每經(jīng)編輯 朱萍    

日前，申銀萬國證券發(fā)布研究報(bào)告顯示，目前142家房企中有41家房企已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型，其中涉及醫(yī)療（含養(yǎng)老）方面的企業(yè)數(shù)目最多，達(dá)到13家。

6月1日晚間，南京高科（600064.SH）發(fā)布公告稱，擬以自有資金5億參投健康產(chǎn)業(yè)并購基金，希望此舉能助力其拓展大健康領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

作為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)涉及健康產(chǎn)業(yè)，南京高科并非首例。日前，申銀萬國證券發(fā)布研究報(bào)告顯示，目前142家房企中有41家房企已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型，其中涉及醫(yī)療（含養(yǎng)老）方面的企業(yè)數(shù)目最多，達(dá)到13家。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，醫(yī)療行業(yè)由于毛利率高、現(xiàn)金流充沛等諸多優(yōu)勢，正成為不少房企轉(zhuǎn)型探索的新領(lǐng)域。不過，在北京鼎臣醫(yī)藥咨詢負(fù)責(zé)人史立臣看來，相比住宅開發(fā)而言，醫(yī)療行業(yè)投資依舊屬于投資重、回收慢的項(xiàng)目，開發(fā)商本身缺乏醫(yī)院管理經(jīng)驗(yàn)，在醫(yī)務(wù)資源上缺乏儲備，如何有效切入是后期成功的關(guān)鍵。

南京高科參投健康產(chǎn)業(yè)

南京高科擬以自有資金5億元與達(dá)孜縣中鈺健康創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱“中鈺創(chuàng)投”）共同發(fā)起設(shè)立“中鈺高科健康產(chǎn)業(yè)并購?fù)顿Y基金（有限合伙）一期”（簡稱“中鈺高科并購基金”）。南京高科希望借此助力公司拓展大健康領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

其中，中鈺高科并購基金認(rèn)繳出資總額為70,000萬元：其中，中鈺創(chuàng)投認(rèn)繳出資200萬元，擔(dān)任基金的唯一普通合伙人（GP）與執(zhí)行事務(wù)合伙人；公司認(rèn)繳出資額為人民幣50,000萬元，為基金的有限合伙人之一；其他有限合伙人認(rèn)繳出資額為人民幣19,800萬元，由中鈺創(chuàng)投負(fù)責(zé)募集。

近年來，南京高科一直在主業(yè)房地產(chǎn)之外不斷尋求新的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，擬推動其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，而醫(yī)藥業(yè)務(wù)是其轉(zhuǎn)型擬重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。

南京高科表示，此次聯(lián)合醫(yī)藥行業(yè)專業(yè)程度高、資源豐富的股權(quán)投資機(jī)構(gòu)設(shè)立并購基金，能夠較好地降低公司直接并購產(chǎn)生的信息不對稱風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大并購項(xiàng)目來源，為公司儲備潛在并購標(biāo)的，并通過并購基金孵化和培育的方式降低后續(xù)營運(yùn)整合風(fēng)險(xiǎn)，有助于公司拓展大健康領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)，加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

據(jù)介紹，中鈺高科并購基金普通合伙人（GP）與執(zhí)行事務(wù)合伙人為中鈺創(chuàng)投，中鈺創(chuàng)投委托中鈺康健資本管理（北京）有限公司（以下簡稱“中鈺康健”）擔(dān)任中鈺高科并購基金的管理人。根據(jù)公告提供的未經(jīng)審計(jì)數(shù)據(jù)，截至2014年12月31日，中鈺創(chuàng)投資產(chǎn)總額為1,026,776.82元，凈資產(chǎn)為1,024,262.82元；2014年實(shí)現(xiàn)凈利潤8,824.35元。

據(jù)悉，并購基金成立后，將通過對符合公司發(fā)展戰(zhàn)略、具有良好增長潛力及戰(zhàn)略價(jià)值的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行并購，為公司向大健康業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型儲備優(yōu)質(zhì)整合標(biāo)的。此次并購基金的投資范圍限于符合公司經(jīng)營戰(zhàn)略的，擁有適用于兒科、呼吸科、消化科、心腦血管科、腫瘤科、骨科及婦科等藥品的醫(yī)藥制造企業(yè)。

按照此前披露的經(jīng)營計(jì)劃，南京高科將加大對醫(yī)藥業(yè)務(wù)的投入力度，通過市場化等多種方式尋求有發(fā)展?jié)摿Φ牟①彉?biāo)的，提升醫(yī)藥業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)度，夯實(shí)發(fā)展后勁。條件成熟時(shí)，推動該塊業(yè)務(wù)通過資本市場實(shí)現(xiàn)更大發(fā)展。

此次設(shè)立并購基金的合作方中鈺創(chuàng)投、中鈺康健專注于醫(yī)藥醫(yī)療等大健康領(lǐng)域的并購、股權(quán)債權(quán)投資、融資、顧問業(yè)務(wù)。核心成員禹勃、馬賢明等人曾在昆吾九鼎投資管理有限公司擔(dān)任要職，其中，禹勃曾任昆吾九鼎醫(yī)藥醫(yī)療基金總裁，是九鼎醫(yī)藥投資板塊核心管理層。

房企轉(zhuǎn)型健康產(chǎn)業(yè)

事實(shí)上，作為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)涉及健康產(chǎn)業(yè)，南京高科并非首例。

不久前，申銀萬國證券發(fā)布的《地產(chǎn)白銀時(shí)代：跨界轉(zhuǎn)型方興未艾-房地產(chǎn)行業(yè)跨界轉(zhuǎn)型系列研究之一》顯示，142家房企，41家房企已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)型，主要涉及醫(yī)療(含養(yǎng)老)、互聯(lián)網(wǎng)、能源、金融、軍工、材料、影視傳媒、環(huán)保八大方向，其中涉及醫(yī)療(含養(yǎng)老)方面的企業(yè)數(shù)目最多，達(dá)到13家。

如此前華業(yè)地產(chǎn)（600240.SH）公告稱，擬購捷爾醫(yī)療100%股權(quán)，交易完成后公司將在開展原主營業(yè)務(wù)的同時(shí)，新增醫(yī)藥商業(yè)和醫(yī)療服務(wù)業(yè)務(wù)，切實(shí)推行多元化經(jīng)營戰(zhàn)略。

而宜華地產(chǎn)（000150.SZ）則是全面轉(zhuǎn)型健康產(chǎn)業(yè)。去年7月，宜華健康斥資7.2億元收購廣東眾安康后勤集團(tuán)有限公司全部股權(quán)，首次涉足醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)。四個(gè)月后，宜華地產(chǎn)再度出手，以1.2億元收購深圳友德醫(yī)科技有限公司20%股權(quán)，后者為國內(nèi)首個(gè)網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院廣東網(wǎng)絡(luò)醫(yī)院提供技術(shù)平臺。并且，于2015年2月9日，“宜華地產(chǎn)”變更為“宜華健康”，明確并把健康醫(yī)療服務(wù)作為未來主要業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

之所以房地產(chǎn)行業(yè)會積極向健康領(lǐng)域謀求轉(zhuǎn)型，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)“躺著就把錢賺了”的時(shí)代結(jié)束了，并且其利潤空間已被逐步壓縮。

數(shù)據(jù)顯示，2004-2014年龍頭房企凈利潤年復(fù)合增速為37.3%，2010年后明顯放緩，2014年進(jìn)一步放緩至平均15%左右的水平，與此同時(shí)，中國新建商品房銷售面積在2013年達(dá)到13億平方米的歷史峰值，在2014年底的商品房庫存面積則達(dá)到60億平方米的歷史高位，顯示隨著住宅開發(fā)業(yè)務(wù)達(dá)到頂峰，房地產(chǎn)行業(yè)面臨長期拐點(diǎn)到來以及凈利潤下滑的壓力。

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，國家明確提出“健康服務(wù)業(yè)”的概念，背后是對后續(xù)新興產(chǎn)業(yè)的一個(gè)具體規(guī)劃。對于房企來說，在尋找新興領(lǐng)域方面，也會格外重視此領(lǐng)域，因?yàn)檫@背后可能預(yù)示著各類優(yōu)惠政策的出臺。

海通證券發(fā)布的《房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈系列報(bào)告-醫(yī)療地產(chǎn)》顯示，相對于其他企業(yè)進(jìn)入醫(yī)療領(lǐng)域而言，開發(fā)商介入醫(yī)院等產(chǎn)業(yè)具備一定優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在：醫(yī)療或醫(yī)院等項(xiàng)目前期投入大，需要較強(qiáng)資金運(yùn)作和雄厚資金實(shí)力，房地產(chǎn)資金實(shí)力相對雄厚；大型房地產(chǎn)企業(yè)本身可以將醫(yī)療等資源與住宅社區(qū)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)雙贏。

不過，在史立臣看來，房企轉(zhuǎn)型進(jìn)行多元化經(jīng)營，是為了規(guī)避單一的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但相比住宅開發(fā)而言，醫(yī)療行業(yè)投資依舊屬于重投資、慢回收項(xiàng)目，且項(xiàng)目初期收益并不穩(wěn)定。開發(fā)商本身缺乏醫(yī)院管理經(jīng)驗(yàn)，在醫(yī)務(wù)資源上缺乏儲備，如何有效切入是后期成功的關(guān)鍵。目前看，市場更多行為是直接購買現(xiàn)有成熟資產(chǎn)。