2015-05-04 01:20:43
萬(wàn)科距離成功公開(kāi)發(fā)行內(nèi)地首只公募REITs,已經(jīng)近在咫尺。
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 杜冉樂(lè)發(fā)自深圳、成都
◎每經(jīng)記者 白亞靜 杜冉樂(lè)發(fā)自深圳、成都
一直謀求輕資產(chǎn)運(yùn)作,并在去年仿效美國(guó)鐵獅門(mén)推出“小股操盤(pán)”模式的萬(wàn)科,在進(jìn)行了各種試驗(yàn)后,似乎找到了最適合自己的理想模式。
近日,中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站公告顯示,萬(wàn)科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬(wàn)科REITs封閉式混合型證券投資基金”于4月22日被證監(jiān)會(huì)受理。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這是內(nèi)地版公募REITs啟航?!睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,早些年,包括北辰實(shí)業(yè)等知名房企為了騰挪資產(chǎn),曾試圖發(fā)行A股REITs,但最終只有越秀、開(kāi)元、金茂等個(gè)別企業(yè)繞道港交所,發(fā)行H股REITs或商業(yè)信托。萬(wàn)科距離成功公開(kāi)發(fā)行內(nèi)地首只公募REITs,已經(jīng)近在咫尺。
由萬(wàn)科深圳公司負(fù)責(zé)
截至目前,被業(yè)內(nèi)封為內(nèi)地公募REITs破冰之作的鵬華前海萬(wàn)科REITs仍未對(duì)外公布其產(chǎn)品詳情。萬(wàn)科董秘譚華杰表示,該基金現(xiàn)由萬(wàn)科深圳公司負(fù)責(zé)。
在美國(guó)NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬看來(lái),雖然這款具體產(chǎn)品的細(xì)則還沒(méi)看到,但相比于其他機(jī)構(gòu)作為內(nèi)地公募REITs的發(fā)起人和管理人,由公募基金來(lái)發(fā)起這款REITs估計(jì)是考慮到成本問(wèn)題,這樣會(huì)比私募低一些,應(yīng)該接近于理財(cái)產(chǎn)品,在行業(yè)收益率上應(yīng)該會(huì)高一些。
“鵬華的這款REITs象征性意義更多一些,順應(yīng)了當(dāng)前政策。”蔣鵬表示,“凡是與破冰有關(guān)的任何REITs,比如鵬華前海萬(wàn)科REITs,主要看幾個(gè)點(diǎn)位,包括與財(cái)務(wù)、稅務(wù)結(jié)構(gòu)等是否掛鉤。如果不掛鉤,僅屬個(gè)案。‘個(gè)案’就是說(shuō),用其他手段平衡成本。”
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,在前海管理局成立以來(lái)的15次土地拍賣(mài)中,萬(wàn)科并未參與其中,目前僅有的項(xiàng)目是前海企業(yè)公館。該項(xiàng)目系前海首個(gè)企業(yè)實(shí)體辦公園區(qū),由萬(wàn)科建設(shè)并運(yùn)營(yíng)8年后移交給前海管理局,現(xiàn)有40多棟低密度企業(yè)辦公樓和部分公共商業(yè)配套設(shè)施。由于前海地區(qū)注冊(cè)的企業(yè)數(shù)量眾多,而前海大多數(shù)土地還處于沉降整備狀態(tài),所以該項(xiàng)目在租賃方面一度供不應(yīng)求,租金在每月每平方米300元左右。
據(jù)悉,封閉型REITs在證券交易所上市流通,發(fā)行量在發(fā)行之初就被限制,不得任意追加發(fā)行,投資者如果想買(mǎi)賣(mài)REITs份額,只能在二級(jí)市場(chǎng)上競(jìng)價(jià)交易,不能直接以?xún)糁颠M(jìn)行申購(gòu)贖回。
去年,中信證券推行了兩款類(lèi)REITs產(chǎn)品,一是“中信啟航”專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃,成功實(shí)現(xiàn)在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)欢侵行湃A夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃,推出售后返租。但受限于前者的轉(zhuǎn)讓額度過(guò)高(劣后級(jí)甚至都不得低于3000萬(wàn)元),以及私募定位(投資者限制在200人以?xún)?nèi)),兩款產(chǎn)品的流動(dòng)性大打折扣。
收益率要看稅收政策
REITs上馬,使得萬(wàn)科距離凱德、鐵獅門(mén)等又進(jìn)一步。
目前,萬(wàn)科在商業(yè)地產(chǎn)(體驗(yàn)式商業(yè))、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面均有涉獵,融資成本高、重資產(chǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)是這些類(lèi)型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的難題。
除了銀行貸款外,房企的資金來(lái)源還有私募或者信托,但兩者的融資成本并不低。
倚天投資投資總監(jiān)葉飛稱(chēng),房企在私募渠道的融資成本平均在20%左右,信托渠道的融資成本在10%~11%,而且樓市下行后,融資額度逐漸降低。
萬(wàn)科的解決辦法是出售股權(quán)給第三方,自己負(fù)責(zé)操盤(pán)管理運(yùn)營(yíng),比如2013年,萬(wàn)科將北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)股權(quán)售予麥格理,以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)資本化。上述模式,也即萬(wàn)科此前提出的“小股操盤(pán)”模式。
在傳統(tǒng)的融資模式下,租金收益很大一部分被融資成本吞噬。萬(wàn)科提出小股操盤(pán)后,杠桿率上升,融資成本下降,但這種模式只是將絕大多數(shù)的融資成本轉(zhuǎn)嫁給第三方,資產(chǎn)仍未盤(pán)活,很難退出。
與國(guó)內(nèi)不同,鐵獅門(mén)在合資基金助力下,通過(guò)提取運(yùn)營(yíng)鏈條各個(gè)環(huán)節(jié)的相關(guān)管理費(fèi),以及基金的收益分配,以不到5%的資本投入,賺取了項(xiàng)目40%以上的利潤(rùn)。
凱德除了賺取基金收益外,還在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)增值后,以REITs的方式退出。
去年,萬(wàn)科與凱雷合作時(shí),就曾提出未來(lái)資產(chǎn)平臺(tái)公司會(huì)以資產(chǎn)證券化的方式退出。如果上述REITs產(chǎn)品順利成行,可以預(yù)見(jiàn),萬(wàn)科的小股操盤(pán)模式將得到有力支撐。
當(dāng)然,從首只公募REITs到全面鋪開(kāi)還有距離,新加坡從建立REITs法律到第一只產(chǎn)品成功上市,整個(gè)過(guò)程用了5年。
目前,國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的租金收益普遍偏低,REITs若想在收益率上達(dá)到7%以上,至少還要等到政府層面針對(duì)REITs推出免稅政策。
蔣鵬表示,美國(guó)REITs收益在企業(yè)層面不收稅,而目前內(nèi)地REITs最大的問(wèn)題是稅收,包括營(yíng)業(yè)稅5.8%加上個(gè)稅25%,這些都是跑不掉的。
據(jù)悉,美國(guó)在設(shè)計(jì)REITs結(jié)構(gòu)時(shí),當(dāng)初的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)就是避免雙重征稅。
多年為推廣REITs而奔走的全國(guó)房地產(chǎn)基金聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)閆宗成也深有體會(huì)。他說(shuō),REITs到底是讓證監(jiān)會(huì)管還是銀監(jiān)會(huì)來(lái)管等,稅收政策也沒(méi)到位,或難吸引投資者。
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