每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

邦地產(chǎn)記者 區(qū)家彥

現(xiàn)在該買房還是買股？這是邦地產(chǎn)君最近經(jīng)常碰到的問(wèn)題。

從去年9月起，A股市場(chǎng)一掃過(guò)去五年的頹勢(shì)，走出了一波氣勢(shì)如虹的行情。數(shù)據(jù)清晰地顯示，從去年9月至今年4月20日，上證指數(shù)從2220點(diǎn)沖高至4356點(diǎn)，漲幅高達(dá)96%，巨大的財(cái)富效應(yīng)引發(fā)中國(guó)大媽爭(zhēng)相入市，2007年的“全民炒股”盛況似乎再次重現(xiàn)。

盡管股市短期內(nèi)吸金效應(yīng)強(qiáng)勁，但在過(guò)去十年里，買房才是國(guó)人資產(chǎn)增值的最有效途徑，這一點(diǎn)幾乎沒有異議。時(shí)至今日，對(duì)于大多數(shù)普通家庭而言，擁有幾套房代表了你所擁有的資產(chǎn)數(shù)目的高低，以至于不少地產(chǎn)商高喊：就算你在股市賺了錢，到頭來(lái)還不是用來(lái)買房？！與股票相比，房子在國(guó)人資產(chǎn)配置中的霸主地位似乎牢不可破。

如果說(shuō)，過(guò)去十年，房地產(chǎn)是傻子都能掙錢的年代，未來(lái)十年，房地產(chǎn)是否依然“錢景”無(wú)限？在股市賺了錢，就真的非買房不可嗎？

過(guò)去十年：國(guó)人“愛房”遠(yuǎn)勝于“愛股”

將我國(guó)居民的可投資資產(chǎn)進(jìn)行分類，主要分為實(shí)物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)。實(shí)物資產(chǎn)的代表主要為房地產(chǎn)，金融資產(chǎn)則主要為股票、債券、存款、金融理財(cái)產(chǎn)品。

幾乎沒有爭(zhēng)議的是，在過(guò)去十年，以房地產(chǎn)為主的實(shí)物資產(chǎn)在我國(guó)居民資產(chǎn)配置中占據(jù)了大半壁江山。根據(jù)Wind與東方證券研究所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004~2011年期間，實(shí)物資產(chǎn)在我國(guó)居民資產(chǎn)配置占比基本維持在65%以上，這其中，房地產(chǎn)在實(shí)物資產(chǎn)中的占比高達(dá)95%。與之相對(duì)，金融資產(chǎn)在居民總資產(chǎn)中的占比僅約35%，這其中，存款的比重超過(guò)20%，股票資產(chǎn)占比僅在1.67%~5.48%浮動(dòng)。即便是2007年的股市大牛市，股票在居民總資產(chǎn)中的占比，也不過(guò)是房地產(chǎn)的十分之一。

從另一個(gè)角度來(lái)看，根據(jù)中國(guó)證券登記結(jié)算有限公司在3月份公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月持倉(cāng)的A股賬戶數(shù)為5694.68萬(wàn)戶，占A股有效賬戶的比重僅為38.57%，持倉(cāng)市值在10萬(wàn)元以下的賬戶占比高達(dá)68.57%，持倉(cāng)市值在50萬(wàn)以下的占比更高達(dá)92.12%，這很直觀地顯示出，即便在去年開始的大牛市里，與動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的房子相比，股票在國(guó)人資產(chǎn)中的占比依然很低。

與之相對(duì)的是，東方證券的研究顯示，目前美國(guó)居民的實(shí)物資產(chǎn)比重大約在30%~40%之間變化，金融資產(chǎn)比重則超過(guò)60%，這與中國(guó)的情況幾乎相反。從更長(zhǎng)的周期來(lái)看，在1952年~2013年期間，股票在美國(guó)人總資產(chǎn)中的占比約為6%~14%，房地產(chǎn)資產(chǎn)占比則在24%~30%之間浮動(dòng)，這足以顯示出美國(guó)人對(duì)于股票的愛好遠(yuǎn)高于國(guó)人。

未來(lái)十年：股市“錢景”也許更佳

為什么國(guó)人“愛房”遠(yuǎn)勝于“愛股”？這幾年來(lái)，許多專家與經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)此做了深入研究，得出頗多結(jié)論，其中最重要的原因，包括適婚人口高峰與勞動(dòng)人口增長(zhǎng)所帶來(lái)的剛性需求，以及高通脹引發(fā)人們對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的投資性需求。這些在過(guò)去十年里支撐房?jī)r(jià)上漲的因素，正有逆轉(zhuǎn)的跡象。

首先是人口紅利的消逝，這也許是房地產(chǎn)面臨的最不利因素。過(guò)去近四十年時(shí)間里，中國(guó)勞動(dòng)力人口即15~64歲人口占比從57%升至74.5%。但從2011年開始，人口結(jié)構(gòu)迎來(lái)拐點(diǎn)，勞動(dòng)力人口占比逐步下滑，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%。2013年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在公布2012年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，特地強(qiáng)調(diào)了15~59歲的勞動(dòng)年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)絕對(duì)下降，比上年減少345萬(wàn)人。勞動(dòng)人口總量出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這意味著買房的主力軍規(guī)模已經(jīng)在減小了。

此外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的人口出生率來(lái)看，我國(guó)人口出生率及凈增長(zhǎng)率在1986年觸頂后快速下滑，如果將目前適婚年齡定在25~30歲，這也意味著適婚人口在2016年后將快速下跌。當(dāng)勞動(dòng)人口與適婚人口在未來(lái)同時(shí)出現(xiàn)萎縮，意味著購(gòu)房的剛性需求也會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。

投資需求的增長(zhǎng)更不容樂(lè)觀。龍轅資本研究總監(jiān)朱欣苑表示，過(guò)去十年，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，在引發(fā)資金渴求癥的同時(shí)也伴隨著高通脹，“買房抗通脹”成為國(guó)人的必選項(xiàng)。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入“新常態(tài)”，通脹壓力大幅紓緩，國(guó)人對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的需求下滑，加上我國(guó)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了黃金十年后，部分一線城市的房?jī)r(jià)甚至比肩國(guó)際大都市，投資需求的外流趨勢(shì)無(wú)法逆轉(zhuǎn)。

而經(jīng)歷了多年熊市洗禮的資本市場(chǎng)，如今正面臨歷史性發(fā)展機(jī)遇。

股神巴菲特曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，通脹傷害股市，這是由于股票跟債券一樣，不過(guò)是市場(chǎng)利率的倒數(shù)（市場(chǎng)利率越高，股票價(jià)格越低）。在通脹期間，央行免不了持續(xù)收縮流動(dòng)性，市場(chǎng)利率也會(huì)同步上升，最終會(huì)壓垮股市，這也是為何在1964~1981年的17年間，盡管美國(guó)的國(guó)民收入增長(zhǎng)了373%，但道瓊斯指數(shù)在1964年12月31日是874.12點(diǎn)，17年后的同一天是875點(diǎn)，17年間幾乎沒有上漲的主要原因。同樣的道理，也很好地揭示了為什么A股市場(chǎng)在過(guò)去五年的高通脹期間陷入無(wú)盡的大熊市中。

但到了20世紀(jì)80年代初，由于美國(guó)通脹出現(xiàn)大幅下滑，引發(fā)利率水平大幅下降，盡管在1981~1998年的17年間，美國(guó)的國(guó)民收入增速放緩至177%，但美國(guó)股市卻走出十倍漲幅的超級(jí)牛市。（這也顛覆了很多國(guó)人對(duì)股市的誤解：經(jīng)濟(jì)增速越高，股市上漲越快）

如果你認(rèn)同巴菲特的觀點(diǎn)，隨著我國(guó)通脹率的下行，央行從去年下半年起的一連串降息降準(zhǔn)行為已經(jīng)表明貨幣政策的轉(zhuǎn)向，流動(dòng)性的放松會(huì)帶動(dòng)市場(chǎng)利率的下行，推動(dòng)國(guó)人從實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至金融資產(chǎn)，并帶動(dòng)股票價(jià)格的上漲，為股市牛市奠定了基礎(chǔ)。

此外，國(guó)家在不遺余力地推動(dòng)金融體系從間接融資轉(zhuǎn)向直接融資，也為資本市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)歷史性發(fā)展機(jī)會(huì)。隨著股票市場(chǎng)注冊(cè)制的改革，市場(chǎng)的規(guī)范化和制度化建設(shè)更進(jìn)一步，上市公司治理和信息披露機(jī)制更加完善，以及滬港通的啟動(dòng)帶動(dòng)A股市場(chǎng)與國(guó)際接軌，最終將導(dǎo)致股票市場(chǎng)的吸引力增加，居民手里的資金更多地投入股市，扭轉(zhuǎn)以往股票在人們總資產(chǎn)占比過(guò)低的局面。

當(dāng)然，居民資產(chǎn)配置的轉(zhuǎn)移并不意味著房產(chǎn)的資產(chǎn)占比會(huì)大幅下跌。新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷的看法是，房地產(chǎn)未來(lái)依然擁有剛性需求，以及品質(zhì)改善的需求，只是數(shù)量增加的需求減弱，這意味著國(guó)人以往完全以房產(chǎn)為主的資產(chǎn)配置狀態(tài)會(huì)發(fā)生變化。

無(wú)論是本輪股市大牛市，還是余額寶、P2P的興起，都給我們帶來(lái)了很好的金融投資渠道。股市在未來(lái)十年也許會(huì)有更好的前景，股市里賺了錢也未必一定要拿去買房。

歡迎來(lái)到金融資產(chǎn)配置的時(shí)代。