每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

持續(xù)上升3年的商品房庫存開始減少了。

國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)文表示，自2012年4月以來，商品房庫存的上升態(tài)勢從未停止過，但在今年5月末，這個(gè)節(jié)奏被終結(jié)，商品房待售面積為65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，庫存減少的原因，和政策的利好刺激密不可分。

萊坊亞太研究部主管霍尼克在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在未來的1年到3年之間，對中國市場影響最大的是貨幣寬松（如降息）、市場氣氛、放松“降溫措施”（放寬或取消限購）和城鎮(zhèn)化。但城鎮(zhèn)化是個(gè)較長的進(jìn)程，短期來看，貨幣寬松和放松“降溫措施”對中國樓市有較大影響。

政策利好顯現(xiàn)

易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言，近期信貸門檻降低，公積金和二套房貸的政策趨于寬松，使得改善型購房者的購房需求得到有效釋放。這是去庫存的一個(gè)很重要因素，效果很直接。

就在近期，多地公積金迎來調(diào)整。以一線城市為例，早在4月9日，上海公積金中心發(fā)布個(gè)人、家庭公積金貸款上限調(diào)至50萬元、100萬元。深圳市公積金貸款政策調(diào)整為首付款比例為20%，等等。5月29日，北京市住房公積金中心宣布從6月1日起，首套自住房貸款最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬元。6月16日，廣州市公積金中心發(fā)消息稱將試行開展個(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)。

“限購令”取消、降息、房貸優(yōu)惠加大、購房稅收減免等多重政策利好，也加大了消費(fèi)者的購房信心。

一位意向購房者告訴記者，“政策利好不斷，該出手時(shí)就出手。”

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景輝認(rèn)為，去庫存較大地體現(xiàn)在一線城市，尤其是在政策更寬松的城市，去庫存效果更為明顯。另外，區(qū)域一體化，如京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略能在更多的城市中展開，對去庫存更是有利。

根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4個(gè)一線城市城市1~5月份新建商品住宅成交面積為1432萬平方米，同比增長36%；20個(gè)二線城市成交面積為5700萬平方米，同比增長14%；11個(gè)三線城市成交面積為975萬平方米，同比增長23%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，商品房成交的回暖更直接改善了各地的庫存壓力。截至5月末，全國商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的普遍轉(zhuǎn)好，表明前期一系列的利好政策開始見效，市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房者信心有所恢復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，部分大城市的庫存已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，即去庫存的壓力轉(zhuǎn)變?yōu)檠a(bǔ)庫存的壓力。這個(gè)時(shí)候或在開發(fā)貸方面應(yīng)該有所放松，否則市場滯后效應(yīng)顯現(xiàn)，確實(shí)會(huì)帶來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的再次失衡。

城市分化明顯

值得注意的是，一二線城市仍被房企視為“香餑餑”。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，20大標(biāo)桿房企集中在一二線城市拿地，合計(jì)一二線城市購入土地金額高達(dá)1342億元，占比所有土地支出的90.1%，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

截至6月22日，一二線城市土地市場依舊火爆，一線城市已經(jīng)成交11宗住宅土地，合計(jì)成交額達(dá)到了248億元，平均樓面價(jià)也達(dá)到了16803元的年內(nèi)最高。二線城市也明顯升溫，平均住宅土地樓面價(jià)達(dá)到了3561元每平米，溢價(jià)率突破22%，而土地出讓金也達(dá)到了460.9億元。預(yù)計(jì)6月房企積極爭搶一二線城市土地的趨勢依然將延續(xù)。

張大偉說，從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，從2014年4季度以來的市場看，一二線城市明顯快速復(fù)蘇，三四線城市天量庫存積壓。“一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的情況下，一二線城市房價(jià)易漲難跌。”

張大偉認(rèn)為，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的“四不均”：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲跌幅不均衡。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然醞釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企此前的庫存壓力很大，滯銷多來自于房企自身矛盾的積壓，自政策力度加大后，激活了市場。庫存的消化意味著房企正從中解套，但不一定會(huì)加大推盤和拿地的意愿，尤其在三四線城市。