每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 袁君 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)記者 袁君 發(fā)自上海

3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文松綁二套房貸款（以下簡稱“3.30新政”）。從目前情況看，“3.30新政”帶動各地樓市成交趨于活躍，而正處在利率市場化進程中的銀行業(yè)，各家銀行也根據(jù)自身狀況實施了不同的房貸利率。“3.30新政”出臺已近半個月，《每日經(jīng)濟新聞》記者選取三個不同城市，通過實地走訪和電話采訪的方式，一探各地市場的微妙變化。

“3.30新政”發(fā)布已近半月，當(dāng)前市場房貸利率執(zhí)行情況怎樣？

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過實地走訪，了解到滬上房貸新政的執(zhí)行情況。某地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理告訴記者，春節(jié)后，滬房地產(chǎn)交易就開始回暖；新政策頒布后，改善型需求的客戶明顯增多。

房貸利率方面，大部分銀行首套房利率較此前有所降低，但二套房貸款利率仍保持原來水平。五大行普遍推出95折的利率優(yōu)惠，股份制商業(yè)銀行及部分外資銀行的利率折扣力度則有較大差異。

有業(yè)內(nèi)人士表示，在按揭貸款的額度比較充足的情況下，商業(yè)銀行的房貸利率應(yīng)該還有一定的下行空間。

首套房貸利率普遍下調(diào)

“最近來看房的人確實比之前多一些，首套房和二套房的購置需求都有，這個月以來出于改善型的需求來購置二套房的客戶明顯增多。”上海一家地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

3月30日，三部委聯(lián)合發(fā)文松綁二套房貸款政策，二套房首付降至四成。專業(yè)人士分析，該新政大大降低改善型置業(yè)人群的購房門檻，將一定程度上促進二套房交易市場的成交量。

距離上述新政發(fā)布已過去半個月時間，在房貸利率方面各銀行的執(zhí)行情況又如何呢？

據(jù)了解，對于二套房貸款利率，目前大多數(shù)銀行并未推出利率優(yōu)惠，仍保持基礎(chǔ)利率上浮10%的水平；僅有個別銀行打出二套房7折利率的旗號。其中，浙商銀行對于總價在500萬元以下的普通住房，首付最低比例為4成，最低可享受7折利率優(yōu)惠。不過，利率下限優(yōu)惠范圍目前暫為購買該行有開發(fā)貸款合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶，非此范圍二套房貸利率繼續(xù)執(zhí)行原標準。

有專業(yè)人士認為，這個7折利率優(yōu)惠實質(zhì)上屬于樓盤的折扣優(yōu)惠，真正能享受到該利率下限的客戶并不多，因此個別銀行的二套房利率優(yōu)惠還不具有代表性。

對于首套房貸款利率，已較此前普遍下降。國有五大行普遍推出9折~95折的利率優(yōu)惠，其中，中行、建行、工行均推出首套房95折（即5.61%）的利率優(yōu)惠，同時首付最低3成；農(nóng)行和交行則推出首套房最低9折（即5.31%）的利率優(yōu)惠。

建行上海某支行貸款客戶經(jīng)理告訴記者，95折利率優(yōu)惠已有一段時間了，不過并不是所有客戶都能享受，首先個人資質(zhì)要比較優(yōu)良，其次要購買特定開發(fā)商的樓盤。

相較于五大行，其他股份制商業(yè)銀行及部分外資銀行的利率折扣力度具有較大差異。

如民生銀行推出首套房最低85折（即5.02%）的利率優(yōu)惠，招商、光大、中信、浦發(fā)、興業(yè)銀行均支持首套房最低95折利率優(yōu)惠。

外資行中，大華銀行首套房最低利率可至85折，匯豐銀行最低88折（即5.19%），花旗銀行最低9折，渣打銀行最低95折。

最低折扣均有相應(yīng)條件

值得注意的是，雖然房貸折扣已“重出江湖”，但想要真正享受到最低折扣優(yōu)惠并不容易。一般要申請到最低折扣優(yōu)惠，申請人需滿足特定的條件。

除了上述“購買特定開發(fā)商樓盤”的要求，還有部分銀行要求貸款金額達到一定數(shù)額，或是通過中介申請貸款，甚至有銀行需要購買一定數(shù)額的理財產(chǎn)品才可享受最低的房貸利率優(yōu)惠。

如農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定，通過中介商業(yè)貸款60萬元以上的優(yōu)質(zhì)客戶最低享受94折，一般客戶貸款81萬元以上打94折；對于購買10萬元以上的理財產(chǎn)品或者由合作中介推薦的優(yōu)質(zhì)客戶才可能享受最低9折的利率優(yōu)惠。

民生銀行上海地區(qū)某信貸客戶經(jīng)理也表示，要想申請到最低85折利率優(yōu)惠的客戶須在申請貸款前三個月日均金融資產(chǎn)300萬元以上，沒有金融資產(chǎn)或是未達一定數(shù)額的只可享受95折，一般2個月左右可以放款。

交通銀行金融研究中心高級研究員許文兵告訴記者，開始利率市場化后，商業(yè)銀行資金流動性狀況實際上是比較緊的，資金成本也越來越高，因此在普遍推行利率折扣方面會比較謹慎，對核心客戶或?qū)ζ錁I(yè)務(wù)貢獻度比較高的客戶可能才會給予一些大的優(yōu)惠?？傮w來看，各家銀行在對新政的執(zhí)行上會有差異。

在交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平看來，商業(yè)銀行對于住房按揭貸款總體還是持較為積極的態(tài)度。連平向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，交行某地區(qū)分行今年拿到的所有新增信貸額度，絕大部分都分配給了零售貸款（主要包括按揭貸款和小微貸款），而其中按揭貸款是主要部分。“按揭貸款對于銀行把經(jīng)濟資本控制在一個合理水平具有比較好的作用，在新的經(jīng)濟形勢下，商業(yè)銀行非?？粗匕唇屹J款業(yè)務(wù)。”連平表示，對于一些大型公司的貸款，銀行則利用收回的存量貸款額度繼續(xù)循環(huán)發(fā)放，另外也可以通過信托、委托貸款等渠道進行。在按揭貸款的量比較充足的情況下，商業(yè)銀行的房貸利率應(yīng)該還有一定的下行空間。

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二套房新政暫未實施 深圳首套房利率多為93折

◎每經(jīng)記者 鄧莉蘋 發(fā)自深圳

“3.30新政”一出，房地產(chǎn)市場再度升溫。近日，深圳幾百人連夜冒雨搶房的消息也刺激著觀望者的神經(jīng)。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然樓市新政已出，但在深圳地區(qū)，各家銀行二套房首付四成的政策暫時未能正式實施，不過，首套房貸款利率普遍出現(xiàn)打折現(xiàn)象。其中，工行、農(nóng)行等大部分銀行執(zhí)行首套房利率為93折。

二套房首付四成暫未實施

“3.30新政”出臺之后，深圳市住房公積金管理委員會辦公室于4月1日宣布，從4月7日起，深圳公積金貸款首套房付款比例為20%，“擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，首付款比例為30%。”

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以客戶身份咨詢深圳多家銀行支行網(wǎng)點發(fā)現(xiàn)，目前深圳地區(qū)首付四成的二套房政策還未實施，二套房仍然執(zhí)行七成首付，利率大部分為基準利率上浮10%。

對于為何新政尚未執(zhí)行，多位客戶經(jīng)理解釋稱，“還沒接到上面正式實施的通知。”

一位大行客戶經(jīng)理表示，目前，其所在的銀行還未執(zhí)行新政策，也不清楚具體政策是什么時候執(zhí)行，所以當(dāng)前二套房仍然是按照以前首付70%，利率上浮10%的政策執(zhí)行。“我們也不了解具體情況，一般都要等上面的通知。”另外一位國有大行客戶經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，（政策）研究好了才會通知，可能幾大行的情況都差不多。《每日經(jīng)濟新聞》記者咨詢的多家國有大行和股份制銀行得到的答案均較一致，還沒收到具體的二套房執(zhí)行新政策，什么時候能出并不清楚。

首套房利率有一定折扣

據(jù)了解，目前深圳地區(qū)大部分銀行均按照“認貸不認房”的政策實施，即只要首套房貸款利率還清，二套房可以按照首套房政策實施。

目前，深圳大部分銀行的首套房（非公積金）貸款首付一般為三成，貸款利率會有一定的折扣，優(yōu)惠幅度普遍在93折~95折，其中，包括工行、農(nóng)行、交行、郵儲、招行等在內(nèi)的大部分銀行執(zhí)行首套房93折利率。放款期限也趨于正常，按照正常流程一般30天左右可以辦理下來。

事實上，當(dāng)前銀行的首套房政策已較去年同期狀況要好得多。去年5月，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾做過類似調(diào)查，結(jié)果顯示，當(dāng)時大部分銀行的首套房貸款利率均需要上浮5%~10%不等，基本上很難找到折扣利率。“銀行的折扣利率也是不斷調(diào)整的，比如上個月我行還有92折的利率，這個月開始就是93折了。”一位股份行客戶經(jīng)理表示。

此前，有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著利率市場化逐步推進，在信貸資源有限的情況下，房貸業(yè)務(wù)的收益比其他消費類貸款要低，銀行的放貸意愿可能會受到影響。

不過，隨著信貸資產(chǎn)證券化等政策逐漸放開，銀行信貸資產(chǎn)出表有望，銀行對房貸的態(tài)度或許會有所改變。

長江證券分析師劉俊在研報中表示，從按揭貸款的角度,需求一旦改善,貸款投放增速可期。另一方面,按揭貸款作為現(xiàn)金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)資產(chǎn),額度和資本緊張的銀行可選擇出表。

劉俊以招商銀行最新一期31.5億元的個人住房抵押貸款數(shù)據(jù)為例,資產(chǎn)池的基礎(chǔ)資產(chǎn)加權(quán)利率6.75%,對應(yīng)的資產(chǎn)支持證券除自持部分外,在現(xiàn)有央行貸款基準水平下年利率分別為4.6%、4.98%、5.3%。他認為，“投資收益率具備一定的吸引力。”

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北京二套房首付四成 消費貸購房仍未絕跡

◎每經(jīng)記者 萬敏 發(fā)自北京

距離“3.30新政”發(fā)布已近半月時間，近日《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京主要商業(yè)銀行相關(guān)人士處了解到，大部分銀行已將二套房最低首付成數(shù)降至四成，但利率仍維持在基準利率上浮10%的水平，首套房利率各家銀行的折扣也較年初有所下降。

同時，記者了解到，房貸政策放松也刺激了樓市活躍，消費貸充當(dāng)購房資金的現(xiàn)象仍未絕跡。

二套房首付可至四成

4月10日，包括工行、交行、招行等多家商業(yè)銀行的分支機構(gòu)個貸業(yè)務(wù)部門人士均對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，第二套房首付可以到四成，但利率仍上浮10%。

3月30日，由央行、銀監(jiān)會和住建部聯(lián)名發(fā)布的通知中，將第二套房的首付比例最低標準定為40%，但也提出“具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定”，仍然給各家銀行留有一定余地。

就目前情況來看，北京地區(qū)除了個別城商行等小型銀行仍未明確執(zhí)行二套房首付四成外，多家銀行都已推出二套房首付四成，究其原因，在于銀行的信貸投放相對較寬松。“上半年一般來說額度還是比較充裕的，另外支持自住、改善性需求的政策也是很明確。”某大行北京地區(qū)支行個貸部人士稱，若資料齊全，貸款審批最快一周時間就能完成，審批通過的話20天左右能放款。

據(jù)了解，首套房的利率折扣，多家銀行均表示直接能給9折，如果滿足一定條件，最低可到88折。

房貸政策的放松也直接刺激了北京地區(qū)的樓市，據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月31日至4月5日，北京市新建住宅網(wǎng)簽量為2063套，環(huán)比增長19.04%，同比增長191.80%。在二手房方面，全市網(wǎng)簽2496套，環(huán)比回落14.14%，同比則增長39.13%。新政后樓市網(wǎng)簽量同比均出現(xiàn)了較為明顯的增長。

消費貸“幫忙”仍未停

采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)被監(jiān)管部門提示過的消費貸充當(dāng)購房資金的現(xiàn)象仍未絕跡?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者以購房者的身份咨詢一家房地產(chǎn)中介公司，一位工作人員就記者詢問的二套房情況表示，若手中的首套房剩余貸款不多，可以考慮還清貸款之后再購房，“先還清貸款，房子從銀行解押，然后再作為抵押物從銀行申請消費貸款，將這筆錢拿去付二套房首付。”據(jù)其介紹，由于首套房和二套房的利率差距非常大，現(xiàn)在有不少中介會積極為客戶提供此類“解決方案”。

實際上，銀行的消費貸款用途為消費，購房是不包括在貸款用途中的，這種貸款挪用帶來的風(fēng)險此前曾被監(jiān)管部門點名。

2014年5月，北京銀監(jiān)局在官方網(wǎng)站上發(fā)布《北京銀監(jiān)局關(guān)于個人綜合消費貸款領(lǐng)域風(fēng)險提示的通知》（以下簡稱通知），提示轄區(qū)內(nèi)各個銀行防范消費貸款存在風(fēng)險?！锻ㄖ分忻鞔_，應(yīng)加大對改善民生、居民日常消費需求等方面的貸款投放，不得用于購房、投資等非消費領(lǐng)域。合理確定個人綜合消費貸款的金額和期限，原則上發(fā)放金額不超過100萬元、期限為10年以內(nèi)的個人綜合消費貸款。

不過，對于真實的貸款用途，銀行方面是否能做到嚴格審核，則因各銀行的管理水平而異，此外，房產(chǎn)中介聯(lián)手擔(dān)保公司，仍能幫助購房者“暗度陳倉”。

例如在一家資金中介網(wǎng)站上，記者就看到北京地區(qū)某股份制銀行的個人綜合消費貸款的情況，若貸款50萬元，貸款期限12個月，總利息為1.76萬元，月利率0.54%，月供43130元，不支持提前還款。而且，這種貸款必須通過與網(wǎng)站有合作的擔(dān)保公司進行，擔(dān)保公司要收取一定費用。“消費貸被用作購房、投資的，很難從根源上杜絕，一方面銀行的消費貸業(yè)務(wù)有業(yè)績考核，基層業(yè)務(wù)人員愿意多做，這讓很多程序上的漏洞難以避免。”一位股份行北京地區(qū)支行人士表示，今年以來總體的信貸供給較為寬松，近期房地產(chǎn)市場與資本市場有回暖的跡象，吸引銀行資金流出可以理解，但銀行仍需做好風(fēng)控措施，避免投資市場的波動風(fēng)險過多的向銀行體系傳導(dǎo)。