每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李菲菲    

每經(jīng)記者 李菲菲

西安力推房產(chǎn)新政的大背景是，大量商品房庫存積壓。

易居智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，西安樓市商品住宅庫存量2327萬平方米，如果按2014年銷售量統(tǒng)計計算，需要21.6個月才能消化完畢。

“從去庫存周期看，西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)下滑，但對比二線城市依舊處于高位。”易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

值得注意的，作為地方政府財政收入的主要來源的土地出讓金，在西安地方收入中的占比一度偏高。《每日經(jīng)濟新聞》記者從西安財政局網(wǎng)站獲取的數(shù)據(jù)顯示，2014年全市全市財政收入1019.56億元，同年國有土地使用權(quán)出讓（土地出讓金）收入303.33億元，占全年財政總收入29.75%。

上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2015年4月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、杭州、武漢、西安、成都和重慶10大城市土地出讓金收入285.5億元，環(huán)比下降35.1%，同比下降60.3%。同期，這10個城市的土地成交建筑面積環(huán)比下降58.9%，同比下降62.1%。

對此，西安交通大學(xué)經(jīng)濟與金融學(xué)院教授李富有認為，土地出讓金收入逐年增長速率遞減是未來的趨勢。“從地方財政發(fā)展規(guī)律來看，土地財政收入占大頭的現(xiàn)狀不能持續(xù)下去。”李富有表示。

庫存需近兩年消化完畢

西安樓市調(diào)控“組合拳”的目的之一，瞄向的是商品房庫存。

據(jù)易居智庫此前披露的全國35個城市庫存數(shù)據(jù)，其中西安位居第三，庫存高達2020萬平米。“截至五月底，西安樓市商品住宅庫存量已經(jīng)達到2327萬平方米，要消化這個數(shù)字需要近兩年。”嚴躍進認為，雖然近三個月西安房地長市場的庫存周期出現(xiàn)下滑，但對比二線城市依舊處于高位。

在此情況下，西安房管局26日出臺新政救市，劍指大量商品房庫存，并提出“穩(wěn)定住房消費，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

國內(nèi)某大型地產(chǎn)企業(yè)西安分公司人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時坦承，上述新政將為房地產(chǎn)市場帶來利好，但其認為政策發(fā)生效用仍需時間證明。“房子賣不出去是大家都看到的，我們也希望新政策能刺激市場。”

新政踐行尚需時日，值得注意的是，近些年西安商品房供應(yīng)量逐年縮減。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012-2014年，西安商品房供應(yīng)量分別為198442套、191278套及177197套。

“市場不佳使得房地產(chǎn)商減少房屋數(shù)量供應(yīng)，加上這次的新政策，西安的商品房庫存消化會加快。”嚴躍進解釋道。

從全國范圍來看，2014年土地成交建筑面積同比下滑43%，遠低于2011-2013年的水平，顯示房地產(chǎn)企業(yè)整體對庫存過高和供給過剩問題認識一致，不再大量囤積土地。

土地出讓金收入占比近30%

房地產(chǎn)市場市場疲弱亦間接影響到地方財政收入?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，作為財政收入的重要來源，西安近些年土地出讓金收入呈遞減態(tài)勢。

西安財政局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2012年國有土地使用權(quán)出讓（土地出讓金）收入362.51億元，2014年，該數(shù)據(jù)減少為303.33億元。

值得注意的是，土地出讓金減少并未影響其在地方財政收入中的重要地位。數(shù)據(jù)顯示，2014年西安市財政收入1019.56億元，其中土地出讓金占全年財政總收入的29.75%。

審計署特約審計員、中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院院長王雍君此前在接受財經(jīng)媒體采訪時形象描述為“土地是雞，財政是蛋”。

根據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)測算，土地出讓金占地方政府財政收入比重在2013年達到頂點，為59.8%，到2014年回落至56.2%。

“從地方財政發(fā)展規(guī)律來看，土地財政收入占大頭的現(xiàn)狀不能持續(xù)下去。”西安交通大學(xué)經(jīng)濟與金融學(xué)院教授李富有對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“長遠看，土地出讓金收入逐年增長速率遞減是未來的趨勢。”

事實上，全國土地出讓金已連續(xù)兩個季度負增長。據(jù)國家財政局數(shù)據(jù)，2015年一季度國有土地使用權(quán)出讓收入6905億元，同比增長-36.1%。

然而，伴隨著土地出讓金的遞減，地方一般公共預(yù)算支出則逐年增加，無疑使得地方政府倍感壓力。西安財政局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2012-2014年，西安全市財政一般預(yù)算支出分別為597.49億元、729.81億元、819.54億元 ，增長率分別為22.1%、12.3%。