每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

一家美國(guó)的購(gòu)物中心大佬選擇國(guó)內(nèi)最大的連鎖百貨集團(tuán)搞合作，卻將合作項(xiàng)目放在了二線城市鄭州。更要命的是，雙方合資打造的購(gòu)物中心項(xiàng)目竟然位于有“鬼城”之稱(chēng)的鄭東新區(qū)。這令人不禁想知道，這樣逆勢(shì)選址的原因和用意何在？

鄭州購(gòu)物中心總量不足

7月8日，塔博曼購(gòu)物中心公司的子公司塔博曼亞洲與北京王府井百貨（集團(tuán)）股份有限公司（以下稱(chēng)“北京王府井百貨”）宣布，雙方將在鄭東新區(qū)共同打造一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的大型購(gòu)物中心熙地港（CityOn）。該購(gòu)物中心位于鄭州市新經(jīng)濟(jì)文化中心鄭東新區(qū)的核心地段，主力店為王府井百貨。

早在2010年底，美國(guó)一家名為“商業(yè)內(nèi)幕”的網(wǎng)站公布了若干幅鄭東新區(qū)的衛(wèi)星圖片，稱(chēng)其可能是中國(guó)最大的“鬼城”。這一報(bào)道遭到鄭州官方強(qiáng)烈反彈，新區(qū)管委會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，鄭東新區(qū)CBD入住率達(dá)到90%。

據(jù)鄭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，前幾年鄭東新區(qū)因?yàn)槭切掳l(fā)展區(qū)域，認(rèn)知度相對(duì)低，再加上鄭州老城區(qū)為二七區(qū)和中原區(qū)，客戶地緣性比較強(qiáng)，使鄭東陷入“鬼城”的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

鄭東新區(qū)如今怎么樣？7月7日下午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從鄭州東站出來(lái)，周?chē)邩橇至ⅰ?點(diǎn)鐘左右，這個(gè)傳說(shuō)中的“鬼城”竟然也堵車(chē)。出租車(chē)司機(jī)跟記者說(shuō)：“政府機(jī)構(gòu)遷入了，這哪是鬼城哩？！”

“鬼城”往往為開(kāi)發(fā)企業(yè)所忌憚，土地流拍或底價(jià)成交也很常見(jiàn)。克而瑞鄭州機(jī)構(gòu)研報(bào)指出，2014年，鄭州市各區(qū)域成交土地價(jià)格波動(dòng)較大，其中鄭東新區(qū)土地單價(jià)最高，為10678.26元/平方米。

既然不算“鬼城”，那么當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)是否配套？

RET睿意德鄭州公司策略顧問(wèn)部總監(jiān)石俊東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，鄭州商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存并不嚴(yán)重。目前部分渠道透露的商業(yè)地產(chǎn)200多萬(wàn)平方米庫(kù)存量以及去化周期的分析，還需要確認(rèn)。庫(kù)存量?jī)?nèi)除了包含近兩年供應(yīng)的自持型物業(yè)以外，很多開(kāi)發(fā)商都在主動(dòng)自持部分社區(qū)底商和商業(yè)街，待小區(qū)交房人口入住價(jià)值提升之后再行銷(xiāo)售。所以數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)方面仍有商榷的地方，不需要恐慌。

石俊東說(shuō)，從購(gòu)物中心總量來(lái)說(shuō)，鄭州仍然是不足的?，F(xiàn)有大型購(gòu)物中心主要集中在主干道和地鐵沿線的核心商圈內(nèi)，以二七商圈和花園路商圈為主。而諸如金水北區(qū)，管城區(qū)西南部，中原區(qū)北部很多區(qū)域，都有大量人口卻沒(méi)有大型購(gòu)物中心，只有一些超市賣(mài)場(chǎng)類(lèi)的業(yè)態(tài)在勉強(qiáng)滿足消費(fèi)者需求。未來(lái)城中村改造的加速帶來(lái)的區(qū)域型商業(yè)入市，將會(huì)一定程度緩解這種情況。

體驗(yàn)性物業(yè)占比79%

截至2013年底，鄭東新區(qū)100平方公里左右的建成區(qū)內(nèi)，共有人口103萬(wàn)，在鄭州市16個(gè)縣區(qū)中，僅次于金水區(qū)。

石俊東說(shuō)，在廣大的鄭東新區(qū)，只靠丹尼斯七天地、寶龍城市廣場(chǎng)和未來(lái)的熙地港，也仍然無(wú)法滿足客戶需求。高鐵區(qū)商業(yè)由于規(guī)劃和消費(fèi)人群的限制也沒(méi)有大型商業(yè)進(jìn)駐。另外，高鐵線以西區(qū)域所剩的商業(yè)地塊較少，未來(lái)出現(xiàn)大型項(xiàng)目的可能性也不大。龍湖區(qū)域商業(yè)地塊仍為出讓。所以，短期內(nèi)鄭東新區(qū)仍將處于大型商業(yè)稀缺的狀態(tài)。“?這種結(jié)構(gòu)性的供求失衡是鄭州市場(chǎng)的明顯特征，同時(shí)也存在諸多市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”石說(shuō)。

即便是機(jī)會(huì)多多，但在二三線城市，電子商務(wù)對(duì)購(gòu)物中心的沖擊不容忽視，CityOn熙地港（鄭州）購(gòu)物中心項(xiàng)目又該如何應(yīng)對(duì)？

北京王府井百貨集團(tuán)股份有限公司總裁東嘉生在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展之后改變了消費(fèi)者的消費(fèi)行為和模式，在此情況下，實(shí)體零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式如何的轉(zhuǎn)型、如何嫁接互聯(lián)網(wǎng)、如何增加更多的功能，是實(shí)體零售業(yè)轉(zhuǎn)型之中需要重新思考的。所以CityOn熙地港（鄭州）購(gòu)物中心要做成一個(gè)高體驗(yàn)性的購(gòu)物中心，而這種體驗(yàn)，是坐在家里、坐在辦公桌旁，沒(méi)辦法簡(jiǎn)單的用線上消費(fèi)的模式去代替的。這種高體驗(yàn)性也會(huì)利用互聯(lián)網(wǎng)等高科技手段，給消費(fèi)者營(yíng)造特殊感覺(jué)。

至于CityOn熙地港（鄭州）購(gòu)物中心項(xiàng)目的體驗(yàn)性物業(yè)的占比，塔博曼亞洲中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理張國(guó)華告訴記者，購(gòu)物中心將引入多達(dá)200多個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌，與餐飲、影院及娛樂(lè)休閑設(shè)施一起服務(wù)消費(fèi)者。除了王府井百貨主力店和超市，其他業(yè)態(tài)比例分別為：快時(shí)尚30%、美食餐飲25%、影院13%、親子休閑11%，其余業(yè)態(tài)占比21%。