每經(jīng)編輯 區(qū)家彥    

邦地產(chǎn)記者 區(qū)家彥

回暖勢頭明顯的中國樓市，又將迎來一款新的核武器——MBS。

MBS，不是“面包師”，也不是“夢芭莎”，這看起來有點高冷、讀起來有點拗口的三個英文字母，中文名更讓人頭暈：個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券。它的運行機(jī)理是：銀行將已發(fā)放出去的房貸資產(chǎn)打包，以債券形式在銀行間或通過券商進(jìn)行買賣交易，變現(xiàn)的資金用來進(jìn)一步增大房貸資金池，以解決近年來困擾市場的房貸額度緊張難題。

去年9月30日，央行、銀監(jiān)會首次出臺通知，鼓勵銀行發(fā)行MBS。5月15日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布了《個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券信息披露指引（試行）》的公告，MBS來勢洶洶，有業(yè)內(nèi)大V更把它稱作--引爆樓市熱度的核彈頭！

這三個英文字母的威力到底有多大？它真能成為房價上漲的助推器嗎？

美國人早就這么干了！

到底什么是MBS？邦地產(chǎn)君舉個例子。

如果你三年前買了一套150萬元的房子，支付了50萬首付款，然后向銀行借了一筆期限30年、總額100萬元的房貸。3年后，你已經(jīng)償還了5萬本金，房子也升值到200萬元，這時銀行把你剩余的95萬元房貸打包做成一個名為MBS的證券產(chǎn)品，以一定的發(fā)行利率賣給券商或者其他金融機(jī)構(gòu)，銀行順利拿回所有的貸款本金，房子的抵押權(quán)也從銀行轉(zhuǎn)移到其他金融機(jī)構(gòu)，這個時候，借給你錢的不再是銀行，而是購買了MBS的機(jī)構(gòu)或者個人投資者。

談到MBS，就要談到它的起源地--美國。上世紀(jì)70年代前后，美國二戰(zhàn)后“嬰兒潮”一代開始成年，對房貸的需求激增，但由于房貸的發(fā)放機(jī)構(gòu)--商業(yè)銀行的資金來源大多是中短期存款，而房貸是長期貸款，期限不匹配帶來的利率風(fēng)險和流動性風(fēng)險不斷積聚，造成金融機(jī)構(gòu)資金來源緊張，很多美國人無法貸款買房。

為了解決房貸難題，從1968年起，具有美國政府背景的吉利美、房地美與房利美三大專業(yè)機(jī)構(gòu)陸續(xù)從銀行手上收購住房抵押貸款，然后打包成證券化產(chǎn)品，向投資者發(fā)售。由于這些產(chǎn)品隱含了政府信用，但收益率高于美國國債，受到投資者追捧。MBS的發(fā)展自此進(jìn)入快車道。截至2014年上半年，美國按揭貸款余額為13.3萬億元，其中MBS余額達(dá)到7.7萬億元，占比57.9%。

除了緩解房貸資金來源緊張的難題，申銀萬國房地產(chǎn)行業(yè)分析師韓思怡認(rèn)為，MBS能把房貸這一流動性較差的信貸資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為流動性較高的證券資產(chǎn)，由于流動性提高，買賣更加方便，銀行可以降低資產(chǎn)收益率的要求，從而實現(xiàn)降低房貸利率的效果。