每經(jīng)編輯 王杰    

邦地產(chǎn)記者 王杰

夏至未至，通州樓市卻開始升溫。有別于降息、降準(zhǔn)等政策利好帶給北京市場的“東風(fēng)”，通州“看漲”的信心，來自于城市規(guī)劃。

就像傳聞“燕郊要通地鐵”一樣，“北京市政府將落戶通州”的小道消息，這些天里一時(shí)風(fēng)靡。

“北京城市副中心”與“市政府東遷”的消息，仿佛讓通州的房價(jià)一夜之間坐上了“直升機(jī)”，竟然有樓盤報(bào)出8萬元/平方米的高價(jià)。

但是，通州目前的現(xiàn)狀，尚無力承擔(dān)副中心職能。北京市政府搬遷之說，也在多次傳言之后，消失在風(fēng)中。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長牛鳳瑞對(duì)邦地產(chǎn)表示，通州變身“北京版浦東”的可能性不大。上海的浦東和浦西，過去是未開發(fā)區(qū)和主城區(qū)的關(guān)系，這一點(diǎn)和北京主城與通州雖然有些近似，但兩地仍有很多不可比之處，比如開發(fā)浦東新區(qū)，是上世紀(jì)90年代國家層面的戰(zhàn)略，高于通州目前之于北京的戰(zhàn)略地位，且浦東區(qū)位優(yōu)勢也比通州強(qiáng)。

牛鳳瑞說，過去北京有城八區(qū)，現(xiàn)在改為城六區(qū)，但是從來都沒有通州，這是客觀現(xiàn)實(shí)。

通州，從“睡城”起步

正午的太陽讓人睜不開眼。“通州結(jié)研所”公交站，等車的人群熙熙攘攘。通燕高速是大多數(shù)跨省公交車的必經(jīng)之路，下了高速的首站，就是這一站。站在這里，可以遙望正在建設(shè)中的通州新城。

距離公交站50米不到，就是北京胸科醫(yī)院。由于流動(dòng)人口數(shù)量巨大，這里聚集了賣煎餅果子等吃食的小攤，還吸引了“黑車”司機(jī)在這兒集中“趴活”。

“哪里？！通州新城？和我有什么關(guān)系。”通州永順鎮(zhèn)居民老鄭是“黑車”司機(jī)中的一員，在老鄭看來，新城的落地，對(duì)他的生活并無實(shí)質(zhì)性影響。

北京首次正式提出將通州打造為城市副中心，是在2012年北京市第十一次黨代會(huì)上。隨后在2013年和2014年北京市政府工作報(bào)告中，也都明確要求加快通州的建設(shè)。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池表示，通州新區(qū)目前定位是北京城市副中心和疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)新城。但定位與現(xiàn)實(shí)之間差距較大，城市功能很不齊備，還沒有實(shí)現(xiàn)宜居宜業(yè)，目前通州還是“睡城”。

但在中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長牛鳳瑞看來，在新城建設(shè)之初，卻淪為“睡城”，當(dāng)?shù)厝撕苁?。但只有先?dāng)“睡城”，將來才可能成為新城或副中心，這是一個(gè)發(fā)展的過程。“睡城”是通州發(fā)展的起點(diǎn)，離預(yù)期目標(biāo)仍有距離。

市政府遷址通州，可能性幾何？

伴隨著通州“副中心”定位的熱炒，新一次“北京市政府遷址通州”的傳言又來了。此前，市場已多次傳出過北京市政府搬遷通州的消息，但每一次傳言都被證明為假，無非是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)精心策劃的營銷事件。

“北京市政府遷入通州，一部分人一直在鼓吹這個(gè)事情，但是可能性不大。”牛鳳瑞跟記者分析說，通州如果作為北京市市政府所在地，首先面臨地理中心的問題。通州不是北京市的地理中心，且位置偏東。如果像傳言中所說的搬遷到運(yùn)河附近，河的東岸緊挨河北省，通州能給與的延伸空間并不富余；另外，如果將北京市的行政功能往通州轉(zhuǎn)移，還會(huì)牽扯到未來行政功能的效率，肯定要支付很高的成本，僅就交通成本來說，就非常高了，因此，遷冊通州不是最佳方案。

牛鳳瑞說，一般行政中心和地理中心相重疊，為的就是提高行政效率。規(guī)劃只是一部分人的愿望，實(shí)施起來就是另外一回事了。行政人員的搬遷，還牽扯到家屬的搬遷，搬遷成本誰來支付，這是一個(gè)問題。

房價(jià)難大漲

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通州樓市整體價(jià)格在2015年已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢，截至5月25日，已簽約新建商品房住宅合計(jì)2878套，成交均價(jià)為22226元/平方米，同比上漲幅度2.3%。橫向?qū)Ρ?，通州在北京房價(jià)漲幅居領(lǐng)先位置。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，價(jià)格之所以上漲，根源在于通州土地供應(yīng)稀缺，最近幾年居住類土地供應(yīng)明顯減少。

據(jù)了解，通州區(qū)域有樓盤的獲批價(jià)格超過了8萬元/平方米。住建委官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目近期共有62套現(xiàn)房房源獲批，其中119號(hào)樓的10套房源獲批價(jià)格為82000元/平方米，其余52房源批準(zhǔn)銷售價(jià)格為81600元/平方米。

上述項(xiàng)目開發(fā)商相關(guān)人士告訴邦地產(chǎn)君，這只是住建委批準(zhǔn)的最高銷售價(jià)格，該項(xiàng)目是現(xiàn)房別墅，銷售價(jià)格還會(huì)依據(jù)市場情況而定。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，所謂預(yù)售價(jià)格，只是開發(fā)商預(yù)期達(dá)到的最高售價(jià)，并不是市場認(rèn)可的價(jià)格，究竟銷售價(jià)格能否達(dá)到開發(fā)商預(yù)期，一要看產(chǎn)品，二要看市場，“只有品質(zhì)與價(jià)格匹配的項(xiàng)目，才能贏得市場認(rèn)可，也才能實(shí)現(xiàn)成交。”

一位熟悉通州市場的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，通州近三年沒有商品住宅用地，住宅全部配建或競建成為政策性住房，供應(yīng)的稀缺確實(shí)有利于在售項(xiàng)目漲價(jià)，但是會(huì)暴漲嗎？可以“呵呵”了。

中原數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，通州區(qū)新建商品住宅共成交31.01萬平方米，而在2014年全年，共成交87.16萬平方米。折算下來，2015年即將過半，成交面積僅為去年的36%。

一位原打算在通州置業(yè)但最終選擇在燕郊買房的購房者抱怨說，通州靠近六環(huán)位置的住宅售價(jià)也要2萬多/平方米，是燕郊價(jià)格的一倍。如果所買房屋附近沒有軌道交通，出行也成問題。另外，通州積分落戶政策尚未完全落地，也是他轉(zhuǎn)向置業(yè)燕郊的關(guān)鍵。