每經(jīng)編輯 李怡

◎每經(jīng)記者 涂穎浩 發(fā)自上海

房地產(chǎn)眾籌的概念吹皺了地產(chǎn)業(yè)界一池春水。

由馬明哲旗下的平安好房發(fā)起的房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟5月29日宣告成立，這個(gè)聯(lián)盟聚集了萬科、綠地、萬通等數(shù)十家國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)。

那么，這個(gè)超級(jí)眾籌如何玩？中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟籌委會(huì)的聯(lián)席主席萬通控股董事長(zhǎng)馮侖如此解釋：“以平安金融平臺(tái)作為一個(gè)最大的支撐，同時(shí)聯(lián)合業(yè)界主要的一些開發(fā)企業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)方式、服務(wù)方式以及融資方式，我們相信通過這樣一個(gè)眾籌的方式既能解決中低收入人群個(gè)性化的選擇，同時(shí)也能夠?yàn)樗械囊纳凭幼…h(huán)境的人提供更便捷、更適合、更低價(jià)的產(chǎn)品。”

謀劃第一支地產(chǎn)眾籌基金

自2014年房地產(chǎn)眾籌的概念進(jìn)入中國以來，包括平安好房、一大批房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)，將房地產(chǎn)眾籌這一營(yíng)銷模式上發(fā)揮得淋漓盡致。如平安好房推出國內(nèi)海外眾籌第一單——“100美元做美國房東”；萬科聯(lián)合平安好房和平安不動(dòng)產(chǎn)，成功挑戰(zhàn)國內(nèi)單次房源最多眾籌記錄，募集金額超過1500萬元；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)手京東金融推出“11元籌1.1折房”等。

2014年12月18日，中國證券協(xié)會(huì)公布了《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）（征求意見稿）》，將“股權(quán)眾籌”正規(guī)化。中國平安集團(tuán)董事長(zhǎng)兼CEO馬明哲對(duì)于牽頭房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟如此說道：“好房作為平安房地產(chǎn)金融交易平臺(tái)的載體，是國內(nèi)第一家開展房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)的公司，在這一模式當(dāng)中金融作為資金融通中介，從個(gè)人居住需求介入，連通線上線下資源，提供實(shí)實(shí)在在的生活金融服務(wù)。”

牽頭人的角色并不好當(dāng)。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)直言：“平安如果愿意做眾籌的牽頭人，那它實(shí)際上是承擔(dān)很重要的責(zé)任，你起碼信息是透明的、公開的。”

對(duì)此，在平安好房董事長(zhǎng)兼CEO莊諾表示，未來可能以眾籌基金作為牽頭人，幫助后面跟投的人做盡職調(diào)查、從第三方的角度提供未來信息的透明等，這些規(guī)范性、組織性慢慢要建立起來。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，平安好房聯(lián)合平安大華基金，準(zhǔn)備成立中國第一支地產(chǎn)眾籌基金，發(fā)起規(guī)模為50億元。

對(duì)于平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)防范，馮侖坦言，在政府法律給的框架下，我們還要嚴(yán)格自律。此外，還仰賴處于金融監(jiān)管部門制約之下的平安這一平臺(tái)背書。SOHO中國董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素更為樂觀：“基于互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)公開透明，所有的項(xiàng)目是可以追溯的。和市場(chǎng)買的普通的金融產(chǎn)品不一樣。大家一起監(jiān)督，就把風(fēng)險(xiǎn)降下來了。”

房地產(chǎn)眾籌模式才剛剛開始，在當(dāng)前的不成熟之下，不能忽略的是潛藏著巨大的發(fā)展前景。

眾籌買房更實(shí)惠？

對(duì)于房地產(chǎn)眾籌至少節(jié)約20%的房地產(chǎn)開發(fā)成本，已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識(shí)。

“傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式單一，分為拿地、銀行貸款、蓋房、推廣營(yíng)銷等幾個(gè)固定環(huán)節(jié)，開放商很難從產(chǎn)業(yè)鏈條中壓縮成本。如果房地產(chǎn)眾籌鏈條完整，占樓盤總開發(fā)成本40%~50%的拿地成本是硬性支出變化不大，眾籌的作用體現(xiàn)在節(jié)約15%融資成本、3%~5%的營(yíng)銷成本及其他運(yùn)營(yíng)成本，因?yàn)橄然I資再蓋樓省去了融資環(huán)節(jié)，鎖定客源也不需要做太多市場(chǎng)營(yíng)銷。”在莊諾的算法里，拿來建房的眾籌資金并沒有融資成本，而建房資金在實(shí)際操作中還存在增值的可能，最終節(jié)約的成本可能達(dá)到三分之一。

對(duì)開發(fā)商而言，輕資產(chǎn)是房地產(chǎn)眾籌帶來的最大好處。在地產(chǎn)界人士看來，過去開發(fā)商都是資產(chǎn)收益模式，資產(chǎn)越多估值就越高。當(dāng)開發(fā)商過渡到資本充裕模式，誰能用這些資本實(shí)現(xiàn)更大的收益，那開發(fā)商的估值、模式就發(fā)生變化了。

對(duì)于眾籌的參與各方，或以低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得房產(chǎn)權(quán)益、或以理財(cái)者的身份獲得投資收益。當(dāng)然，這是基于房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)、或穩(wěn)定上漲的假設(shè)之下。眾籌的回報(bào)有不確定性，并非銀行承諾固定的利息回報(bào)，這也正是眾籌與集資的區(qū)別。

事實(shí)上，在房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟的發(fā)起人眼中，這一模式給眾籌參與者帶來的最大優(yōu)惠是“互聯(lián)網(wǎng)+”的房地產(chǎn)定制化創(chuàng)新。有地產(chǎn)界人士稱：“定制你所要的房產(chǎn)，因?yàn)榉孔邮怯袀€(gè)性化需求的，如何去滿足你的個(gè)性化需求，這個(gè)能給客戶帶來價(jià)值。”

在中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟宣告成立現(xiàn)場(chǎng)，碧桂園與平安好房聯(lián)合打造的國內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)眾籌開發(fā)項(xiàng)目正式發(fā)布。碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)透露，按照眾籌開發(fā)的思路，接下來碧桂園會(huì)組織客戶一起設(shè)計(jì)，真正讓客戶打造一個(gè)屬于自己的五星級(jí)的家。萬通自由筑屋也將同步宣布，基于互聯(lián)網(wǎng)定制概念的北京首個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目將落地北京朝北陽8080項(xiàng)目。

馮侖表示：“我們目前在眾籌這個(gè)平臺(tái)上所有的創(chuàng)新都是對(duì)過去流程的改變，對(duì)客戶界面服務(wù)的改變。具體到項(xiàng)目，是一個(gè)很大社區(qū)當(dāng)中的一棟，這一棟專門針對(duì)85后的年輕人，小戶型，用自由定制的方法來滿足他的要求。我們知道未來整個(gè)市場(chǎng)在進(jìn)入下一步的發(fā)展當(dāng)中，細(xì)分市場(chǎng)是越來越重要的領(lǐng)域，這是一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，它是一個(gè)改善，但不是一個(gè)所謂顛覆、逆襲。”