◎李宇嘉

近日有媒體報(bào)道，北京地區(qū)各大銀行對(duì)二套房貸首付比例統(tǒng)一執(zhí)行五成；廣東省金融監(jiān)管部門日前發(fā)布的《關(guān)于在廣東貫徹落實(shí)銀發(fā)（2015）98號(hào)文有關(guān)事宜的通知》中，規(guī)定省內(nèi)除廣州外，二套房貸首付比例下調(diào)至四成；而深圳各大銀行二套房首付依然按照七成執(zhí)行。

也就是說，上海、廣州和深圳這三個(gè)一線城市還未就二套房貸政策如何“落地”作出表態(tài)。但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)看，這三個(gè)城市或?qū)⒃诤罄m(xù)執(zhí)行二套房貸首付五成的政策。

如果一線城市執(zhí)行二套房貸首付五成，則意味著“3·30”二套房貸新政在實(shí)踐中貫徹了李克強(qiáng)總理在“兩會(huì)”上就房地產(chǎn)市場提出的“落實(shí)地方政府主體責(zé)任”，以及銀發(fā)（2015）98號(hào)文提出的“因地施策，分類指導(dǎo)”。從取消行政干預(yù)的角度看，國家希望各地都要退出限購政策，但是一線城市在人口管理、公共服務(wù)供給、環(huán)境治理上的壓力在中短期內(nèi)難以改觀，在“地方主體責(zé)任”的壓力下，繼續(xù)堅(jiān)持限購是一個(gè)不得已的選擇，首付比例也很難一刀切地從七成一下子降至四成。

本次一線城市之所以實(shí)行了差別化的二套房貸政策，也是從自身樓市運(yùn)行的現(xiàn)狀出發(fā)的。首先，在“3·30”新政之前，一線城市樓市回升趨勢(shì)已經(jīng)確立。2014年，盡管全國主要城市房價(jià)明顯下滑，但一線城市的房價(jià)卻逆勢(shì)上漲。百城房價(jià)顯示，一線城市的房價(jià)在2014年上漲0.58%，主流中介統(tǒng)計(jì)的二手房價(jià)格漲幅在7%~20%；根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，2015年以來，一線城市新房價(jià)格止跌趨勢(shì)明顯，樓市風(fēng)向標(biāo)深圳的新房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月（2014年12月~2015年2月）環(huán)比上漲。

此外，北上廣深四個(gè)城市均將首套和二套房公積金貸款首付比例分別降至20%和30%。再加上近期取消了“90/70”政策、營業(yè)稅免征期“5改2”，這都非常有利于需求入市，特別是剛性需求集中且規(guī)模很大的一線城市。

一線城市樓市回升，對(duì)于帶動(dòng)二線、三四線和全國樓市去庫存，助推居民自住性和改善性住房需求，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長有積極貢獻(xiàn)。筆者認(rèn)為，一線城市樓市回升具有強(qiáng)大的外溢效應(yīng)，應(yīng)該予以鼓勵(lì)。但同時(shí)，不可忽視一線城市樓市在供求方面的獨(dú)特性，在政策刺激下可能會(huì)出現(xiàn)過快上漲的可能，這反而會(huì)傷害到剛性需求的釋放和外溢效應(yīng)的發(fā)揮。

因此，不管是北京還是廣州，近期“落地”的二套房貸政策，盡管下調(diào)了貸款的首付比例，但利率仍保持上浮10%，而首套房利率折扣力度卻再次擴(kuò)大。

筆者認(rèn)為，這樣的差別化是一個(gè)好的跡象：二套房貸利率上浮，在需求已經(jīng)很旺的情況下，有利于控制需求過旺對(duì)于價(jià)格的推動(dòng)，而且也有利于控制對(duì)于廉價(jià)和稀缺信貸資源的占用，而將信貸資源更多地以低成本的形式投向首套住房需求。

綜上所述，二套房貸在一線城市的“差異化”落地，適度降低二套房貸首付比例、提高二套房貸利率水平，有利于控制可能出現(xiàn)的過旺需求，使得房價(jià)不致快速上漲沖擊自住性、改善性住房需求的實(shí)現(xiàn)。

這樣，一線城市的樓市穩(wěn)步回升了，才能有效發(fā)揮帶動(dòng)二線、三四線城市樓市“去庫存”和“促消費(fèi)”，以及全國樓市的穩(wěn)定。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）