每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

王健林郁亮今天不會(huì)告訴你的真相，看這篇文章就夠了

邦地產(chǎn)君今天被“萬萬合作”刷爆朋友圈。各個(gè)微信號(hào)爭(zhēng)相解讀“兩萬”有可能如何勾搭，但看來看去，邦地產(chǎn)君還是覺得在讀新聞通稿和現(xiàn)場(chǎng)直播。既然這樣，不如來看今天唯一最專業(yè)的一篇解讀文章吧！

為了省時(shí)間，我們把之前的新聞通稿做成了一張簡(jiǎn)單的圖，算是方便您了解的背景資料。

“萬達(dá)聚焦商業(yè)，把住宅交給萬科；萬科聚焦三好住宅和城市配套服務(wù)，謹(jǐn)慎對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)”的合作，將加速萬達(dá)在輕資產(chǎn)上的轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型帶來的可能將是萬達(dá)從開發(fā)體系、資金結(jié)構(gòu)、人員架構(gòu)層面的“大變身”。萬科出于經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰唾Y源因素保守對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)，但聚焦社區(qū)商業(yè)，或是更大藍(lán)海。

“萬達(dá)只做商業(yè)，把住宅交給萬科做。”這是今天萬達(dá)和萬科簽約會(huì)上，信息量最大的話之一。這意味著萬達(dá)逐漸加速輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，這將帶來萬達(dá)整個(gè)商業(yè)模式的改變。

轉(zhuǎn)型前，萬達(dá)是“以住養(yǎng)商”模式，通過住宅銷售的現(xiàn)金流支撐運(yùn)營(yíng)，也正因此，資金是萬達(dá)曾經(jīng)快速擴(kuò)展時(shí)備受質(zhì)疑的一點(diǎn)。轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)恰好能緩解萬達(dá)在這方面的瓶頸。

來看以往萬達(dá)所建項(xiàng)目，資金主要來自銀行貸款、銷售回款和租金收入，以及部分自有資金、建筑商墊資和新物業(yè)中長(zhǎng)期抵押貸款等等。其中支撐一個(gè)項(xiàng)目的資金，基本上六成來自銀行貸款，其他靠主力店、自有資金的支撐，整個(gè)結(jié)構(gòu)非常需要來自住宅等銷售物業(yè)提供的現(xiàn)金流。

合作之后，萬科將成為萬達(dá)房地產(chǎn)的接盤者。而王健林在去房地產(chǎn)化之后，將全力以赴做兩個(gè)領(lǐng)域的生意：商業(yè)地產(chǎn)的投資和資產(chǎn)管理、文化地產(chǎn)。從運(yùn)營(yíng)中獲取相對(duì)穩(wěn)定的盈利，擺脫銷售模式。

所以今日王健林自己也說了，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后，由于輕資產(chǎn)沒有任何銷售，所以“考核的核心是兩點(diǎn)，第一是成本控制的方式，二是招商租金控制的能力，這個(gè)決定商業(yè)模式是否成功。”

這也決定了萬達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型能否成功。當(dāng)“成本+利潤(rùn)”的考核指標(biāo)開始變化，萬達(dá)操作項(xiàng)目的開發(fā)體系、資金體系，甚至收入/利潤(rùn)構(gòu)成，都可能產(chǎn)生變化。

可以預(yù)見的是，在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型中，萬達(dá)的架構(gòu)會(huì)有變化，比如收縮住宅板塊，聚焦到商業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略上。品牌輸出板塊會(huì)增加投入，比如成立專門團(tuán)隊(duì)、子公司或二級(jí)事業(yè)部等，來協(xié)調(diào)未來做輕資產(chǎn)的事。

對(duì)于純粹輸出品牌和管理的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，萬達(dá)的資金投入可能減少到不足10%。但對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)的，萬達(dá)力求自營(yíng)的項(xiàng)目，其自有資產(chǎn)投入可能還會(huì)增加，沒有住宅平衡短期現(xiàn)金流，萬達(dá)則可能需要更多的條件支撐。

住宅轉(zhuǎn)移，在一定程度上意味著讓出溢價(jià)更高的部分，那么萬達(dá)和萬科合作，在資產(chǎn)回報(bào)，甚至股權(quán)結(jié)構(gòu)等方面的利益分配，有怎樣的協(xié)商？更加深層次的合作細(xì)節(jié)，此次簽約會(huì)上“雙萬”高層均未透露。王健林說了一句，雙方肯定要成立合作公司，一個(gè)項(xiàng)目合作就要成立一個(gè)合作公司，其中一定是萬達(dá)的股份會(huì)小一點(diǎn)。

合作后的萬科，將發(fā)生什么變化？萬科總裁郁亮在今天的會(huì)議上表明了萬科在商業(yè)地產(chǎn)上的態(tài)度，否認(rèn)會(huì)放棄商業(yè)地產(chǎn)，更聚焦社區(qū)商業(yè)，涵蓋的不止住宅本身，還包含著由小區(qū)切入的社區(qū)實(shí)體商業(yè)和O2O商業(yè)。

從去年推出社區(qū)生活A(yù)PP“住這兒”，到與百度簽約基于百度LBS的社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)，到今年4月上線的萬科升級(jí)版O2O產(chǎn)品V-LINK社區(qū)服務(wù)商2.0……萬科或許出于經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰唾Y源因素，保守對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)，但聚焦社區(qū)商業(yè)，很可能將是一片更大的藍(lán)海。

對(duì)于萬達(dá)，“社區(qū)商業(yè)”同樣是一個(gè)深層次的利益點(diǎn)。

萬達(dá)的電商雖然平臺(tái)較強(qiáng)，基于全國(guó)萬達(dá)廣場(chǎng)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)也很廣泛，但目前萬達(dá)電商呈現(xiàn)出的，仍像是基于萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)的網(wǎng)上平臺(tái)，不夠下沉。萬科則在平臺(tái)和數(shù)據(jù)的搭建上，能力較弱，但作為全國(guó)住房開發(fā)量最大的房企，其強(qiáng)大的客戶資源，以及在社區(qū)服務(wù)上的豐富經(jīng)驗(yàn)，能夠幫萬達(dá)補(bǔ)上“最后一公里”的短板，實(shí)現(xiàn)生活屬性的轉(zhuǎn)化。

在這個(gè)方向上，雙方（特別是萬達(dá)），將能產(chǎn)生類似阿里巴巴O2O落地的價(jià)值體現(xiàn)。目前萬達(dá)也在朝這個(gè)方向走。如果雙方O2O合作運(yùn)作良好，估值方面可以更高。

今日萬達(dá)和萬科正式宣布達(dá)成合作后，萬科A股價(jià)午間上漲5.44%報(bào)15.51；萬達(dá)商業(yè)股價(jià)至收盤上漲1.79%。瑞信發(fā)布報(bào)告稱，萬達(dá)和萬科強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，相信長(zhǎng)遠(yuǎn)帶來明顯協(xié)同效應(yīng)。上調(diào)萬達(dá)2015-17年每股盈測(cè)1-3%。目標(biāo)價(jià)由60元上調(diào)至81元，并維持“跑贏大市”評(píng)級(jí)。

寫完此文，邦地產(chǎn)君又去看了看萬科A，不由得皺起了眉頭--

有人說這是一次漂亮的市值管理，可惜資本市場(chǎng)不買賬，早上又套了一幫散戶。對(duì)于萬科做市值管理，我有三個(gè)建議：1，收購(gòu)一家P2P公司，反正比一塊地便宜多了；2，改名為“萬科凹凸凹”，主營(yíng)業(yè)務(wù)加上互聯(lián)網(wǎng)金融；3，申請(qǐng)從主板調(diào)往創(chuàng)業(yè)板，成為神創(chuàng)第一大權(quán)重股，市值沒有一萬億也起碼八千億。

開個(gè)玩笑而已。就此打住。