每經(jīng)編輯 王婷婷    

每經(jīng)記者 王婷婷 發(fā)自成都

保留大慈寺、再現(xiàn)四川民居，讓成都人“找回了童年”；方所掀起一場“文藝復(fù)興”，讓文藝青年不再孤單；到GUCCI、HERMES、MUJI全國旗艦店扎堆秀逼格……

成都遠(yuǎn)洋太古里好像一直在談情懷，談品味。

不過，作為一個以盈利為目的的商業(yè)體，你怎么好意思只字不談錢？

在4月24日成都遠(yuǎn)洋太古里正式開業(yè)的發(fā)布會上，太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的高層還真就沒回答邦地產(chǎn)君關(guān)于項目收益期望和回報期的問題。

好歹，我們從遠(yuǎn)洋地產(chǎn)財報中挖出這么一句話來：成都遠(yuǎn)洋太古里項目成熟期后，計劃每年貢獻租金收入超12億人民幣。

帶著這個標(biāo)桿再回頭細(xì)細(xì)打望太古里，你會發(fā)現(xiàn)很多神奇的東西……

顏值高，但有啥用？

成都遠(yuǎn)洋太古里從亮相起，就逐漸有了“文藝+自拍+裝逼圣地”的綽號。

說實話，太古里的“顏值”的確高，一方面出于設(shè)計，一方面是指品牌。

邦地產(chǎn)記者在現(xiàn)場看到，項目保留了成都千年古寺大慈寺，建筑風(fēng)格上著力重現(xiàn)四川傳統(tǒng)的“坡屋頂、深出檐”等特點，建筑僅30座左右，均為2~3層的低密度開放式設(shè)計，廣場、里巷、庭園、陽臺元素很多，給人開闊舒服的感覺。

“成都遠(yuǎn)洋太古里的一大特色就是現(xiàn)代商業(yè)和歷史文化、人文風(fēng)情的高度融合。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席、總裁李明告訴邦地產(chǎn)，完成成都遠(yuǎn)洋太古里前后用了6年，投資近100億元，在打造時很強調(diào)注入現(xiàn)代商業(yè)元素的同時，持續(xù)挖掘、保留和延續(xù)原有的歷史人文風(fēng)貌。

“我們許多零售商伙伴也對空間進行了升級打造和創(chuàng)業(yè)設(shè)計。”太古地產(chǎn)行政總裁白德利告訴記者，項目在品牌上，“快里”“慢里”的戶外零售理念也是創(chuàng)新的。

“快里”引入國際奢侈品大牌、中階品牌和小眾潮牌，“慢里”則以戶外就餐體驗、咖啡店和生活方式店鋪為主。目前的300多間零售商店中，約70個品牌是首次進入成都的（或中國西部），品牌的種類和檔次也比較齊全清楚。

在這個看臉的時代，“顏值高”有一定好處，其中最直接的便是人氣旺。

成都遠(yuǎn)洋太古里方面向邦地產(chǎn)介紹，項目正式開業(yè)時的出租率超九成。

而從項目試營業(yè)情況看，主力店方面，以方所為例，試營期間單日客流在8000~20000人次。綠茶、新元素、藍(lán)蛙等餐廳，平日滿座率較好。

“高顏值”帶來豐富的人流，但面對12億的收入目標(biāo)，人流要能轉(zhuǎn)換為“客流”才是賺錢的基礎(chǔ)。

人流拉門面，客流才賺錢

那么太古里的人流能否轉(zhuǎn)化為客流？

城市經(jīng)濟支撐力、居民消費力、消費特征，是幾個必須考量的標(biāo)準(zhǔn)。

在成都，邦地產(chǎn)君從多家政府部門和機構(gòu)看到了一些讓人眼花的數(shù)據(jù)，2014年成都經(jīng)濟總量突破1萬億，國際零售品牌首次進入成都的超過190個，奢侈品門店數(shù)量全國排名第四，2012年《福布斯》已預(yù)測，成都奢侈品消費未來幾年將達(dá)到百億規(guī)模。

另外，仲量聯(lián)行發(fā)現(xiàn)，成都63%的消費者每月網(wǎng)購不會超過兩次。中高客群在商場的人流貢獻24%，但消費貢獻占77%，單次消費占比是大眾消費者的2.1倍。經(jīng)過2014年的下滑期后，今年第一季度成都購物中心（首層平均租金）環(huán)比小幅回升1.2%至673.1元/月/平，部分優(yōu)質(zhì)購物中心業(yè)主有上調(diào)租金的意向；不過核心零售區(qū)新入市的項目租金低于區(qū)域，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)購物中心租金上浮空間有限。

這說明，在成都的商業(yè)綜合體和購物中心市場，消費力有足夠空間，相對而言，主打中高端客戶、能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的項目，在成都的競爭機會更大。

從太古里試營業(yè)的情況看，在已知的信息中，太古里的Hollister專賣店的月營業(yè)額超過300萬元，Victoria’s Secret的VSBA概念店開業(yè)一個月，聲稱業(yè)績就近100萬。

能賺錢，但能賺足12億嗎？

有一定的空間和機會，是不是太古里就能躺著實現(xiàn)12億的收入目標(biāo)了？如果利用與太古里一街之隔的IFS比較一下呢？

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，IFS2014年下半年人流比上半年增加85%，單次消費超1000元以上的中高消費占有效人流的45%，開業(yè)一年營業(yè)額增長3.5倍。九龍倉表示，2014年IFS總租金收入4億港元，預(yù)計2015年增至6億港元。

若以IFS的盈利能力為參考，相同等級的運營實現(xiàn)12億租金需要約5年的培育期。

從太古和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以往經(jīng)驗看，雙方打造的第一個項目北京頤提港購物商場目前出租率超95%，零售銷售額上半年增加94%。另外，三里屯太古里在去年上半年的零售銷售額增幅為23%，出租率97%，租金上漲。廣州太古匯零售銷售額增加13%，出租率99%。

實現(xiàn)成熟期12億租金收入的目標(biāo)有理論基礎(chǔ)。但是注意，太古里的壓力也不小。

一方面，商業(yè)項目至少運營三年才能考慮盈虧平衡，十年以上才能考慮正現(xiàn)金，消費的持續(xù)性和租金增長率才是關(guān)鍵，而這不僅取決于開發(fā)商的運營能力，也取決于外部環(huán)境。

就成都遠(yuǎn)洋太古里的外部環(huán)境而言，目前成都已開業(yè)和規(guī)劃在建的購物中心達(dá)132家，2014年底未準(zhǔn)時開業(yè)的商業(yè)面積仍達(dá)34萬平，占總存量5%，2015年還將有近120萬的新增商業(yè)零售物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)之間競爭十分激烈。

而IFS與太古里一街之隔，二者分享成都最繁華的春熙路商圈穩(wěn)定的人流、周邊高端寫字樓的消費需求，但商場也會共享彼此人流的外部性，成熟商圈內(nèi)的競爭更加激烈，項目的持續(xù)優(yōu)化發(fā)展，是考驗所有項目運營能否直接作用于收益的重要因素。

對這樣的壓力，太古里到底怎么看？

太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的高層僅回答了一句話：“雙方股東對項目的前景和盈利都具有信心。”