每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

保險(xiǎn)資金正在大舉進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，但是要想從數(shù)萬億規(guī)模的保險(xiǎn)資金里分一杯羹，卻并非易事。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，大房企尤其是年銷售400億元以上的房企才更有可能獲得險(xiǎn)資青睞，中小房企只能“望洋興嘆”。

險(xiǎn)資“可遇不可求”

四川花好月圓房地產(chǎn)董事長樊義波向記者表示，當(dāng)前房企的最大問題就是缺錢。

在此背景下，恒大與中國人保合作，碧桂園聯(lián)手平安的舉動(dòng)，引來很多房地產(chǎn)人士艷羨的目光。

不過，并非所有房企都能入險(xiǎn)資的法眼，這得取決于企業(yè)的投資回報(bào)率。

據(jù)地產(chǎn)金融界資深人士朱萬芬介紹，“泰康人壽的融資成本在3%~4%，生命人壽也應(yīng)該在3%左右。如果險(xiǎn)資的融資成本為3%，它進(jìn)來后可能需要拿到6%、7%的回報(bào)率。”

“其實(shí)更多時(shí)候，不是房企在找險(xiǎn)資，而是險(xiǎn)資找到了房企，而且一般都是以股權(quán)合作方式進(jìn)行合作。這樣一來，房企解決了資金問題，險(xiǎn)資找到了回報(bào)率更高的投資渠道。”朱萬芬表示。

去年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確要拓展險(xiǎn)資的服務(wù)功能，發(fā)揮長期投資優(yōu)勢，鼓勵(lì)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)等專業(yè)保險(xiǎn)資管機(jī)構(gòu)，允許設(shè)立夾層基金、并購基金、不動(dòng)產(chǎn)基金等私募基金。

但對(duì)于多數(shù)房企來說，與險(xiǎn)資合作仍遙不可及。

“哪有那么多機(jī)會(huì)？保險(xiǎn)公司本身比較少，只有大房企才能玩這些東西。”全國房地產(chǎn)商會(huì)理事、西南交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂部副會(huì)長李驍表示。

一家年銷售額上百億元的上市房企投資部負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“境外資金要的回報(bào)率比險(xiǎn)資還低很多，我們都用不了，想不想用與能不能用是兩碼事，我們只能‘望洋興嘆’。”

“一些一線偏下、二線偏上的房企，他們年銷售額在400億~500億元左右，土地拓展和期間費(fèi)用所需的資金量非常大，而開發(fā)貸和信托融資成本較高，因此對(duì)險(xiǎn)資的渴望度很大。”上述房企負(fù)責(zé)人表示。

多以股權(quán)合作方式介入

那么，險(xiǎn)資與房企合作，到底會(huì)以什么形式介入？

朱萬芬介紹，房地產(chǎn)本身的金融屬性會(huì)越來越強(qiáng)，資產(chǎn)證券化是大趨勢，險(xiǎn)資往往會(huì)找一家優(yōu)質(zhì)的企業(yè)開展股權(quán)合作。像恒大與中國人保合作，碧桂園聯(lián)手平安等基本上是從集團(tuán)層面展開股權(quán)投資合作。

那么，險(xiǎn)資又是如何介入房地產(chǎn)開發(fā)的呢？

朱萬芬介紹，每個(gè)企業(yè)的操作路徑不同，很多企業(yè)會(huì)從集團(tuán)層面的財(cái)務(wù)杠桿方面去平衡。如果雙方開展集團(tuán)層面股權(quán)合作，所融資金如何落到項(xiàng)目上，這中間還有具體的約束條款。“險(xiǎn)資一定要求項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)測、可控制，還要保證投資收益不會(huì)降低，險(xiǎn)資也不是長期的入駐，一般三五年就會(huì)退出。”朱萬芬說。

在她看來，目前土地價(jià)格逐年上升，年均漲幅不低于5%，如果開發(fā)貸融資成本持續(xù)在8%、9%的高位，那么尋找一筆低成本資金，比如險(xiǎn)資，將有利于房企消化地價(jià)的上漲，從而使得房企利潤率維持在一個(gè)穩(wěn)定水平。