只能靠低價出售，企業(yè)無法獲取溢價利潤，這對后續(xù)的旅游設(shè)施滾動開發(fā)會帶來沉重的壓力。“對于超大型旅游綜合體而言，往往是高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險，如果現(xiàn)金流控制不好，資金鏈很容易出現(xiàn)斷裂的危機，”黃文杰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，正因如此，需要通過金融手段降低開發(fā)商的資金壓力：一方面，運用眾籌等方式解決開發(fā)商的資金投入問題，同時也能帶來一大批潛在消費者，眾籌有望成為旅游地產(chǎn)的一項重要融資模式；另一方面，積極引入私募基金甚至運用房地產(chǎn)信托基金，讓開發(fā)商能轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的營運模式，集中精力將旅游資源做好，通過區(qū)域價值提升帶動房價上漲，從而獲得溢價回報。

事實上，王健林早在去年下半年，就提出要發(fā)展萬達的金融業(yè)務(wù)，并透露已經(jīng)注冊申報成立了一家注冊資金300億元的財務(wù)公司。一旦萬達的金融業(yè)務(wù)迅速推進，那么類似綠地“地產(chǎn)寶”這樣專為大型地產(chǎn)開發(fā)、運營融資的金融類產(chǎn)品推出就只是時間問題。萬達通過眾籌或房地產(chǎn)基金融資顯然不會有太大難度。